بحث حول بيع المنفعة ( نقل القدم ) وهل يسري
على شراء اليد العرفية بأرض الوقف ما يسري على نقل القدم من احكام قانونية وفقاً
للقانون اليمني
مقدمة
إذا كان البيع هو مبادلة مال بمال كما عرفة بعض الفقهاء، وقد عرفة
القانون اليمني في المادة (451) بانة تمليك مال بعوض على وجه التراضي بين
العاقدين. وإذا كان يترتب على ذلك تمليك منفعة المبيع تمليك أبدى، فهل يجوز
تمليك او شراء المنفعة منفردة؟
أجاز المشرع اليمني تمليك المنفعة لمدة معينة او مطلقة بعوض معلوم وهو ما
يطلق علية الايجار وقد نصت المادة (682) بان ((الايجــار عقد بين مؤجر ومستأجر
يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدودة أو مطلقة)).
(684) من قانون الايجار: (( ينعقد الإيجار بأي لفظ يفيد تمليك المنفعة
مع النص على قدر الأجرة ويكفي فيه التراضي بين الطرفين ويصح بالمعاطاة إذا علمت الأجرة))
ومن صور شراء المنفعة ايضا شراء اليد العرفية لأرض الوقف
فقد أجاز المشرع ايضا تأجير الوقف والانتفاع به لما فيه من استثمار للوقف
وقضاء لمصالح الناس حيث نصت المادة (6) من اللائحة بشأن تنظيم اجراءات التأجير
والانتفاع بأموال وعقارات الوقف واستثمارها بما نصه:
(على كل شخص طبيعي أو اعتباري يرغب في الاستئجار او الانتفاع بعين مملوكه
للوقف الالتزام بما يلي:
1-أن يتقدم بالطلب إلى متولي الوقف المختص أو الجهة المختصة بالوزارة أو
المكاتب العامة لها على أن يحمل الطلب البيانات اللازمة عن:
أ-العين المطلوب استئجارها او الانتفاع بها وعلى وجه الخصوص تحديد نوعها
وصفتها وموقعها وقدرها أن كانت ارضا.
ب-تحديد المنفعة المطلوبة ونوعها ومدتها.
ج-صفة مقدم الطلب وعنوانه وإذا كان نائبا او وكيلا وجب ارفاق ما يثبت
ذلك.
2-تقديم الوثائق والبيانات والمعلومات الصحيحة المطلوبة منه المتعلقة
بموضوع الطلب بما في ذلك استيفاء الضمانات.
... بالوفاء بالتزاماته والمحافظة على العين المؤجر).
وكذلك أجاز المشرع استئجار ارض الوقف لغرض البناء وذلك بشروط حددها في
المادة 16 من اللائحة الخاصة بتنظيم التأجير والانتفاع بأرض الوقف والتي نصها ((مع
مراعاة الأحكام والشروط الوارة في الفصل الثالث من هذه اللائحة يتم تأجير أراضي
الأوقاف للبناء عليها إذا ما توفرت الشروط التالية:
1-أن تكون الأرض صالبه وغير صالحة للزراعة أو أن زراعتها غير مجديه
2-أن تكون قريبة أو واقعة في نطاق التوسع العمراني.
3-الا تكون واقعة في حرام المساجد والمقابر أو ضمن البساتين والمقاشم
الواقعة في المدن القديمة.
4-عدم جدوى وحاجة الوقف لاستغلالها في مصالح أو استثمارها ضمن مشاريع
استثمارية في نطاق خطط الوزارة الاستثمارية المقرة وفقاً للقواعد القانونية
المنظمة لذلك.
5-وجود ضرورة أو تحقق مصلحة للوقف من التأجير
6-أن يتلاءم مقدار المساحة مع الغرض من التأجير أو الانتفاع ))
نقل القدم او التنازل عن المنفعة والاحكام المشابهة له:
نقل القدم:
مع اتساع دائرة العلاقات بين المؤجر والمستأجر ظهر ما يعرف ب ((حق نقل القدم))
وهو تنازل المستأجر او حائز المنفعة للغير عن حق المنفعة بمقابل يتفقا علية.
فهل يجيز القانون التنازل عن المنفعة؟
لم يجز المشرع اليمني التنازل عن المنفعة وكذا التأجير من الباطن الا
بشرطين وهما:
1-الاتفاق مع المؤجر الأصلي على ذلك، وقد نصت المادة (59) ايجار بانه ((لا
يجوز للمستأجر التنازل عن منفعة العين المؤجرة للغير، كما لا يجوز لـه التأجير من
الباطن في كل ما أستأجره أو بعضه ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك مع المؤجر))
وكذلك المادة (707) مدني لا يجوز للمستأجر أن يؤجر الشيء المستأجر أو يتنازل عن
الايجار لغيره ما لم يتفق على غير ذلك.
2-التنازل عن المنفعة من المستأجر للغير يجب ان يكون العقد الجديد في
حدود العقد الأصلي دون تعدي، مادة (60) (في حالة موافقة المؤجر على التأجير من
الباطن أو التنازل عن منفعة العين المؤجرة يجب ألا يتعارض عقد التأجير من الباطن
أو التنازل عن الإيجار مع عقد الإيجار الأصلي ولا يكسب المستأجر من الباطن
والمتنازل له حقوقاً لم تكن للمستأجر الأصلي)
هل يجوز للمؤجر طلب تخلية العين قبل انتهاء العقد إذا ما تنازل المستأجر
عن المنفعة:
نص القانون اليمني على انه يحق للمؤجر طلب تخلية العين المؤجرة إذا ما
تنازل عن المنفعة للغير على خلاف الشروط المتفق عليها بينهما وذلك بنص المادة
(749|3) ايجار التي نصت
((يجوز للمؤجر ان يطلب من المستأجر تخلية العين المؤجرة وتحكم له المحكمة
بذلك في الاحوال التالية:
اولاً: إذا لم يدفع المستأجر الاجرة المستحقة خلال خمس عشرة يوماً من تاريخ
مطالبته بكتاب مسجل مرفق بعلم الوصول او اعلان بواسطة المحكمة.
ثانياً: إذا اساء استعمال العين المؤجرة بان أحدث فيها تخريباً غير ناشئ عن
الاستعمال العادي او استعملها او سمح باستعمالها بطريقة تتنافى مع شروط العقد او تضر
بمصلحة المالك.
ثالثاً: إذا اجر المستأجر العين المؤجرة او تنازل عنها للغير على خلاف
الشروط المتفق عليها او بأجرة أكثر، او كان قد تقاضى مقابلاً عن التنازل أو عن إيجار
زائد على الأجرة المتفق عليها ويسقط حق التنازل له.))
ونلاحظ انه لم يتطرق القانون
اليمني لمصطلح نقل القدم صراحة ولكنه أبطل ما يؤخذ باسم تسليم المفتاح وحكم بإرجاعه
لمستحقة او للخزينة حيث نصت المادة (753) مدني: ((تعتبر الأجرة هي المتراضي
عليها بين المؤجـر والمستأجر عند العقد وما يؤخذ باسم المفتاح باطل، وتحكم المحكمة
بإرجاعه لمستحقه فان رفضه صودر إلى البنك لصالح الخزينة العامة)).
وعلى المستأجر تسليم المفتاح بعد
اخلاء العين المؤجرة للمؤجر حيث وقد نص قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
مادة(90) يتم إخلاء العين المؤجرة وتسليم المفتاح للمؤجر في نهاية آخر يوم من
الأيام المدفوع عنها أجرة أو نهاية آخر يوم من مدة العقد، ولا يجوز للمؤجر أن يطلب
من المستأجر التخلية قبل هذا الوقت ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك، وإذا لم يقم
المستأجر بإخلاء العين المؤجرة عدّ غاصبا ويحكم عليه بالتخلية ودفع أجرة مدة الغصب
والتعويض إذا كان له مقتضٍ.
ويتضح مما سبق بان القانون اليمني لا يجيز ما يعرف بحق نقل القدم او حق
تسليم المفتاح.
شراء
اليد العرفية في أراضي الوقف
على غرار ما ذكرنا سابقا من انه لا يجوز التنازل عن حق المنفعة او التأجير
من الباطن الا بإذن المؤجر الأصلي، فكذلك شراء
اليد العرفية الذي يعد من قبيل عقود الايجار وتنطبق عليه اجراءات خاصة حددها قانون
الوقف واللائحة الخاصة بذلك ولكن لا يجوز اجراء أي تصرف سواء كان بيع أو تأجير إلا
بما يعرف بالمأذونية حيث نصت المادة (259) من اللائحة على ذلك بقولها:
(لا يحق لأجير الوقف القيام ببيع ما يسمى بحق اليد العرفية "
العناء الظاهر" أو التنازل بها للغير إلا بعد موافقة رسمية من الجهة المختصة
بالأوقاف ...).
وكذا المادة (34) مع مراعاة ما ورد في المادة (19) من هذه اللائحة ليس للمستأجر
حق التنازل أو التأجير للعين المؤجرة كلها أو بعضها إلا بأذن الجهة المختصة بالأوقاف
وبما لا يتعارض مع القواعد القانونية النافذة وأحكام هذه اللائحة وإذا تعارض المستأجر
ذلك أعتبر فسخاً للعقد ويكون لجهة الوقف إعادة ما أستكمله من المستأجر من مأذونيه أو
غيرها واستعادة العين المؤجرة.
كما أن المادة (19) من ذات اللائحة قد اعتبرت إجراء أي تصرف من قبيل فسخ
العقد مع إلزام الوزارة بإعادة ما استلمته من المستأجر السابق "
المتصرف" حيث نصت على (تنازل المستأجر عن الانتفاع بالأرض قبل البناء فيها أو
تأجيرها لغيره بمقابل أو بدون مقابل محضور وإذا تعاطى المستأجر ذلك اعتبر فسخاً
للإيجار ويكون لجهة الوقف طبقا للمادة (26) من هذه اللائحة إعادة ما استلمته من
المستأجر واستعادة أرض الوقف).
اما تقدير حق اليد فيقدره والي الوقف المختص والاجير بالتراضي او المحكمة
المختصة، حسب نص المادة (22) منه على :( ليس لأجير الوقف ما يسمى بحق اليد الا
بالشقية (العناء الظاهر) كالغرس والبناء والاصلاح إذا كان مأذونا له بذلك من قبل
متولي الوقف المختص على أن يتم تقديرها من قبل المحكمة المختصة بناءاً على الاحالة
من الجهة المختصة بالأوقاف ويجوز لمتولي الوقف المختص والاجير التراضي على تقديرها
بما يقرره عدلان خبيران بحسب العرف إذا كانت لا تتجاوز خمس قيمة الارض).
قول بعض فقهاء الشريعة المعاصرين لنقل القدم:
يرى بعض الفقهاء المعاصرين انه إذا أجر المستأجر مدته التي قد
ملكها بالأجرة فلا بأس أن يؤجرها بأكثر، فإذا استأجر بيتاً أو دكاناً بعشرين
ألفًا ثم أجره بأكثر من ذلك فلا حرج في ذلك، أما إذا انتهت مدته فليس له أن
يبيع نقل القدم ويأخذ عوض عن نقل القدم وقد انتهت مدته، فالحق ليس له بل للمالك
ومدته انقضت فليس له أن يأخذ عن خروجه شيئًا؛ لأنه ما بقي له حق، بل الحق للمالك
وهو انتهت مدته، ولا يجوز له أن يأخذ نقل قدم؛ فإنه لا مقابل له، ليس له مقابل.
نعم.
..........................................................................................
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق