أهم التعديلات والفوارق بين قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
السابق والمعدل
*المقــــدمة
:
اولاً:
التسمية والتعاريف
يسمى هذا القانون (قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر).
حيث ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بشأن عقد الايجار ،مدة
الايجار ، الاجرة ، التزامات المؤجر، التزامات المستأجر.
لمؤجر : المالك للعين المؤجرة أو من ينوبه.
المستأجر : المنتفع بالعين المؤجرة.
ثانياً:
أحكامه:
1- تسري أحكام هذا القانون على المباني المؤجرة، أو المعدة للإيجار ومن
تلك المباني مايلي:
أ- الشقق ، ب- الفلل والبيوت ، ج- الشاليهات ، د-الدكاكين ، ه-
المصانع ، و-الأراضي الفضاء .
2-كما تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة أو المستأجرة من
الحكومة أو الهيئات أو المؤسسات أو المصالح العامة أو وزارة الأوقات أو المجالس
المحلية مع عدم الإخلال بالأحكام الواردة في قانون أراضي وعقارات الدولة
والتشريعات الخاصة بالأوقاف.
3- تسري أحكام هذا القانون على المدن وضواحيها، وعلى أية تجمعات سكنية
لها صفة المدن.
ثالثاً:
التعديلات على القانون الاحق في تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر:
أما بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والذي قيل حينها إن هذا
التعديل جاء ليواكب الظروف الحرجة التي فرضت على الشعب اليمني نتيجة لأكثر من ست
سنوات من العدوان والحصار وما خلفه من تداعيات مستمرة على مختلف مناحي الحياة
وأفراد المجتمع اليمني بصورة عامة.
– ولكي يضبط – كما قالت حكومة الإنقاذ- العلاقة بين المؤجر والمستأجر،
وفقا لإجراءات قانونية واضحة تراعي الظرف الراهن ولحماية الأخير من أي تعسف وكذا
لصون حقوق الأول، وفقا لخطوات شفافة تعين الجهات العدلية في اتخاذ الإجراءات
السليمة في حال تم اللجوء إليها وإلى القضاء للفصل من قبل أي طرف من الطرفين.
-مشروع التعديل الأخير في هذا القانون- على ما يبدو- لم يرق لكثير من
أعضاء المجلس لدرجة أنه تعذر طرحه أمام البرلمان لمناقشته والتصويت عليه لأكثر من
مرة، حتى عادت الشائعة القديمة التي راجت قبل أكثر من 15عاما من جديد والتي تقول
إن هناك من النواب من أصحاب العقارات والإيجارات من يرى فيه تهديدا لمصالحهم، إلى
آخر ما يقال في هذا الشأن.
وتكونت اللجنة
المشتركة من لجان الخدمات والعدل والاوقاف وتقنين أحكام الشريعة الاسلامية
والدستورية والقانونية.
واعادت اللجنة
صياغة بعض فقرات المادة ٩٩ مكرر١ وحذفت بعضها.
واقترحت
اللجنة ان يعاد تسمية المادة برقم (٨٨) مكرر، وقضت بأن تظل عقود الايجارات سارية
المفعول خلال الظروف الاستثنائية، على أن تمدد الفترة بفترة مماثلة وبذات الشروط
ولمرة واحدة فقط، وبعد التمديد وعند طلب الإخلاء للعين المؤجرة تطبق احكام المادتين
(٨٩، ٩٠) من القانون النافذ
.
وتنص
المادة ٨٩ على: ( إذا رغب المؤجر أو
المستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك إشعار الطرف الآخر قبل
ثلاثة أشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة شهور بالنسبة لغيرها من
المباني ما لم تكن مدة العقد أقل من المدة المحددة للتنبيه، فلا يكون المؤجر أو
المستأجر ملزماً بالتنبيه، كل ذلك ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك او نص القانون
على مدة أقل)
وتنص المادة ٩٠ على : (يتم إخلاء العين المؤجرة وتسليم المفتاح للمؤجر في نهاية
آخر يوم من الأيام المدفوع عنها أجرة أو نهاية آخر يوم من مدة العقد، ولا يجوز
للمؤجر أن يطلب من المستأجر التخلية قبل هذا الوقت ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك،
وإذا لم يقم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة عُد غاصباً ويحكم عليه بالتخلية ودفع
أجرة مدة الغصب والتعويض إذا كان له مقتضٍ).
كما
حذفت اللجنة الفقرة ب من هذه المادة، واعادت صياغة البنود (٢، ٣، ٤، ٥، ٦) في بند
واحد، قضى بأنه مع مراعاة احكام الفقرات (ب، ج، د) من المادة ٩١ وأحكام المادة ٩٣
من القانون النافذ، وفي حالة عدم الوفاء بأجرة العين المؤجرة، يجوز للمؤجر طلب
اخلائها ، مالم يقدم المستأجر الضمانات الكافية للوفاء بالأجرة
وتنص المادة ٩١ من القانون النافذ على : (يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين
المؤجرة قبل انتهاء فترة العقد وتحكم المحكمة به في الأحوال الآتية
أ- إذا لم يف المستأجر
بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاثة شهور متتالية خلال (30) يوماً من تكليفه بالوفاء
على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاء الأجرة مع غرامة المرافعة التي
تقدرها المحكمة والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة، فإذا تكرر امتناعه أو
تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالإخلاء
ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة .
ب- إذا أساء المستأجر استعمال
العين المؤجرة بأن أحدث فيها ضرراً أو تخريباً غير ناشئ عن الاستعمال العادي أو
استعملها بطريقة تتنافى مع شروط العقد أو طبيعة العين او العرف الجاري.
ج- إذا أجر المستأجر العقار المؤجر أو جزءاً منه من الباطن أو تنازل
عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن ثابت صريح من المؤجر.
د- إذا ثبت ممارسة المستأجر في العين المؤجرة لعمل يتنافى مع أحكام
الشريعة الإسلامية أو القوانين أو النظام العام والآداب العامة
وتنص
المادة ٩٣ على : (يجوز طلب إخلاء المباني
والمنشآت التي يخشى سقوطها، أو سقوط جزء منها مما يعرض الأرواح والأموال للخطر،
وكذلك المنشآت التي تحتاج ضرورة إلى ترميم أو صيانة لتأمين سلامتها .
ومن
تعديلات اللجنة البرلمانية على المادة ٩٩ مكرر١ الواردة في مشروع تعديل القانون
المقدم من الحكومة يتضح ان المشروع افرغ من محتواه، ما يعني التخلي عن حماية
المستأجر في ظل ظروف استثنائية تعيشها البلاد، وانقطاع دفع المرتبات.
ويمكن
القول ان الحكومة التي قدمت مشروع تعديل القانون كانت قد راعت ظروف المستأجر ووضعت
حدا لجشع المستأجرين، فيما مجلس النواب وهو ممثل الشعب تخلى عن ذلك، وفتح الباب
على مصراعيه لجشع المؤجرين .
ومشروع
القانون المقدم من الحكومة في المادة ٩٩ مكرر١، أقر ان تظل عقود الايجارات سارية
المفعول خلال الظروف الاستثنائية، وتمدد بقوة القانون بشروطها الأولى وبالأجرة
السابقة، فيما اللجنة البرلمانية المشتركة حددت التمديد بفترة مماثلة، ولمرة واحدة
فقط، مغفلة حتى التمديد بنفس الشروط الأولى والأجرة السابق .
وبخصوص
المادة ٩٩ مكرر٢ أقرت اللجنة حذفها بمبرر انه “لا يمكن تحديد الايجارات التي تخضع
لظروف المكان والزمان المتغيرة بشكل متسارع وتخضع للعرض والطلب واختلاف كل عقار من
حيث البناء والتشطيب والمنطقة الجغرافية التي يقع فيها كل عقار من شقق وفلل وبيوت
فارهة ومتوسطة في عدة مناطق ولا يمكن وضع معايير لائحية وانظمة مضبوطة لتحديد
الايجارات، والقول بغير ذلك سيوجد الكثير من المشاكل والمنازعات”.
ويعني
تبرير اللجنة ترك تحديد الايجارات للمؤجرين الذي يزداد جشعهم يوما عن أخر، بل انها
ذهبت لاختلاق مبررات لهذا الجشع بحجة عدم القدرة على تنظيم معايير لائحية وغيرها
من الضوابط، وان مشاكل ومنازعات ستنشأ بسبب ذلك، وهو مبرر غير منطقي بالامكان
تشكيل لجان فرعية في كل مديرية وحي لتحديد الايجارات مكونة من ممثلين عن السلطات
المحلية والعقال والمستأجرين .
وبذلك
تكون اللجنة البرلمانية قد وجهت ضربة أخرى لمشروع تعديل القانون المقدم للحكومة،
قضت بها على أي امل لوجود ما يمكن ان يحمي المستأجر من أسعار الايجارات التي تخضع
لمزاج المؤجر وجشعه، والتي ترتفع بشكل جنوني في بداية عام او بتأجير العين المؤجرة
لمستأجر جديد، بعد مغادرة السابق.
وكانت
المادة ٩٩ مكرر٢ قد قضت بتشكيل لجنة فنية يصدر بها قرار جمهوري لتحديد القيمة
الايجارية للمباني المعدة للايجار، واعداد لائحة تحدد العلاقة بين المؤجر
والمستأجر .
ومن
هناك فإن اللجنة البرلمانية تكون قد منعت السلطات المحلية من اصدار تعاميم في
بداية كل عام بمنع المؤجرين من رفع الايجارات وتوجيه أقسام الشرطة بعدم الإخلاء،
ما يعني ترك المستأجر فريسة للمؤجر، بل وتقنين كل ما يقوم به المؤجرين من تعسفات
تجاه المستأجربن.
كما
حذفت اللجنة البرلمانية المادة ٩٩ مكرر٣ بمبرر انها مستوعبة في المادة ١٠٢ من
القانون النافذ، وبالتالي لا يجوز وضع عقوبتين في قانون واحد.
: ( وتنص
المادة ١٠٢ على : ( يعاقب بالحبس مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر أو بغرامة لا تتجاوز مائة ألف
ريال كل مؤجر قام بعمل يقصد به مضايقة المستأجر والضغط عليه لإخلاء العين خلال مدة
الإيجار أو زيادة الإيجار المحدد في العقد).
في
حين ان المادة في مشروع تعديل القانون المقدم من الحكومة كانت قد وضعت عقوبات على
المؤجر والمستأجر.
واعادت
اللجنة البرلمانية صياغة المادة ٩٩ مكرر٤ بحيث تعطى الولاية للمحاكم الابتدائية في
أمانة العاصمة والمحافظات والمديريات للنظر في القضايا الايجارية على وجه
الاستعجال، بعد ان كانت المادة في مشروع تعديل القانون قد خصصت قاضي في كل محكمة
ابتدائية بأمانة العاصمة وعواصم المحافظات للنظر في قضايا الايجارات على وجه
الاستعجال .
وبررت
اللجنة ذلك بأن المحاكم الابتدائية ذات ولاية عامة للنظر في جميع القضايا .
وأقرت
اللجنة اضافة مادتين بعد المادة ٩٩ مكرر٤، وقضت (المادة المضافة١)
بأن تسري أحكام المادتين ٨٨ مكرر و٩٩ مكرر٤ على جميع العقارات المعدة للسكن بما في
ذلك المعدة للأوقاف وأجهزة الدولة المدنية والعسكرية ووحدات القطاعين العام
والمختلط والخاص. فيما قضت (المادة (المضافة٢
)بأن ينتهي العمل بأحكام
المادتين ٨٨ مكرر و٩٩ مكرر٤ بانتهاء الحرب .
الخلاصة:
ان ما تم
اقراره من قبل مجلس النواب في هذا الجانب كان بمثابة ذر الرماد على العيون، ولم
يحقق الهدف من التعديل وهو حماية المجتمع في ظل ظروف استثنائية تشهدها البلد لم
يسبق ان شهدتها خلال الخمسين عام الأخيرة، بل ان هذه التعديلات اصبحت أكثر ضررا
بالمجتمع، وكأن الاولى باللجنة البرلمانية ان تضع ضوابط لأسعار الايجارات التي
تتسارع بشكل جنوني كنوع من الحماية للمجتمع، لكنها شرعنت للمؤجرين جشعهم، وكأن
اللجنة تمثل المؤجرين وليس المجتمع الذي كان يتطلع لقانون يحميهم من التعسفات.
اعداد /
شمسان الحيي
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق
اكتب ماتريد قوله للمحامي أمين الربيعي