أثر قطع المؤجر على المستأجر الماء والكهرباء, مدنيا وجنائيا

 

 

أثر قطع المؤجر على المستأجر الماء والكهرباء, مدنيا وجنائيا

 

تعريف الإيجار لغة :

هو أسم للأجرة (الكراء ) والجمع أجر ,والإجارة مشتقة عن العمل وقد يراد بلفظ الأجر الثواب .   د.عبدالله العلفي , أحكام عقد الإيجار ,جامعة صنعاء ,2021م,ص7 . نقلا عن.  لسان العرب ج1 مادة أجرَ.

الإيجار اصطلاحا :

هو تمليك منفعة بعوض . عبدالله العلفي . مرجع سابق , ص 8 .نقلا عن نهاية المحتاج الى شرح المنهاج ج5 ص 216

كما عرفه القانون المني اليمني رقم 14 لسنة 2002م  في المادة 688 بقولها:

 "الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة ,بعوض معلوم ,لمدة محددة ,أو مطلقة .

أركان عقد الإيجار :

1.  الصيغة .

2.  العاقدان .

3.  محل عقد الإيجار .

عبدالله العلفي, مرجع سابق ص203.

آثار عقد الإيجار :

1.  التزامات المؤجر وفيه :

·      التزام بالتسليم .

·     التزام بالصيانة .

·     التزام بالضمان  وهذا ما سنتكلم فيه .

 

2.  التزامات المستأجر وفيه :

·     الوفاء بالأجر .

·     استعمال العين لما أعدت له .

·     المحافظة على العين المؤجرة .

·     التزام المستأجر برد العين المؤجرة .

عبدالله العلفي ,مرجع سابق, ص205

 

التزام المؤجر بالضمان :

يجب أن يقوم المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها للمستأجر وأن يقوم بصيانتها , ويجب على المؤجر إلى جانب ذلك أن يحقق للمستأجر انتفاعا هادئا طوال مدة عقد الإيجار , وهو ما يعني وجوب امتناع المؤجر عن كل تصرف مادي أو قانوني يؤدي إلى تعكير الانتفاع الهادئ ,وهذا ما يطلق عليه بضمان التعرض ,وكذلك يضمن المؤجر بخلو العين المؤجرة من أي عيب ينقص منفعة.

عبدالله العلفي , مرجع سابق ,ص123.

إن الهدف الأساسي الذي يسعى إليه المستأجر هو الانتفاع بالشيء المؤجر وملحقاته, انتفاعا هادئا أثناء مدة عقد الإيجار  

ولذلك يلتزم المؤجر بعدم التعرض الشخصي للمستأجر كما جاء في نص المادة 730 من القانون المدني:

 على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه يحول دون انتفاع المستأجر من العين المؤجرة ,ويضمن المؤجر الأعمال التي تصدر منه أو من أتباعه وكل تعدٍ أو ضرر مبني على سبب منه ,ويلغى كل اتفاق نص على أن تبرأ ذمة المؤجر من ذلك.

وينبني من حكم المادة السالفة الذكر أنه لا يجوز للمؤجر أن يأتي أي فعل إيجابي أو سلبي يكون من شأنه الحيلولة دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ,وأنه يضمن كل ما يصدر منه أو من أتباعه , كما يضمن كل تعد أو ضرر مبني على سبب منه .

 عبدالله العلفي ,مرجع سابق , ص 127

كما نصت المادة 36 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم 22 لسنة 2006 م على:

 "على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول أو ينقص من انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ,ويضمن الأعمال التي تصدر منه أو من أتباعه أو أي تعد أو أضرار له يد فيها "

كما نصت المادة 38 من نفس القانون على أنه:

 "يضمن المؤجر كل الأضرار التي تلحق بحقوق المستأجر أو أي تعرض لها إذا ثبت أن ذلك حدث لسبب يرجع إلى المؤجر "

شروط التعرض الشخصي :

1.  دخول المؤجر العين المؤجرة دون إذن من المستأجر .

2.  إحداث أي تغيير في العين المؤجرة وملحقاتها .

3.  منع المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة .

4.  تعرض أتباع المؤجر للمستأجر بأي عمل من أعمال التعرض . عبدالله العلفي ,مرجع سابق ,ص127  .

هل يعتبر قطع المؤجر على المستأجر الماء والكهرباء من أعمال التعرض الشخصي ؟

تعتبر الماء والكهرباء من الخدمات الأساسية للإنسان ولا تدخل ضمن ملحقات الشيء المؤجر به ,ولكن إذا قطع المؤجر الماء والكهرباء على المستأجر فإنه يعتبر تعدٍ منه ,كما نصت المادة 735 السالفة الذكر ب "يضمن المؤجر الأعمال التي تصدر منه أو من أتباعه (وكل تعدٍ أو ضرر مبني على سبب منه ) كما نصت المادة 36 من قانون تنظيم العلاقة بلن المؤجر والمستأجر السالفة الذكر (ويضمن المؤجر الأعمال التي تصدر منه أمن اتباعه أو أي تعدٍ أو أضرار له يد فيها )

 

أثر قطع  المؤجر على المستأجر الماء والكهرباء مدنياً ,وأثرها على العقد والأجرة :

الجزاء المترتب على تعرض المؤجر للمستأجر هو الجزاء المقر في القواعد العامة المتمثل في طلب التنفيذ العيني ,أو إنقاص الأجرة ,أو الفسخ .يجوز للمستأجر في حالة حدوث تعرض شخصي من قبل المؤجر اللجوء إلى القضاء لطلب رفع هذا التعرض وإزالته عيناً ,فإذا كان المؤجر قد منع المستأجر من الانتفاع بالعين فللمحكمة أن تلزم بتمكين المستأجر وعدم التعرض له ,وللمحكمة في سبيل ذلك أن قضي بغرامة نقدية إذا كان المؤجر قد أحدث تغييراً في العين المؤجرة الذي يحول بين المستأجر والانتفاع بالعين المؤجرة وجب إزالة مثل هذا التغيير ,وللمحكمة أن تلجأ إلى التعويض وذلك بأن تنقص الأجرة إذا كان التنفيذ العيني غير ممكنا ,كما أن للمستأجر نفسه أن يطلب فسخ العقد بدلا من التنفيذ العيني أو إنقاص الأجرة,  وفي كل الأحوال للمحكمة  كامل السلطة التقديرية في إجابة طلب المستأجر ,ولها ألا تقضي بذلك الطلب إذا وجدت أن الإخلال بالالتزام ليس جسيما ولا يبرر الفسخ ,وللمستأجر في جميع الأحوال المطالبة بالتعويض عما أصابه من ضرر جراء إخلال المؤجر بالتزامه وفقا للقواعد العامة . عبدالله العلفي ,مرجع سابق ,ص 128

أثر قطع  المؤجر على المستأجر الماء والكهرباء جنائيا :

نصت المادة 102 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه:

 يعاقب بالحبس مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر أو بغرامة لا تتجاوز مائة ألف ريال كل مؤجر قام بعمل يقصد به مضايقة المستأجر ,والضغط عليه لإخلاء العين خلال مدة الإيجار أو زيادة الإيجار المحدد في العقد .

 

خلاصة القول :

يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة في حالة تصلح للاستعمال المعد لها ,وحتى يكون الانتفاع هادئا وكاملا يلتزم المؤجر بضمان التعرض ,وعليه يلتزم المؤجر بالامتناع عن كل تعرض شخصي للمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة أو ملحقاتها ,ويترتب على تحقق التعرض الشخصي حق المستأجر في التنفيذ العيني أو الفسخ أو إنقاص الأجرة .سيار عزالدين ,التزام المؤجر بالضمان , جامعة أحمد بومرداس , ,ص 21 .

كما أن لهذا التعرض أثر جنائي وفقا لنص المادة 102 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر السابق ذكرها . 

 

                إعداد /أيمن الشايمي