الشفعة في المال الشائع
الشفعة لغةً:
الشفع خلاف الوَتْر وهو الزوج,
تقول كانَ وَتْراً فَشَفَعْتُه شَفْعاً وشَفَعَ الوَتْرَ من العَدَدِ شَفْعاً
صيَّره زَوْجاً، وقال القتيبي في تفسير الشُّفْعة كان الرجل في الجاهلية إِذا
أَراد بَيْعَ منزل أَتاه رجل فشَفَع إِليه فيما باعَ فَشَفَّعَهُ وجَعَله أَولى
بالمَبِيعِ ممن بَعُدَ سَبَبُه فسميت شُفْعَةً وسُمِّي طالبها شَفِيعاً, وفي
الحديث الشُّفْعَةُ في كُلّ ما يُقْسَمُ الشفعة في الملك معروفة وهي مشتقة من
الزيادة لأَن الشفِيع يضم المبيع إِلى ملكه فَيَشْفَعُه به كأَنه كان واحداً وتراً
فصار زوجاً شفعاً.
الشفعة اصطلاحًا:
حق تملك العقار المبيع جبراً عن المشتري بما قام
عليه من ثمن وتكاليف (أي النفقات التي أنفقها) لدفع ضرر الشريك الدخيل أو الجوار
الشفعة في القانون:
الشفعة في القانون المدني غرفته
المادة 1255: الشفعاء بأنها حق التملك عين ولو جبرا ملكه لأخر بعقد صحيح بعوض مالي
معلوم على ايه صفه كانت مثلية او قيميه منقولة او غير منقولة بما قام عليها من
العوض والمؤن.
دليل مشروعية الشفعة:
جابر قال: ((قضى رسول الله بالشفعة فيما لم يقسم، فإذا وقعت الحدود،
وصُرِّفت الطرق، فلا شفعة)).
وقوله : ((الجار أحق بشفعة جاره
يُنْتَظَرُ بها وإن كان غائباً إذا كان طريقهما واحداً)). وعن جابر قال: قال رسول
الله صلى الله عليه وسلم: ((من كان له شريك في ربعة أو نخل فليس له أن يبيع حتى
يؤذن شريكه فإن رضي أخذ وإن كره ترك)).
الإجماع:
أجمع العلماء على الشفعة للشريك
في الأرض أو الدار أو البستان, ولم يخالف هذا الإجماع إلا الأصم, ورُدَّ عليه بأن
قوله ليس بشيء لمخالفته الآثار الثابتة والإجماع المنعقد قبله.
لزوم الشفعة:
أركان الشفعة:
1- الآخذ (ويسمى الشفيع، وهو
الذي له حق الشفعة).
2- المأخوذ منه (ويسمى المشفوع عليه:
وهو الذي انتقل إليه ملك نصيب الشريك القديم).
3- المأخوذ (ويسمى المشفوع فيه،
وهو الشيء الذي يريد الشفيع أن يتملكه بالشفعة).
وزاد المالكية ركنًا رابعًا: هو
الصيغة.
أما عند الحنفية، فركن الشفعة
هو أخذ الشفيع من أحدِ المتعاقدين عند وجود سببها وشرطها.
شروط الشفعة:
للأخذ بالشفعة شروط، وقع في
بعضها اختلاف بين الفقهاء، وهي ما يلي:
1 – أن يكون العقار خارجًا من
ملك صاحبه خروجًا باتًا، لا خيار لصاحب العقار فيه.
2 - كون العقد الحاصل بين
البائع والمشتري عقد معاوضة وهو البيع وما في معناه، فلا يصح عقد الهبة مثلًا.
3 - أن يكون العقد صحيحًا، ليس
فاسدًا.
4 – كون الشفيع مالكًا لما
يجعله يستحق حق الشفعة، وذلك وقت الشراء ووقت القضاء.
5 – ألا يكون الشفيع راضيًا
بالبيع للغريب.
اشترط الجمهور غير الحنفية
أيضًا كون الشفيع شريكًا، فلا تحق الشفعة للجار عندهم.
واشترط الجمهور أيضًا أن يأخذ
الشفيع كل المبيع، وليس جزءًا منه
طرق تملك الشفعة:
للشفيع الحق في امتلاك الشفعة، فإما يتملكها من المشتري
بالتراضي، أو يأخذها بالقضاء إن لم يعطه إياها.
ما يلزم الشفيع
دفعه:
1-الثمن الواجب دفعه:
يأخذ الشفيع المبيع بنفس مقدار الثمن الذي تملك به المشتري،
لا بمثل المبيع الذي يملكه المشتري؛ لأن الشرع أثبت للشفيع ولاية التملك على
المشتري بمثل ما يملك به قدرًا وجنسًا، لحديث جابر ((فهو أحق به بالثمن))، كما يتوجب عليه دفع ما
أنفقه المشتري كأجرة دلال وكاتب ورسوم.
في حالة مقايضة عقار بعقار:
إن كان لهما نفس الشفيع: يأخذ الشفيع كل واحد من
العقارين بقيمة الآخر.
إن اختلف شفيعهما: يأخذ شفيع كل منهما حقه في الشفعة
بقيمة الآخر (أي يمكن أن يقيم أحدهما فقط).
إن اشترى ذمي دارًا بخمر أو خنزير:
فإن كان الشفيع ذميًا، أخذها بمثل الخمر، وقيمة الخنزير،
وإن كان الشفيع مسلمًا أخذها عند غير الحنابلة بقيمة الخمر والخنزير.
2-
الحط من الثمن أو الزيادة عليه:
قال الحنفية في حال حسم البائع للمشتري بعض الثمن (سواء قبل الأخذ بالشفعة أم بعدها)،
يحق للشفيع الأخذ بهذا الحسم؛ لأن هذا الحسم يلتحق بأصل العقد، فيكون حقًا للشفيع؛
لأنه يأخذ الشفعة بالثمن، والثمن هو الباقي المستقر عليه.
أما إن حط البائع عن المشتري جميع الثمن، لا يسقط عن
الشفيع منه شيء؛ لأن ذلك ليس أصلًا في العقود، فخرج عقد البيع عن موضوعه، أي أصبح
هبةً وليس بيعًا.
إذا زاد المشتري البائع في الثمن، أو جَدَّد العقد بأكثر
من الثمن الأول: في هذه الحالة لا يلزم الشفيع بتلك الزيادة الطارئة، وذلك لحقه
أخذ المشفوع فيه بثمنه الأول، بخلاف حالة حط جزء من الثمن، لأن فيه منفعة له.
3- تأجيل الثمن:
عند معظم الشافعية.: إذا قام البائع بتأجيل جزءٍ من
الثمن، أو كله للمشتري، فلا يحق للشفيع الاستفادة من ذلك التأجيل، فيكون الشفيع
حينها بالخيار، إما يدفع الثمن كاملًا ويستلم المبيع (أو حصته منه) أو يصبر حتى
ينقضي الأجل، دون سقوط حقه في الشفعة، إلا أنه عليه طلب الشفعة عند انتهاء الأجل
وإلا سقط حقه فيها عند ذلك.
عند المالكية والحنابلة: يحق للشفيع الاستفادة من تأجيل
الثمن الذي قدمه البائع للمشتري في حال كان مليئًا ثقة، أو في حال كفله مليء ثقة.
لكن إن لم يكن موسرًا، ولا ضمنه مليء، يجب عليه دفع الثمن حالًا، خشية ألا يتحقق
للمشتري حقه في وقته.
4- هل
يتوقف القضاء بالشفعة على دفع الشفيع الثمن؟
إحضار الثمن من قبل الشفيع لا يُعد شرطًا في التملك، فلا
يجب أن يتوقف الحكم القضائي على ذلك، ذلك أنَّ حقه ثبت بمجرد بيع المالك لشخصٍ
أجنبي، فكما أنما أصبح عقد الشراء له مباشرةً.
5-
اختلاف الشفيع والمشتري في قدر الثمن: في حال حصل خلاف على مقدار الثمن المتفق
عليه بين الشفيع والمشتري، فادعى الشفيع ثمنًا أقل مما ادعاه المشتري فهنا يكون
القول قول المشتري مع حلفه لليمين، لأنَّه أعلم بما اشترى، كما أنَّ القول قول
المنكر مع يمينه.
لكن اشترط المالكية على الأخذ بقول المشتري بشرط، وهو
أنَّ يكون الثمن الذي يذكره يقارب ثمن المشفوع فيه، وذلك حسب تقدير المقدرين.
وكذلك إذا اختلفوا هل الثمن معجل أم مؤجل. فهنا يكون
القول قول المشتري (والذي يكون عادةً مؤجلًا في حال حصل خلاف).
التزاحم بين الشفعاء:
إذا اجتمعت أساب الشفعة لأكثر من شخص في وقت واحد وطلب
كل واحد منهم الأخذ بالشفعة فيراعى
فيها الترتيب حسب ما جاء في نص المادة(١٢٥٧) من القانون
المدني اليمني.
فقدم الأقوى فالأقوى وتنص المادة (١٢٥٨)
"إذا تساوى الشفعاء في الطلب قدم صاحب السبب الأقوى
على الترتيب المبين في المادة السابقة وإذا تساووا في الطلب والسبب قسمت الشفعة
على رؤوسس الشفعاء"
فإذا تقدم واحد منهم بطلب الأخذ بالشفعة سواء أتحد السبب ام اختلف اصبح ضروري يحل التزاحم,
وسوف نتكلم عن هذا التزاحم بين الشفعاء في أربع نقاط.
أولاً: تزاحم الشفعاء من طبقات مختلفة:
في هذه الحالة يكون استحقاق الشفعة حسب الترتيب المنصوص
عليه في المادة(١٢٥٧) والمبين على الأقوى فالأقوى من حيث السبب, فيقدم المرتبة الأولى على المراتب الأخرى
والثانية على الثالثة.
وفي ذلك أيضا تأكيد المادة(١٢٥٨)على تقديم صاحب السبب
الأقوى عند التزاحم
فإذا بيعت حصة شائعة في عين واجتمع في الشفعة كلاً من
الشريك على الشيوع في أصل العين والشريك على الشيوع في الشرب والمجرى والشريك على الشيوع في الطريق فيقدم
الشريك على الشيوع في أصل العين لأن
سببه أقوى من الباقين وطبقته أعلى وكذلك إذا تقدم الشريك على الشيوع في
الشرب والمجرى والشريك على الشيوع في الطريق يقدم الشريك
على الشيوع في الشرب والمجرى.
ووجد في الفقه الإسلامي قد يطلب الأخذ بالشفعة أكثر من
شخص ويكونوا في مراتب مختلفة, هذا النوع من التزاحم لا يوجد إلا عند الأحناف, باستثناء المالكية بالنسبة
للشركاء والورثة عندهم يقدم الشريك في السهم ثم باقي الورثة ثم الموصي لهم ثم الأمين.
أما عند الأحناف فالشفعة لها ثلاث مراتب" الشفعة
واجبه للخليط من نفس المبيع ثم للخليط في حق المبيع كالشرب والطريق ثم الجار"
من ذلك نجد أن هناك ثلاث مراتب:
المرتبة الأولى: الشريك في المبيع يقدم على الخليط وعلى
الجار الملاصق.
المرتبة الثانية: الخليط في حقوق المبيع يقدم على الجار
الملاصق.
المرتبة الثالثة: الجار الملاصق
الثاني: تزاحم الشفعاء في طبقة واحدة دون أن يكون أحدهم
أخص من الباقين إذا تقدم لطلب الشفعة عدد من الشفعاء وكانوا في طبقة واحدة كأن يكونوا جميعا شركاء في أصل العين,
أو شركاء في حق لشرب أو شركاء في
حق الطريق فقد وضح القانون حكم هذه الحالة في نص المادة(١٢٥٨) الذي تنص
على أنه" إذا تساووا في الطلب والسبب قسمت الشفعة
على رؤوس الشفعاء".
وفي ذلك تبين المادة المذكورة أنه في حالة التساوي في
الطلب والسبب تقسم الشفعة على رؤوس الشفعاء بالتساوي لا بحسب الحصص فلا مفاضلة بتعدد سبب الشفعة وكثرته وذلك ما
داموا متحدين في السبب الأقوى
وهذا هو رأى الفقه الإسلامي أيضاً في نفس الحالة.
وفيهم من هو أخص سبباً من الباقين فإنه يستحق الشفعة دون
غيره من الشفعاء في نفس الطبقة نظرا
الثالث: تزاحم الشفعاء في طبقة واحدة وبعضهم أخص من
الباقين إذا تزاحم الشفعاء في طبقة واحدة لخصوصية السبب وعلى اعتبار أن الضرر عليه
أكبر والشفعة إنما شرعت لدفع الضرر وهو كما في الفقه الإسلامي أيضا, ًمثال ذلك أن
أصحاب السبب الأخص المشتركين في الطريق أو في حق الشرب إذا كان الطريق أو المجرى
هم أصحاب العقا ار ت الداخلية وهي التي تسامت العقار المبيع أو تقع بعده في اتجاه
الداخل أما العقا ار ت التي تقع قبله في اتجاه بداية الطريق أو المجرى فإنها العقا
ار ت الخارجية
وحقها ينقطع عند باب الدار أو الفتحة التي يدخل منها
الماء إلى العقار فلا يستحق أصحابها الشفعة مع وجود أصحاب العقا ار ت الداخلية
وطلبهم لها هذا إذا كان منسداً أما إذا كان نافذاً فإذا بيعت إحدى الدور في الطريق
فتكون الشفعة للشركاء
المالكين جميعاً على السواء لأنه لا اختصاص لأحد منهم كذلك الحالة في الشرب الخاص
إذا كانت الساقية تسقى بها مجموعة من الأرضي بآتيها الماء من الجهتين, كأن تروى من نهرين أحدهما في طرف
الساقية واخر في الطرف الثاني فتأخذ حكم الطريق النافذ.
الرابع: تزاحم الشفعاء والمشتري هو أحد الشفعاء:
الصورة الأولى: أن يتزاحم المشتري مع غيره من الشفعاء
الأعلى طبقة منه: كأن سكون المشتري شريكاً فإذا تزاحم الشفعاء وكان المشتري هو أحد
الشفعاء فإن له ثلاثة صور:
للبائع في حق الشرب ويتقدم للشفعة شريك البائع في أصل
العين المبيوعة ففي هذه الصورة يستحق الشفعة الشفعاء الأعلى مرتبة من المشتري الشفيع ويتملكوا العين المبيوعة
منه جبراً.
الصورة الثانية: أن يتزاحم المشتري مع غيره من الشفعاء الأدنى
طبقة منه:
كأن يكون المشتري شريكاً للبائع في أصل العين ويطلب
الأخذ بالشفعة الشركاء في العين ففي هذه الصورة تكون العين خالصة للمشتري الشفيع ولا يكون للشفعاء الأدنى مرتبة
أخذها منه.
الصورة الثالثة: أن يتزاحم المشتري مع غيره من الشفعاء
الذين في نفس طبقته, كأن يكون شريكاً مع
البائع في العين المبيعة وطلب الأخذ بالشفعة لبقية الشركاء في العين ففي هذه الصورة يقسم المال المبيع بين الشفعاء جميعاً وبين
المشتري باعتباره واحداً منهم بالتساوي على عدد رؤوسهم لا بحسب الحصص.
وفي الفقه الإسلامي بالنسبة للصورة الأولى وهذه لا توجد
إلا عند الأحناف وعند المالكية بالنسبة للشركاء الورثة أما عند جمهور الفقه الإسلامي فلا يتصور عندهم هذه الصورة
لأنهم لا يأخذون إلا بمرتبة واحدة
للشفعة وهي إذ باع أحد الشركاء حصته تثبت الشفعة لباقي الشركاء.
أما عند الأحناف إذا باع الشريك للخليط في المبيع قدم
الشريك في المبيع على المشتري الخليط في المبيع.
وعند المالكية بالنسبة للشركاء الورثة كل منهم يدخل على
ما بعده دون العكس فصاحب السهم يدخل على الوارث والورثة يدخلون على الموصي لهم وهكذا.
وفي الصورة
الثانية فهذه الصورة كالصورة الأولى لا توجد إلا عند الأحناف والمالكية بالنسبة
للشركاء الورثة.
أما عند جمهور الفقهاء فلا يتصور عندهم هذه الصورة لأنهم
لا يأخذون إلا بمرتبة واحدة للشفعة وهي إذا باع أحد الشركاء حصته تثبت لباقي
الشركاء.
أما عند الأحناف إذا باع الشريك حصته في الدار لشريك أخر
فلا يحق للخليط في المبيع أو الجار الملاصق أن يطلب الأخذ بالشفعة وإذا باع شخص
داره للخليط في المبيع فلا يحق للجار الملاصق أن يطلب الأخذ بالشفعة.
وعند المالكية إذا باع الشريك في السهم حصته لشريكه في
السهم فلا يحق لباقي الورثة طلب الأخذ بالشفعة وإذا باع الشريك حصته للورثة فلا
يجوز للموصي لهم طلب الأخذ بالشفعة.
وبالنسبة للصورة الثالثة وهي حالة أن تزاحم مع المشتري
شفعاء من ذات مرتبته ففيه خلاف, ولكن رأى جمهور الفقه الإسلامي لا يفضل المشتري على باقي
الشفعاء فإن اشترى أحدهم فهو في الشفعة كواحد منهم فلا يفرق بين أن يكون البيع لأجنبي فيكون
بذلك الشفعة للشركاء الآخرين على عدد الرؤوس لا على عدد الحصص
مسقطات الشفعة:
بينت المادة 1269من القانون المدني مبطلات الشفعة على
النحو التالي:
تبطل الشفعة ويسقط حق الشفيع فيها بأحد الأمور الآتية:-
1-التنازل عنها من الشفيع بعد
العقد ما لم ينبن ذلك على اعتقاد مقبول كاعتقاده بطلان العقد ثم حكم القضاء بصحته، أو يحط البائع عن المشترى بعض الثمن أو يظهر أو ينكشف خالف ما ابلغ
به فال تسقط الشفعة.
2-أن يملك الشفعة للمشتري أو
لغيره أو يتنازل عنها أليهما بمقابل أو بغير مقابل، ولو كان قد طلبها والا يلزم العوض إلا إذا كان من
المشتري.
3-بترك الشفيع الحاضر مجلس
العقد طلب الشفعة في المجلس.
4-إذا تولى الشفيع العقد المثبت
للشفعة كونه بائعاً عن غيره وال يسقط حقه في طلب الشفعة إذا تولى العقد وكان ولياً أو وكيالً أو وصياً عن الغير، كما الا يسقط حقه إذا جعل الخيار له من طرفي العقد أو
من أحدهما فقط وأنفذه.
5-طلب الشفيع من ليس له طلبه
عالماً حسبما هو مبين في المادة )1274( وال يعتبر طلب المخاصمة عند القاضي قبل طلب المشفوع منه طلب من ليس له طلبه.
6-طلب الشفيع العين المشفوعة
بغير لفظ الشفعة عالماً أو ادعاؤه ملكيتها بغير الشفعة.
7-طلب الشفيع بعض العين
المشفوعة إذا كان عالماً، إلا إذا تعددت العين المشفوعة أو تعدد المشترون على النحو المبين في المادة
)1277( وال يعتبر شراء الواحد لجماعة تعدداً ما لم يضف إليهم صراحة
8-خروج
سبب الشفعة من ملك الشفيع عالماً أو جاهل باختياره أو بدون اختياره قبل الحكم له
بالشفعة أو التسليم له طوعاً.
9-تراخي الشفيع الغائب عن مجلس
العقد بعد علمه به بشهادة كاملة على التصرف ولو بغير لفظ الشهادة أو تراخيه بعد علمه بالعقد بخبر يفيد الظن مدة تزيد على ما يمكنه فيه طلب
الشفعة، ما لم يكن معذور من وقت زوال العذر.. والقول قول الشفيع إذا ادعى عدم حصول
الظن وللمشتري تحليفه على ذلك.
11-إذا طلب الشفيع الشفعة مع
شروط الخيار فيها أو نحوه.
11-إذا لم يكن الشفيع قادراً على
دفع الثمن وملحقاته. مادة)1271(:ـ يعتبر تسليماً من الشفيع كل ما يدل على عدم الرغبة في الشفعة،
وتبطل به الشفعة ويسقط حق الشفيع. مادة)1271(:ـ إذا صالح الشفيع المشتري عن الشفعة
على عوض بطلت الشفعة ويستحق العوض. مادة)1272
إذا علم الشفيع أن المشفوع فيه بعض العين فأسقط الشفعة،
ثم ظهر أن المشفوع فيه كلها فله الشفعة في الكل، وكذا إذا علم الشفيع أن المشفوع فيه كل العين فأسقط
الشفعة ثم ظهر أن المشفوع فيه بعضها فله الشفعة.
مادة)1273(:ـ
إذا تعددت الصفقات في العين المشفوعة فللشفيع الشفعة في
الصفقة الأولى ويشارك فيما بعدها ما لم يكن سببه أخص فهو أولى.
إعداد الباحث المتدرب/عبدالله محمد عبده الحبيشي
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق