الفرق بين عقد الإيجار القابل للتجديد, والغير قابل للتجديد

 

الفرق بين عقد الإيجار القابل للتجديد, والغير قابل للتجديد

 

مقدمة

يعتبر عقد الإيجار من أهم العقود المسماة بعد عقد البيع, حيث يحتل مكانا هاما في علم القانون بما له من حضور دائم ومستمر في حياتنا اليومية، كما أنه له أهمية اقتصادية واجتماعية، فهو من ناحية الاقتصادية أداة تعاون بين من يملك ومن لا يملك حيث يسمح للملاك باستثمار امولهم، ويمكن للمستأجرين من الانتفاع بهذه الاموال مقابل ما يدفعونه من أجرة، وبتبادل هذه المنافع تنمو ثروة المجتمع ويتحقق صالح الجميع، وهو من الناحية الاجتماعية وسيلة لتنظيم العلاقة بين شريحتين في المجتمع هم الملاك والمستأجرون. ⁽¹⁾

عقد الإيجار في الاصطلاح الشرعي:

عقد يتم بمقتضاه تمليك منفعة العين المؤجرة للمستأجر من قبل المؤجر، مقابل عوض صالح لأن يكون أجرة وكل ما يصلح ثمنا أن يكون اجرة.

 تعريف عقد الإيجار في القانون اليمني:

عرف القانون المدني اليمني عقد الإيجار في المادة (688) حيث نصت هذه المادة على أن (الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة، بعوض معلوم، لمدة محددة، أو مطلقة)

عقد الإيجار القابل للتجديد (التجديد الضمني):

إذا اتفق المتعاقدان على أن عقد الإيجار لا تنتهي مدته المحددة في العقد, إلا إذا قام المؤجر بتنبيه المستأجر بإخلاء العين المؤجرة، امتد العقد لمدة متساوية لمدته الأولى، وترتب على عدم التنبيه امتداد عقد الإيجار لنفس المدة المبينة في العقد.

وهو ما يعني أن امتداد الإيجار استمرار للعقد ذاته بنفس شروطه.

وقد بينت المادة (599) من القانون المدني المصري أن:

1-   إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر، دون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة.

2-   ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجار جديدا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي، ومع ذلك تنقل هذا الإيجار التأمينات العينية التي كان المستأجر قدمها في الإيجار القديم، مع مراعاة قواعد الشهر العقاري، أما الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنقل إلى الإيجار الجديد إلا إذا رضي الكفيل بذلك. ⁽²⁾

ولا مقابل لهذا النص في القانون اليمني المدني، غير أنه ليس ما يمنع من الأخذ بالأحكام الواردة فيه، حيث ان هذا النوع من التجديد موجود في الحياة العملية، فقد ينتهي عقد الإيجار دون أن يقوم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة، ويستمر في الانتفاع بها ويعلم المؤجر دون ان يعترض على ذلك، فيتجدد العقد ضمنيا، ويعتر هذا التجديد عقد جديدا بشروط العقد القديم، غير أن مدته معينة وتحدد بالمدة المتفق عليها لدفع الإيجار.

ويشترط لتحقيق التجديد الضمني للإيجار ما يلي:

1-   بقاء المستأجر في العين المؤجرة منتفعا بها بعد انتهاء مدة عقد الإيجار.

2-   أن يعلم المؤجر ببقاء المستأجر، وبانتهاء عقد الإيجار دون أن يعترض على ذلك.

3-   أن يتوافر في كل من المؤجر والمستأجر الشروط اللازمة لصحة عقد الإيجار ونفاذة، كالولاية والأهلية ⁽³⁾

عقد الإيجار الصريح (العقد الغير قابل للتجديد):

أولا – تعيين مدة العقد باتفاق المتعاقدين:

تتعين مدة الإيجار في كثير من الأحيان باتفاق المتعاقدين، وذلك بأن يتفق كل من المؤجر والمستأجر مباشرة عند إبرام عقد الإيجار على مقدار مدة الإيجار وبدء سريان مدة العقد وانتهاءه.

وقد نصت المادة (746) مدني يمني على أنه (ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون الحاجة الى تنبيه بالإخلاء، ومع ذلك لا يكون المستأجر ملزما بإخلاء العين المؤجرة وتكون له الأولوية باستئجارها وفق الشروط التالية:

1-   أن تكون العين معدة للإيجار

2-   أن يثبت أن المستأجر عرض على المؤجر زيادة في الأجرة.

 ويجب على المؤجر الذي لا يملك سوى حق الإرادة عند تحديد مدة عقد الإيجار, مراعاة ما نص عليه القانون بشأن عدم جواز زيادة مدة تأجير عن ثلاث سنوات.

تعيين المدة بواسطة القانون:

بين القانون المدني اليمني المدة القصوى للعقد عند سكوت المتعاقدين عن بيان المدة، حيث نصت المادة (749) على أنه (يلزم تحديد المدة والأجرة بين عند العقد، وتحدد المدة للمساكن بثلاث سنوات، والمتاجر ومخازن الأدوية والوكالات التجارية والمطاعم والفنادق بخمس سنوات، والمصانع والورشات والبنوك بعشر سنوات، مالم يتفق المتعاقدان على خلافة).

الخلاصة:

ونستخلص مما تقدم أن الأصل في تعيين مدة الإيجار هو اتفاق المتعاقدين على مقدار هذه المدة, وأن هذه المدة تكون ملزمة لهما عند الاتفاق عليها، وبالتالي يكون غير قابل للتجديد الا إذا اتفقت إرادة طرفي العقد المؤجر والمستأجر على تجديده، وإذا اتفق المتعاقدان على أن عقد الإيجار لا تنتهي مدته المحددة في العقد, إلا إذا قام المؤجر بتنبيه المستأجر بإخلاء العين المؤجرة، فيعتبر قابل للتجديد إذا اتفقت ارادة المتعاقدين أو امتد بقوة القانون في حال سكوتهما عن تحديد المدة،  غير انه لا يجوز لهما الاتفاق على تأبيد الايجار أو جعل مدته طويلة بحيث نجعل الإيجار في حكم المؤبد, ويكون للقاضي السلطة التقديرية في استخلاص طول هذه المدة بحسب ظروف العقد وملابساته.

المراجع:

*(1) سليمان مرقس (عقد الإيجار)

*(2) الدكتور عبد الرزاق السنهوري (الوسيط في شرح القانون المدني)

*(3) الأستاذ الدكتور جميل الشرقاوي شرح العقود المدنية عقد إيجار الاشياء في القانون المدني اليمني، دار النهضة القاهرة.