الإخلاء لانتهاء عقد الإيجار, وفقا للتعديل الأخير لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اليمني

 

 

مفهوم الإخلاء: 

هو طلب اخراج المستأجر من العقار المؤجر, وتسليم مفاتيح العقار إلى المؤجر بعد اشعاره حتى  يتمكن المؤجر من ممارسة  سلطاته القانونية علية, وهذا الإخلاء قد يكون رضائيا وقد يكون قضائيا .

 أنواع الإخلاء:

الإخلاء الرضائي بسبب انتهاء العقد:  هو الإخلاء الذي يتم بناء على تراضي الطرفين. 

على الطرف الذي يطلب الإخلاء بإنذار الطرف الاخر  قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة اشهر, يعلنه عن رغبته في إنهاء العقد  بمجرد انتهاء الفترة وعدم رغبته في تجديد التعاقد, فيقوم المؤجر بناء على ذلك الانذار بالإخلاء. 

الإخلاء  القضائي : 

 وفيه يقوم  المؤجر باللجوء إلى القضاء للحصول على  حكم بالإخلاء  عند رفض المستأجر الإخلاء بعد انذاره بالطريق القانوني وانتهاء مدة العقد, وفي هذه الحالة يتوجه المؤجر إلى القضاء بالطرق القانونية  طالبا الحكم له بالزام المستأجر بإخلاء العين المؤجرة لانتهاء عقد الإيجار. 

  أسباب الإخلاء: 

1-  الإخلاء لانتهاء مدة العقد 

2- الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة واحكامها كالتالي :- 

إذا لم يفي المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاثة شهور متتالية خلال (30)يوماً من تكليفه بالوفاء, على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاء الأجرة مع غرامة المرافعة التي تقدرها المحكمة, والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة، فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالإخلاء, ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة . 

 مادة (92)يشترط للإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة وفقاً لأحكام الفقرة (أ )من المادة السابقة : 

أ -وجود أجرة مستحقة غير متنازع عليها أو غير مشكوك فيها . 

ب -إخطار المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه . 

  ج -انقضاء شهر من تاريخ الإخطار وعلى المؤجر إثبات ذلك 

3- إذا أساء المستأجر استعمال العين المؤجرة بأن أحدث فيها ضرراً أو تخريباً غير ناشئ عن الاستعمال العادي, أو استعملها بطريقة تتنافى مع شروط العقد أو طبيعة العين أو العرف الجاري .

 4- إذا أجر المستأجر العقار المؤجر أو جزءاً منه من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن ثابت صريح من المؤجر .

 5- إذا ثبت ممارسة المستأجر في العين المؤجرة لعمل يتنافى مع أحكام الشريعة الإسلامية أو القوانين أو النظام العام والآداب العامة . 

الإخلاء بسبب انتهاء مدة العقد:  وفقا لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم  (22)لسنة 2006م: 

 فانه على الراغب في إنهاء عقد الإيجار اشعار الطرف الآخر قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن, وسته اشهر بالنسبة لغيرها من المباني مالم تكن مدة العقد اقل من المدة المحددة للتنبيه , أي أنه إذا لم يقم أي من الطرفين بإشعار الطرف الاخر  بالإخلاء,  فإنه يفهم ضمنا أن الطرفين لا يرغبان بأنهاء العقد ولا يمانعان أن يستمر العقد فترة أخرى بنفس الشروط السابقة,  وهذا ما يفهم من نص المادة (89) 

( إذا رغب المؤجر أو المستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك إشعار الطرف الآخر قبل ثلاثة أشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة شهور بالنسبة لغيرها من المباني ما لم تكن مدة العقد أقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر أو المستأجر ملزماً بالتنبيه كل ذلك ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة أقل .) 

الإخلاء بسبب انتهاء مدة العقد وفقا لتعديلات قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 2021م 

إن التعديلات الجديدة ,في نصوص قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر, جاءت مستجيبة للظروف الطارئة التي تمر بها البلاد, ونتيجة التعسفات التي قام بها المؤجرين تجاه المستأجرين عن طريق الزيادة الغير معقولة في ايجارات المباني السكنية وقيامهم بفرض شروط تعسفية, الأمر الذي وقع معه  المستأجر بين  عسرين, أما قبوله بالزيادة التعسفية في الإيجار وإما  الإخلاء للعين, مما حدى بالمشرع اليمني إلى تعديل نصوص القانون لأنها لم تعد توفر الحماية الكافية للمستأجر

 حيث تم اضافة المادة (88) مكرر: بما نصه

 (استثناء من الأحكام الواردة في هذا الفصل في حالة الظروف الاستثنائية العامة كالحرب والحصار وترتب عليهـا نـزوح وضـعـف الـدخل أو انقطاعه تطبق أحكام هذه الفقرات بما يكفل حماية المستأجرين وفقاً لمبدأ التوازن العقدي والتكافل الاجتماعي على النحو التالي:

  1- تـظـل عقـود الإيجار للعقارات المؤجرة للسكن سارية خلال فترة الظـروف الاستثنائية , وتمدد الفترة بفترة مماثلة وبذات الشروط ولمرة واحدة فقط, وبعد التمديد عند طلب الإخلاء للعين المؤجرة تطبق أحكام المادة (89) و (90) من القانون النافذ)

 حيث تكلمت الفقرة( 1 )من المادة  المذكورة عن حكم الإخلاء لانتهاء فترة العقد وجعلت للمستأجر عند انتهاء فترة الإيجار في ظل هذه الظروف الاستثنائية امتداد هذه الفترة  لفترة اخرى وبذات الشروط  لمرة واحدة فقط, أي أنه يعني بقولة أنها لا تنتهي عقود الإيجار الخاصة بالمساكن وانما  تظل سارية بنفس الشروط لفترة مماثلة للفترة الاصلية للعقد.

  وقوله :نفس الشروط أي أنه لا يجوز للمؤجر زيادة الإيجار أو اشتراط شروط اخرى غير المذكورة في العقد للفترة الاصلية, وعند انتاء الفترة التي اضافها المشرع في ظل هذه الظروف, واستمرار المطالبة بالإخلاء من قبل المؤجر تطبق احكام المواد (89-90) من القانون النافذ, حيث تنص المادة (89)على أنه:

  (: اذا رغب المؤجر والمستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك اشعار الطرف الاخر قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة اشهر بالنسبة لغيرها من المباني مالم تكن مدة العقد أقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر أو المستأجر ملزما بالتنبيه كل ذلك مالم يتم الاتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة اقل)

 والمادة (90) تحدثت عن كيفية الإخلاء ووقت الإخلاء, حيث تضمنت المادة كيفية اخلاء العين ويتم بتسليم المفتاح للمؤجر في نهاية اخر يوم من الايام المدفوع  عنها الاجرة أو نهاية اخر يوم من مدة العقد, ولا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر التخلية قبل هذا لوقت مالم يتم الاتفاق على غير ذلك.

 وتضمنت المادة الجزاء على عدم الإخلاء بعد توفر شروطه الانفة ذكرها.

 وقد اعتبر القانون المستأجر الذي لم يقم بالإخلاء بعد انتهاء الفترة الثانية التي امتدت بنص القانون بعد توافر الشروط غاصبا, ويحكم عليه بالتخلية ودفع أجرة العوض والتعويض إن كان له مقتضى.

 المصادر: 

1-     قانون رقم (22) لسنة 2006 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 

2-    التعديلات المقرة من قبل مجلس النواب في الجلسة المنعقدة بتاريخ الاحد 3 اكتوبر 2021م على القانون رقم (22) لسنة 2006م بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

  

إعداد / عزام حاتم الدوه