بحث بعنوان الوسيلة القانونية لإخراج المستأجر من العقار في حالة عدم دفع الأجرة وفقا لنصوص القانون اليمني

المقدمة 

الحمد لله وصل اللهم وسلم على سيدنا محمد واله الطيبين الطاهرين وارض اللهم على أصحابه والتابعين لهم بإحسان الى يوم الدين وبعد

فالعلاقة بين المؤجر هي علاقة عقدية ذات منفعة معينه فالمستأجر منتفع بالعين المؤجرة له من قبل لمؤجر والمؤجر ينتفع بما يحصل عليه من مقابل الأجرة المدفوعة من قبل المستأجر فاذا اخل احدهم بالتزامه للطرف الثان يحق لهذا الطرف طلب فسخ العقد وانهاء العلاقة القائمة فاذا لم يقوم المستأجر بدفع جاز للمؤجر طلب اخلا العين المؤجرة وتكليف المستأجر بالإخلاء .

تعريف عقد الايجار

تعريف عقد الإيجار في القانون المدني :

نصت المادة (682) من القانون المدني اليمني النافذ على تعريف عقد الإيجار بقولها " الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدودة أو مطلقة "

ويستفاد من هذا التعريف بأن عناصر عقد الإيجار هي :

(1  أن عقد الإيجار لكي ينعقد لابد من وجود طرفين فيها المؤجر والمستأجر.

(2  أن يكون محل عقد الإيجار هو منافع العين المؤجرة وهذا العنصر يفرق عقد الإيجار عن عقد البيع الذي يكون محلة نقل ملكية العين المبيعه للمشتري.

(3  لابد أن تكون المنفعة محل عقد الإيجار معلومة , وهي لا تكون كذلك إلا بتحديد العين المؤجرة حيث لا يجوز أن تكون المنفعة مجهولة لكي لا يؤدي إلي الغرر ويكون سبباً في النزاع بين المؤجر والمستأجر المنهي عنه شرعاً .

(4 لابد أن تكون المنفعة المقصود ة من عقد الإيجار مقابل عوض معلوم وإلا كان عقد عارية لان هذه الأخيرة تكون بدون مقابل .

(5  ولابد أن يكون هذا العوض المقابل للمنفعة التي يحصل عليها المستأجر معلوم

 (6 ولابد أن يكون عقد الإيجار محدد المدة وقد تكون هذه الأخيرة محدد ة بمدة معينة وذلك عندما يحدد مدتها المؤجر والمستأجر بعقد الإيجار نفسه وتكون مطلقة عندما يسكت أطراف العلاقة العقدية عن ذكر مدة للعقد وعندئذ يتولى القانون تحديدها على ما سيأتي ذكره.

د/ قائد سعيد الثريب – من كتاب الوجيز أحكام الإيجار في القانون المدني اليمني طـ2001 - م2002م مركز الشرعبي للطباعة والنشر صـ13-22

 تعريف عقد الإيجار في المادة (9) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بقوله "الإيجار في المفهوم هذا القانون عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بعين مؤجرة لمدة معينة بنظر معلوم أو منفعة مشروعة متفق عليها "

ويستفاد ن هذا النص على الآتي :

1)أن الإيجار بالمفهوم العام هو عقد يلتزم به بتبادل المنافع سواء للمؤجر أو المستأجر عن طريق تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ,مقابل منفعة للمؤجر وهي الإيجار أو مقابل منفعة مشروعة متفق عليها .

2) يخرج من هذا المعني كل منفعة غير مشروعة وكذلك ما كان تبرع أو هبة أو استفادة عن حق مقرر "مثل الملك للعين "

اطراف عقد الايجار

المستأجر: وهو الذي أستأجر وتملك المنفعة والتزم بالأجر

 المؤجر/ هو مالك العين المؤجرة

اركان وشروط عقد الايجار:

أما أركان عقد الإيجار فهي كغيرها من العقود لا تقوم إلا بتوافر أركان ثلاثة وهي التراضي والمحل والسبب .

أما شروط عقد الإيجار فقد حددتها المادة (691) مدني يمني على أنه يشترط لانعقاد الإيجار وصحة الاتي :

1) أهلية المتعاقدين

(2كون المؤجر مالكاً لما يؤجر ه أو ذو ولاية أو وكيلاً

(3رضاء المتعاقدين

(4تعين المنفعة

(5 تعين مدة المنفعة

(6 تعين الأجرة

د/ قائد سعيد الثريب – من كتاب الوجيز أحكام الإيجار في القانون المدني اليمني طـ2001 - م2002م مركز الشرعبي للطباعة والنشر صـ13-22

مدة عقد الايجار

سبق وأن عرفنا عقد الإيجار من عقود المدة والمنفعة التي يستهدفها هذا العقد لا يمكن تصورها إلا شيئاً منشئاً أي أن الزمن عنصر أساسي في تحديدكم المنفعة المبتغاة من عقد الإيجار, وهو ما يعني أن عقد الإيجار هو بطبيعته وبالضرورة عقد مؤقت فلا يجوز أن يكون مؤبد ولذا لا يعد عقد الإيجار الاتفاق على تمكين شخص من منفعة شيء بصفة دائمة . لان مثل هذا الاتفاق يعتبر اتفاق على نقل ملكية شيء أي ناقلاً للحق وليس محدد تمكين من المنفعة .

ولقد حرص المقنن اليمني على كون عقد الإيجار من العقود المدة وذلك بالمادة (682) مدني يمني بقوله أن الإيجار" الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدودة أو مطلقة.

على أنه تجدر الإشارة إلى أن كلمة مطلقة الواردة بجملة "لمدة محددة أو مطلقة " التي تتضمنها المادة (682) من القانون المدني اليمني فأنها لا تعني تأبيد الإيجار طالما ثبت الحق لطرفيه كل على حده الحق في طلب إنهاء العقد بإرادته المنفردة وطالما كان العقد محدد المدة سواء محددة بمدة ينتهي عندها الإيجار , أو لمدة تتجدد حتى يطلب أحد الطرفين إنهاء الإيجار وفقاً للقانون

أ/ جميل الشرقاوي – مرجع سابق صـ76وكذلك قائد الثريب الوجيز مرجع سابق صـ55.

ويكون عقد الإيجار مؤبد أذا لم ـــــــــ على تحديد مدة لانتهائه أو لم يثبت لأي من المتعاقدين الحق في طلب إنهائه بإرادته المنفردة .

أما إذا ابرم عقد الإيجار لمدة حياة المستأجر أو المؤجر في مثل هذه الحالة يكون مدة الإيجار محددة بمدة وهي وفاة المؤجر أو المستأجر، والوفاة أجل منتهي في هذه الحالة أي أنه محدد حياة أياً منهما .

والأصل أن يتفق المتعاقدان في عقد الإيجار على مدة العقد باعتبار أن المدة عنصر أساسي في عقد الإيجار لا ينعقد إلا بها ولكن إذا لم يتم الاتفاق على تحديدها فأنه لا يتم لانعدام ركن مدة الإيجار. أما إذا سكت المتعاقدان عن تحديد عقد الإيجار ولم يتعرض لها إطلاقاً ففي هذه الحالة لا يكون عقد الإيجار باطلاً بل يكون صحيحاً ويتولى القانون في هذه الحالة تحديد المدة .

وهناك حالتين يتم فيها تحديد المدة في الإيجار الغير محدد المدة :

1)تعين المدة باتفاق المتعاقدان :

في حالة عدم قيام المتعاقدين ببيان بدء سريان العقد ففي هذه الحالة نصت المادة (707) مدني يمني حيث أشارت إلى أنه إذا لم يذكر ابتداء مدة الإيجار المعلومة عند التعاقد صرف ذلك إلى وقت إنشاء العقد مع التمكين "

2) تعين مدة الإيجار بواسطة القانون :

إذا تبين أن المؤجر والمستأجر سكتا عن تحديد مدة الإيجار ولكنهما عجزا عن اتيانها فلا يصبح عدم تحديد المدة هذا الاتفاق باطلا لأنه ممكن – كما ذهب بعض الفقهاء –

التدخل استنتاجاً من شروط العقد ويكون قياسي مدة الإيجار للفترة المعينة لدفع الأجرة , فإذا كانت مدفوعة عن سنة كانت مدة الإيجار سنة .....الخ.

جميل الشرقاوي نفس المرجع صـ82,81

أما إذا حدث وكان اتفاق المؤجر والمستأجر قد سكتا عن تحديد مدة العقد ولم يتفق على الأجرة ذاتها بأن حددت بأجرة المثل ولم تحدد مواعيد دفعها ففي هذه الحالة نص المقنن اليمني على حكمها في المادة (701) من القانون المدني في القواعد العامة للإيجار التي نصت على أنه "

إذا لم تذكر في العقد مواعيد دفع الأجرة أو المدة يكون للمؤجر طلب الأجرة بحسب العرف"

ومن النص يتضح أنه إذا لم تحدد مدة الإيجار فأن النص واضح بأن المرجع في ذلك إلى العرف في تحديد مواعيد دفع الأجرة وتحديد مدة الإيجار، ولا ننسي الأخذ بالمادة ( 749) مدني يمني المتعلقة بالأمور التفصيلية لإيجار المباني كقاعدة عامة إذا لم يرد في القواعد العامة للإيجار نص يعالج الأمر المثار

التزامات المستأجر

ويترتب على المستأجر التزامات هي:

1) الالتزام بدفع الأجرة

2) الالتزام بالمحافظة على الشيء المؤجر.

3) الالتزام برد الشيء المؤجر بعد انتهاء فترة الإيجار

وسوف نتناول بشيء من التفصيل على عاتق المستأجر لمصلحة المؤجر " صاحب العين المؤجرة المالك " فأنه سيتم استعراض أحكام الوفاء بالأجرة :

أ‌) نوع الأجرة : والأصل بهذا الشأن هو اتفاق المؤجر والمستأجر فهما من يحدد مقدارها ونوعها , وخاصة أن القانون لم ينص على نقدية الأجرة واتفاقهم هذا محكوم بما نصت عليه المادة (686) مدني بقولها (كل ما يصلح ثمناً في البيع يصلح أجرة في الإيجار ويصح أن تكون الأجرة منفعة).

المادة (726) مدني التي تضمنت عدم اتفاق المؤجر والمستأجر في الإيجار المباني فأن حكمها حكم القاعدة العامة لكل إيجار الأشياء وهي بأجرة المثل زماناً ومكاناً التي يقدرها عدلان.

ب‌) زمان ومكان الوفاء بالأجرة :

والأصل بهذا الشأن أن يتفق المؤجر والمستأجر على مكان وزمان الوفاء بالأجرة وحتى لو نظم المقنن زمان الوفاء ومكان بالأجرة لأن ما يقوم به المقنن مكمل لإرادة المتعاقدين, وبالتالي فأنه يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على خلاف ما نصت عليه القواعد القانونية.

حيث نصت عليه المواد الخاصة بالقواعد المنظمة لإيجار المباني في المادة ( ). مدني يمني ولكن ما نص عليه القانون المدني في حالة عدم الاتفاق على المواعيد دفع الأجرة فإنه يعود إلى العرف فقد نصت المادة (696)بقولها "إذا لم تذكر في العقد مواعيد دفع الأجرة أو المدة يكون للمؤجر طلب الأجرة بحسب العرف"

اثر اخلاء المستأجر بالتزاماته (عدم الوفاء بالأجرة

مادة(91):يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء فترة العقد وتحكم المحكمة به في الأحوال التالية:

أ: إذا لم يفي المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاث شهور متتالية خلال (30) يوماً من تكليفه بالوفاء على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاة الأجرة مع غرامة المرافعة التي تقدرها المحكمة والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة ,فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالأخلاء ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة .

مادة (92):" يشترط للإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة وفقاً لأحكام الفقرة (أ) من المادة السابقة:

وجود أجرة مستحقة متنازع عليها أو غير مشكوك فيها.

ت‌) إخطار المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه

ج) انقضاء شهر من تاريخ الإخطار وعلى المؤجر إثبات ذلك. "

فنجد المواد السابقة ان للمؤجر طلب اخلاء العين المؤجرة للمستأجر اذا لم يقوم بالوفاء بالأجرة المتفق عليها على النحو الاتي

1/ تكليف المستأجر بالوفاء

2/انقضاء المدة المقررة (30 يوما)

فالمقرر قانونا انه اذا لم يسدد الأجرة خلال ثلاثة اشهر بتكليف بالوفاء خلال شهر مالم جاز للمؤجر رفع دعوى اخلاء العين المؤجرة لعدم الوفاء بالأجرة.

سؤال وجواب

س/اذا استلم المؤجر جزء من الأجرة هل يبطل التكليف ؟

اذا استلم المؤجر أي مبلغ من مبلغ الايجار سقط حقه برفع الدعوى امام المحكمة وانما عليه ان يمتنع عن استلام أي مبلغ مالم يكن المبلغ كاملا.

س/اذا دفع المستأجر مبلغ من الايجار اثناء سير دعوى الاخلاء هل يستمر الايجار؟

يستمر الايجار اذا دفع المستأجر مبلغ من الإيجارات المطالب بدفعها ويلزمه القاضي بدفع بقية المبلغ ويحكم القاضي أيضا بالغرامة والمخاسير للمؤجر .

س/ اذا انتهاء عقد الايجار ولم يسدد ايجار الثلاثة الأشهر الأخيرة فهل يحق للمؤجر طلب اخلاء العين المؤجرة وان دفع المستأجر مبلغ الإيجارات؟

نعم يحق له ذلك استنادا لانتهاء عقد الايجار حتى وان استلم المؤجر مبالغ الإيجارات المتأخرة .

                                         اعداد البحث/عبده ناجي الحيظاني

                                                                اشراف أ/سلمان الحميري

                                                                          الاشراف العام أ/امين الربيعي