التنبيه بالاخلاء وجوبه وعدم وجوبه وفقا لنصوص المواد 89 و78 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
.
من الواقع العملي نجد بأن من المسائل التي تثير جدلا واسعاً الاشعار
بالتنبيه بانتهاء العلاقة والاخلاء وذلك نتيجة التفسير لنص المادتين (78) و(89) من
قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
فنص المادة (78) من قانون العلاقة بين المؤجر والمستأجر قضت بان لا حاجة
للتنبيه بالإخلاء في حال انتهاء المدة المعينة في العقد وفقا لما نصت عليه بقولها :
-
[ينتهي عقد الايجار بانقضاء المدة المعينة في العقد دون
الحاجة الى التنبيه بالإخلاء مالم ينص العقد على خلاف ذلك]
بينما قضت المادة (89) من ذات القانون على انه:
إذا رغب المؤجر أو المستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى
الطرف الذي يرغب في ذلك إشعار الطرف الآخر قبل ثلاثة أشهر من انتهاء مدة العقد
بالنسبة للمساكن وستة شهور بالنسبة لغيرها من المباني ما لم تكن مدة العقد أقل من
المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر أو المستأجر ملزماً بالتنبيه كل ذلك ما لم
يتم الاتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة أقل. فاستقراء النصين سالفي الذكر نجد
بأنه يوجود بينهما عامل مشترك قوامه (احترام إرادة الأطراف وما اتفقوا عليه) فنص
المادة (78) نصت على ذلك في شطرها الأخير بقولها (...مالم ينص العقد على خلاف ذلك] .
وكذلك الشطر الأخير من نص المادة(89) من انفة الذكر بقولها:(... كل ذلك ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة أقل)
وبذلك تتجسد حكمة المشرع في احترام اردة الأطراف واعمال ما نصت عليه المادة (211) من القانون المدني بقولها: -
[العقد ملزم للمتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله الا
باتفاق الطرفين او للأسباب التي يقررها القانون الشرعي...]
وبالتالي فإن اساس التفرقة بين النصيين وتطبيقهما عائد اتفاق
أطراف العلاقة أنفسهم، ومما لا شك فيك ان المشرع اليمني راعى اتفاقات الأطراف على
فرضين احدهما قائم على التعيين للمدة ونصه على عدم التمديد والتجديد، والأخير قائم
على تعيين المدة مع التجديد او التمديد للمددة .ففي حال كان عقد الايجار محددا بالمدة المعينة -باتفاقهما-لانتهاء العلاقة الإيجارية فلا حاجة للتنبيه بانتهاء العلاقة او الاشعار بالإخلاء، ويترتب على ذلك وجوب قبول دعوى الاخلاء لثبوت اتفاق الأطراف على انهاء العلاقة في تأريخ معين من جانب ولعدم اشتمال العقد على ما يفيد التجديد او التمديد وذلك ما قضت به المادة (78) انفة الذكر وهو النص واجب التطبيق في هذه الحالة ومما يعزز من ذلك ما قضت به المادة (90) من ذات القانون والتي قضت على بان لا تجديد للعلاقة ولا يعد امتداد لها في ظل معارضة المؤجر للمستأجر.
[يتم إخلاء العين المؤجرة وتسليم المفتاح للمؤجر في
نهاية آخر يوم من الأيام المدفوع عنها أجرة أو نهاية آخر يوم من مدة العقد...]
ويستفاد من ذلك ان الاتفاق على تحديد العلاقة بفترة معينة تعيين دقيقا وعدم
اشتمال العقد على ما يفيد تجديد العلاقة او تمديدها يعد اتفاق على عدم الحاجة الى
الاعذار بانتهاء العمل بالعقد، وذلك ظاهر مما ورد في الشطر الاخير من نص المادة
(78) سالفة الذكر بقوله
(.. ما لم ينص العقد على خلافه...)
ومؤدى خلافه هو ان يشتمل العقد صراحة على ما يفيد امكانية التجديد او
التمديد، أما إذا حدد المدة تحديداً حتميا غير قابل للتجديد او التمديد فلا حاجة
للتنبيه بالإخلاء وفقا لما نصت عليه المادة (78) من ذات القانون.
اما في حال اشتمال العقد على ما يفيد التجديد او التمديد فان انهاء العلاقة التعاقدية وفقا لهذا الحالة يقتضي الاشعار قبل
ان يدخل الاطراف في فترة التجديد التالية وقطع التمديد او التجديد من ان يستمر
ولأجل ذلك جاء النص في المادة (89) من ذات القانون معبرا عن ذلك بقولها:
[إذا رغب المؤجر أو المستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى
الطرف الذي يرغب في ذلك إشعار الطرف الآخر قبل ثلاثة أشهر من انتهاء مدة العقد
بالنسبة للمساكن وستة شهور بالنسبة لغيرها من المباني ما لم تكن مدة العقد أقل من
المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر أو المستأجر ملزماً بالتنبيه كل ذلك ما لم
يتم الاتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة أقل.]ويستفاد من هذا النص ان مدة الاشعار الواردة فيه ليست قاعدة امرة وإنما قاعدة مكملة بدلالة
العبارة الواردة في نهاية النص وهي قوله:
(مالم يتم الاتفاق
على غير ذلك)
وهذا يعني أنه
يجوز للمستأجر والمؤجر أن يتفقا على مدة أقل أو أكثر أو يتفقا على عدم لزوم هذه
المهلة، او انهاء العلاقة.
ونخلص من هذا بأن العقد هو المعيار الوحيد لضبط
تطبيق النصوص
تعليقات