الوسيلة القانونية لإخراج المستأجر من العين المؤجرة عند انتهاء عقد الايجار وفقا للقانون اليمني

مقدمة:

إن المتأمل بناظره إلى الحياة اليوم يرى أن الحياة أصبحت مليئة بالعديد من العلاقات القانونية ومنها مثالاً لا حصراً العلاقة بين المؤجر والمستأجر أو ما يسمى بالعلاقة الإيجارية، وهي علاقة قائمة على تبادل المنفعة بين كلٍ من المؤجر والمستأجر لا سيما في تأجير العقار.

على أنه قد يطرأ متغير على تلك العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأمر الذي يكون سبباً لإنهاء تلك العلاقة الإيجارية، من هنا كانت الحاجة ملحة لمعرفة تلك المتغيرات التي تعمل على إنهاء تلك العلاقة الإيجارية، وبعد الاطلاع تبين لنا أن هناك متغيراتٍ كثيرةٍ تطرأ على العقد من شأنها إنها تلك العلاقة، ومن أهم تلك المتغيرات انتهاء عقد الإيجار، وفي كثير من الأحيان يطرأ المؤجر إلى أن يسلك طريق القضاء وذلك للخلوص من المستأجر من أجل الانتفاع بالعين المؤجرة الخاصة به.

من هنا كانت الحاجة ماسّةٌ إلى بيان إنتهاء عقد الإيجار كسبب لإخلاء العين المؤجرة بياناً وافياً بدون إطالة مملة أو اختصار مخل وذلك فيما يلي.

أولاً: ماهية عقد الإيجار/

1-   بشكل عام: هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمَكّن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة لقاء أجر معلوم. هو عقد يُمَكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم. ويكون الثمن في الأصل مالا، إلا أنه يجوز أن يكون هذا البدل تقديم عمل.

2-   عرفت المادة (682) من القانون المدني اليمني الايجــار بأنه: عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدودة أو مطلقة.

ثانياً: يُستفاد من عقد الإيجار العناصر التالية/

1-   أن عقد الإيجار لكي ينعقد لابد من وجود طرفين فيها المؤجر والمستأجر.

2-   أن يكون محل عقد الإيجار هو منافع العين المؤجرة وهذا العنصر يفرق عقد الإيجار عن عقد البيع الذي يكون محلة نقل ملكية العين المبيعة للمشتري.

3-    لابد أن تكون المنفعة محل عقد الإيجار معلومة، وهي لا تكون كذلك إلا بتحديد العين المؤجرة حيث لا يجوز أن تكون المنفعة مجهولة لكي لا يؤدي إلى الغرر ويكون سبباً في النزاع بين المؤجر والمستأجر المنهي عنه شرعاً.

4-   لابد أن تكون المنفعة المقصود ة من عقد الإيجار مقابل عوض معلوم وإلا كان عقد عارية لأن هذه الأخيرة تكون بدون مقابل.

5-   ولابد أن يكون هذا العوض المقابل للمنفعة التي يحصل عليها المستأجر معلوم.

6-   ولابد أن يكون عقد الإيجار محدد المدة وقد تكون هذه الأخيرة محدد ة بمدة معينة وذلك عندما يحدد مدتها المؤجر والمستأجر بعقد الإيجار نفسه، وتكون مطلقة عندما يسكت أطراف العلاقة العقدية عن ذكر مدة للعقد وعندئذ يتولى القانون تحديدها.

  ثالثاً: إخلاء العين المؤجرة.

 سنتناول هذا المحور من خلال القانون اليمني رقم (22) لسنة 2006م بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، حيث ورد في الباب السابع منه موضوع إنتهاء عقد الإيجار وتضمن هذا الباب فصلين هما: الفصل الأول/أحكام إنتهاء عقد الإيجار، وفي الفصل الثاني منه/ إخلاء العين المؤجرة وفيه ثلاثة فروع وهي: الفرع الأول/ طلب الإخلاء بسبب إنتهاء العقد، والفرع الثاني/ طلب الإخلاء قبل إنتهاء العقد، والفرع الثالث/ طلب الإخلاء للهدم الكلي أو الجزئي أو الترميم أو الصيانة، وما يهمنا في هذه المذكرة هو الفرع الأول/ طلب الإخلاء بسبب إنتهاء العقد.

ذكرت المادتين (89) و(90) من القانون السالف الذكر إخلاء العين المؤجرة بسبب إنتهاء العقد حيث ميزت الموضوع كما يلي/

1- عند رغبة المؤجر أو المستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى الطرف الراغب بذلك إشعار الطرف الآخر خلال فترة زمنية معينة وهي كما يلي:

أ‌-     قبل ثلاثة أشهر من إنتهاء العقد بالنسبة للمساكن.

ب‌-           قبل ستة أشهر بالنسبة لغير المساكن.

ج‌- إذا كانت مدة العقد أقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون ملزماً بالتنبيه بمعنى فور إنتهاء العقد له إخلاء العين المؤجرة سواءٌ من قبل المؤجر أو المستأجر.

د‌-   والاستثناء من ذلك ما يتم الاتفاق عليه بين العاقدين المؤجر والمستأجر حول كيفية الإخلاء في حال إنتهاء عقد الإيجار.

وذلك ما دلت عليه المادة (89) من القانون السالف الذكر بنصها:( إذا رغب المؤجر أو المستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك إشعار الطرف الآخر قبل ثلاثة أشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة شهور بالنسبة لغيرها من المباني ما لم تكن مدة العقد أقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر أو المستأجر ملزماً بالتنبيه كل ذلك ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة أقل(.
2- يكون الإخلاء للعين المؤجرة في نهاية آخر يوم من الأيام المدفوع عنها الأجرة أو نهاية آخر يوم من مدة العقد المبرم، ولا يجوز للمؤجر أن يطلب تخلية العين المؤجرة قبل الوقت المذكور في هذه النقطة مالم يكن هناك اتفاقاً بين الطرفين على موعد التخلية.

3-في حال عدم قيام المستأجر بإخلاء العين المؤجرة بعد إنتهاء فترة التنبيه عُدَّ غاصباً ويُحكم عليه بالتخلية بالإضافة إلى دفع أجرة مدة الغصب (المدة الزائدة عن مدة العقد المتفق عليه)، كما يحُكم بالتعويض إن كان هناك داعٍ للتعويض.

وذلك ما دلت عليه المادة (90) من القانون السالف الذكر بنصها:( يتم إخلاء العين المؤجرة وتسليم المفتاح للمؤجر في نهاية آخر يوم من الأيام المدفوع عنها أجرة أو نهاية آخر يوم من مدة العقد، ولا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر التخلية قبل هذا الوقت ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك، وإذا لم يقم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة عُدَّ غاصباً ويحكم عليه بالتخلية ودفع أجرة مدة الغصب ولتعويض إذا كان له مقتض).

  رابعاً: الإجراءات القانونية لرفع الدعوى الخاصة بإخلاء العين المؤجرة.

1-   بعد تحرير تنبيه كتابي بالإخلاء للعين المؤجرة للمستأجر قبل الفترة المذكورة أعلاه بحسب طبيعة العين المؤجرة يكلف بإعلان المستأجر بالتنبيه: أ-المؤجر، ب-أو عاقل الحارة، ج-أو أفراد مركز الشرطة، بحيث يُسلَم التنبيه الأصل للمستأجر وفي صورته يُحرر عليه: أ-استلمت الأصل من قبل المستأجر، ب-أو في حالة رفض المستأجر استلام التنبيه يُحرر عليه من قبل المُعلِن بالتنبيه ما نصه تم تسليم أصل هذا إلى المستأجر ويكتب اسم المعلن وتوقيعه وتأريخ تسليم التنبيه والختم من عاقل الحارة أو من مركز الشرطة المختص وشهادة شاهدين في الاشعار بانه رفض.

2-   تقدم دعوى: أ-مدنية إلى المحكمة المختصة مكانياً إذا كانت العين مدنية او لا توجد محكمة تجارية بالمنطقة المتواجد فيها.

ب-أو دعوى تجارية إذا كانت العين تجارية.

3-   يتم إرفاق المستندات التالية مع الدعوى:

أ‌-       العقد الإيجاري محل الدعوى.

ب‌- التنبيه الكتابي الذي تم استلامه من قبل المستأجر.

ج- صورة من البطاقة الشخصية اذا كانت مقدمة من المؤجر او الوكالة اذا قدمت من وكيل.

-         أخيراً أسأل الله تعالى أن أكون قد حققت بغية المبتغين من مذكرتي هذه، وهو سبحانه أعلم العالمين.

إعداد / هاشم عبدالاله العزي.

إشراف الأستاذ/ أمين الربيعي (المحامي)

***