شروط اشعار المستاجر باخلاء العين المؤجرة وفقا للقانون اليمني

شروط اشعار المستاجر بالاخلاء

يصدر التنبيه من المؤجر أو من المستأجر أو ممن ينوب عن أي منهما... ولا يجوز صدور التنبيه من شخص ثالث لا علاقة له بالمتعاقدين .صـ(772) ج1

ـ إن عقد الإيجار ينتهي بإجتماع شيئين هما إنقضاء المدة وإعطاء تنبيه في الميعاد القانوني فإذا انقضت المدة وأقترن هذا باعطاء التنبيه وجب أن يقول بإنتهاء عقد الإيجار ولا عبرة بما إذا كان التنبيه قد صدر من طرف او من أخر

صـ774

شكل التنبيه وليس للتنبيه شكل خاص فيجوز أن يكون بإنذار على يد محضر أو بكتاب مسجل أو بكتاب عادي بل يجوز أيضاً أ، يكون شفوياً ولكن من صدر منه التنبيه يحمل عبء الإثبات .

ويجوز إعطاء التنبيه على المخالصة بالأجرة كما يجوز توجيهه في برقية إذا تبين جلياً من البرقيه أسم المرسل فإذ لم يتبين ذلك كان التنبيه باطلاً ويكون التنبيه بالإخلاء صحيحاً حتى لو كان الإنذار الرسمي الذي تضمن هذا التنبيه باطلاً لعيب في الشكل مثلاً ، وهذا لا يمانع المتعاقدين أن يشترطا شكلاً خاصاً للتنبيه.

صـ 776

ويجب أن يشتمل التنبيه على البيانات اللازمة لمعرفة ممن صدر ولمن يصدر مع تحديد عقد الإيجار المراد إنهاؤه ويجب أن يذكر صاحب التنبيه في وضوح أنه يريد إخلاء العين – ولكن لا يشترط في ذلك ألفاظ خاصة – فلا يعد تنبيهاً بالإخلاء الإشارة في المخالصة بالأجرة إلى أن الأجرة ستزيد إبتداء من وقت معين دون أن يقترن بطلب الإخلاء عند عدم قبول الزيادة وكذلك لا يعد تنبيهاً بالإخلاء إعلان المستأجرين عن عزمهم على طلب فسخ الإيجار إذا لم يخرج المؤجر شخصاً معيناً من العين المؤجرة .

صـ 777

ولكن الإيجار لا ينتهي بمجرد إنقضاء المدة المحددة لدفع الأجرة بل لابد من أن ينبه أحد المتعاقدين على الأخر بالإخلاء في أجل معين فإن حصل التنبيه في هذا الأجل إنتهى الإيجار بإنقضاء المدة المحددة لدفع الاجرة وإلا إمتد إلى مدة أخرى وهكذا حتى يحصل التنبيه في الأجل المعين.

صـ771

ـ وإذا لم يحصل التنبيه بالإخلاء أصلاً أو حصل بعد فوات الأجل المحدد فالإيجار يمتد – لا يتجدد – إلى المدة الأخرى التي حددها القانون  وهذه المدة الثانية تكون في الغالب معادلة للمدة الأولى وإن كان هذا غير محتم فللمتعاقدين أن يتفقا على أن تكون المدة الثانية أقصر أو أطول من المدة الأولى ... وبقاء المستأجر بعد ذلك في العين يعد تجديداً ضمنياً لا إمتداد للإيجار ومدة التجديد الضمني ليست هي مدة الإمتداد بل مدة دفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية .

صـ 766

ـ والسؤال / هل توجد أجرة مستحقة على طالب الدراسة للمؤجر ؟ وهو ما سنناقشة فيما يلي :ـ

ـ  وبالرغم من إتفاق المتعاقدين على فسخ الإيجار بلا حاجة إلى حكم أو إنذار فإن تساهل المؤجر في تنفيذ هذا الشرط وسماحة للمستأجر أن يتأخر قليلاً عن دفع الأجرة قد يفسر بأن هناك إتفاقاً ضمنياً يلغي الإتفاق الأول فلا يجوز للمؤجر بعد ذلك أن ينفذ الإتفاق الأول بدقة إذا سكن المستأجر إلى ما تعوده من التأخير في دفع الأجر.

صـ 488

إذا لم يقم المستأجر على الوجه الذي بيناه فيما تقدم فإن تطبيق القواعد العامة يقتضي أن يكون للمؤجر بعد إعذار المستأجر الحق في المطالبة بالتنفيذ العيني أوأن يكون للمؤجر بعد إعذاره المستأجر الحق في المطالبة بالتنفيذ العيني أو بفسخ الإيجار وسواء طلب هذا أو ذاك فإن له المطالبة أيضاً بالتعويض عما أصابة من الضرر بسبب عدم قيام المستأجر بالتزامه.

صـ 481

===========ـــــــــــــ_++++++================

أيضا استقرت محكمة النقض المصرية في جواز إبداء الدفع أمامها على ان : تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سدادها . خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلا . أثره . عدم قبول الدعوى. عدم بيان الأجرة المطالب بها في التكليف أو المطالبة باجرة تجاوز ما هو مستحق فعلا في ذمه المستأجر أثره بطلان التكليف . تعلقه بالنظام العام . جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض ". ( الطعن رقم 386 لسنة 69ق جلسة 31/5/2000(

====================

فسخ عقد الإيجار 
الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون تنبيه أو إنذار عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ . مناطه . تحقق الممكنة من توافر شرط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله . سلطة القاضي في التثبت من انطباق الشرط على عبارة العقد ومراقبة الظروف الخارجية التي تحول دون إعماله . وجوب تجاوزه عنه عندما اسقط الدائن حقه فيه بقبوله الوفاء بطريقة تتعارض مع إرادة الفسخ فلا يبقى سوى التمسك بالفسخ القضائي المنصوص عليه بالمادة 157 مدني . (

الطعن رقم 73ق جلسة 18/111/2004 )

 نقض جلسة 10/12/1996 مجموعة المكتب الفنى –س 47 ع 2 ص 1491 

=========