التنبيه بالاخلاء وجوبه وعدم وجوبه وفقا لنصوص المواد 89 و78 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

 .

من الواقع العملي نجد بأن من المسائل التي تثير جدلا واسعاً الاشعار بالتنبيه بانتهاء العلاقة والاخلاء وذلك نتيجة التفسير لنص المادتين (78) و(89) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر  

فنص المادة (78) من قانون العلاقة بين المؤجر والمستأجر قضت بان لا حاجة للتنبيه بالإخلاء في حال انتهاء المدة المعينة في العقد وفقا لما نصت عليه بقولها : -

[ينتهي عقد الايجار بانقضاء المدة المعينة في العقد دون الحاجة الى التنبيه بالإخلاء مالم ينص العقد على خلاف ذلك]

بينما قضت المادة (89) من ذات القانون على انه:

إذا رغب المؤجر أو المستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك إشعار الطرف الآخر قبل ثلاثة أشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة شهور بالنسبة لغيرها من المباني ما لم تكن مدة العقد أقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر أو المستأجر ملزماً بالتنبيه كل ذلك ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة أقل.

 فاستقراء النصين سالفي الذكر نجد بأنه يوجود بينهما عامل مشترك قوامه (احترام إرادة الأطراف وما اتفقوا عليه) فنص المادة (78) نصت على ذلك في شطرها الأخير بقولها (...مالم ينص العقد على خلاف ذلك] .

وكذلك الشطر الأخير من نص المادة(89) من انفة الذكر بقولها:
(... كل ذلك ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة أقل)

وبذلك تتجسد حكمة المشرع في احترام اردة الأطراف واعمال ما نصت عليه المادة (211) من القانون المدني بقولها: -

[العقد ملزم للمتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله الا باتفاق الطرفين او للأسباب التي يقررها القانون الشرعي...‍]

وبالتالي فإن اساس التفرقة بين النصيين وتطبيقهما عائد اتفاق أطراف العلاقة أنفسهم، ومما لا شك فيك ان المشرع اليمني راعى اتفاقات الأطراف على فرضين احدهما قائم على التعيين للمدة ونصه على عدم التمديد والتجديد، والأخير قائم على تعيين المدة مع التجديد او التمديد للمددة .
ففي حال كان عقد الايجار محددا بالمدة المعينة -باتفاقهما-لانتهاء العلاقة الإيجارية فلا حاجة للتنبيه بانتهاء العلاقة او الاشعار بالإخلاء، ويترتب على ذلك وجوب قبول دعوى الاخلاء لثبوت اتفاق الأطراف على انهاء العلاقة في تأريخ معين من جانب ولعدم اشتمال العقد على ما يفيد التجديد او التمديد وذلك ما قضت به المادة (78) انفة الذكر وهو النص واجب التطبيق في هذه الحالة ومما يعزز من ذلك ما قضت به المادة (90) من ذات القانون والتي قضت على بان لا تجديد للعلاقة ولا يعد امتداد لها في ظل معارضة المؤجر للمستأجر.

[يتم إخلاء العين المؤجرة وتسليم المفتاح للمؤجر في نهاية آخر يوم من الأيام المدفوع عنها أجرة أو نهاية آخر يوم من مدة العقد...]

ويستفاد من ذلك ان الاتفاق على تحديد العلاقة بفترة معينة تعيين دقيقا وعدم اشتمال العقد على ما يفيد تجديد العلاقة او تمديدها يعد اتفاق على عدم الحاجة الى الاعذار بانتهاء العمل بالعقد، وذلك ظاهر مما ورد في الشطر الاخير من نص المادة (78) سالفة الذكر بقوله

(.. ما لم ينص العقد على خلافه...)

ومؤدى خلافه هو ان يشتمل العقد صراحة على ما يفيد امكانية التجديد او التمديد، أما إذا حدد المدة تحديداً حتميا غير قابل للتجديد او التمديد فلا حاجة للتنبيه بالإخلاء وفقا لما نصت عليه المادة (78) من ذات القانون.

اما في حال اشتمال العقد على ما يفيد التجديد او التمديد فان انهاء العلاقة التعاقدية وفقا لهذا الحالة يقتضي الاشعار قبل ان يدخل الاطراف في فترة التجديد التالية وقطع التمديد او التجديد من ان يستمر ولأجل ذلك جاء النص في المادة (89) من ذات القانون معبرا عن ذلك بقولها:

[إذا رغب المؤجر أو المستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك إشعار الطرف الآخر قبل ثلاثة أشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة شهور بالنسبة لغيرها من المباني ما لم تكن مدة العقد أقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر أو المستأجر ملزماً بالتنبيه كل ذلك ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة أقل.]

ويستفاد من هذا النص ان مدة الاشعار الواردة فيه ليست قاعدة امرة وإنما قاعدة مكملة بدلالة العبارة الواردة في نهاية النص وهي قوله:

(مالم يتم الاتفاق على غير ذلك)

 وهذا يعني أنه يجوز للمستأجر والمؤجر أن يتفقا على مدة أقل أو أكثر أو يتفقا على عدم لزوم هذه المهلة، او انهاء العلاقة.

ونخلص من هذا بأن العقد هو المعيار الوحيد لضبط تطبيق النصوص 

وقف تنفيذ احكام المتعلقة بعلاقات الايجارية وفقاً للتعديل الجديد للمادة(294) الفقرة(أ) بالقانون رقم(1) لسنة(2021م)

 
 وقف تنفيذ احكام المتعلقة بعلاقات الايجارية وفقاً للتعديل الجديد للمادة(294) الفقرة(أ) بالقانون رقم(1) لسنة(2021م)
غني عن البيان ان المشرع اليمني رتب على تقديم الطعن بالنقض في السند التنفيذي في حالات محددة وقف تنفيذه كأثر مباشر على الطعن وذلك في المادة(294/أ) من قانون المرافعات والتنفيذ الجبري الصادر برقم (40) لسنة 2002م والمعدل بالقانون رقم(2) لسنة 2010م والقانون رقم(1) لسنة 2021م والتي قضت بالآتي:
[أ-مع مراعاة احكام المادة (86) يترتب على الطعن بالنقض وقف تنفيذ الأحكام وآثارها إذا كانت صادرة في المنازعات الآتية: -
1-مسائل الأحوال الشخصية ما عدا ما استثني في هذه المادة.
2-المنازعات العقارية.
3-المنازعات المتعلقة بالإزالة.
4-المنازعات المتعلقة بالحق المدني في القضايا الجنائية.
5-المنازعات المتعلقة بالمسائل الإدارية.
ب-فيما عدا ما تقدم لا يترتب على الطعن بالنقض وقف تنفيذ الحكم، وللمحكمة العليا أن تأمر بوقف التنفيذ إذا طلب ذلك في صحيفة الطعن ورأت المحكمة مبرراً لذلك، ولها أن تأمر بتقديم ضمانة تكفل صيانة حقوق المطعون ضده، وعلى المحكمة أن تنظر طلب وقف التنفيذ خلال مدة خمسة عشر يوماً من تاريخ رفع الرد على الطعن من المطعون ضده وعندما تأمر المحكمة بوقف التنفيذ ينسحب أمرها على جميع إجراءاته من تاريخ طلب وقف التنفيذ، وفي هذه الحالة على المحكمة أن تفصل في الطعن خلال خمسة أشهر من تاريخ الأمر بوقف التنفيذ.
ج-يمتنع على المحكمة العليا الأمر بوقف التنفيذ في الأحكام الآتية: -
1-الأحكام الصادرة في مسائل النفقات الشرعية.
2-الأحكام الصادرة في مسائل الحضانة].
فيما جاءت القضايا الإيجارية ضمن الفقرة 2 من نص المادة (86) من ذات القانون التي تنص على الاتي:
[أ-يكون الحكم الابتدائي نهائيا غير قابل للطعن بالاستئناف وقابلا للطعن امام المحكمة العليا في الاحوال الاتية:
1)    في قضايا الاحوال الشخصية الصادرة بشأن النفقات والزواج والطلاق والفسخ والحضانة والرؤية والكفالة
2)    في قضايا الايجارات والشفعة والاحكام الصادرة في التظلمات من اوامر الاداء وفي الاختصاص
3)    في المسائل المدنية إذا كان المحكوم به لا يتجاوز خمسة ملايين ريال
4)   في المسائل التجارية إذا كان المحكوم به لا يتجاوز عشرة ملايين ريال
ب -في قضايا الفسخ المرفوعة ضد الزوج الغائب يجب على النيابة العامة فور استلامها نسخة الحكم بالفسخ عرضه على المحكمة العليا وتعتد المرأة من تاريخ استلام نسخة الحكم الصادر من المحكمة العليا ولا يقبل الطعن فيه باي طريق من طرق الطعن].
 
ومؤدى وضع المشرع اليمني نص المادة (86) مرافعات ضمن الفقرة (أ) من المادة (249/أ) سالفت البيان قائم على أصل واستثناء:
أولاً الأصل: وهو وقف تنفيذ الاحكام الصادرة في أي من القضايا الواردة في نص المادة (86) كاثر مباشر على الطعن بالنقض:
وذلك الأصل كشف عنه المشرع اليمني بمظهرين:
المظهر الأول: ورود نص المادة (86) ضمن الفقرة (أ) من المادة (246) مرافعات سالفت البيان والتي اوجبت وقف التنفيذ بمجرد الطعن بالنقض، ولم ترد ضمن الفقرة (ب) من ذات المادة التي حظرت وقف التنفيذ وأوجبت استمراريته الى حين صدور قرار من المحكمة العليا يقضي بذلك، وبالتالي فإن الأصل مجرد الطعن بالنقض يوجب وقف تنفيذ الاحكام في القضايا التي تضمنتها المادة (86) مرافعات.
المظهر الثاني: حذف الفقرة (5) من المادة (86) من مشروع تعديل القانون والتي كانت تقضي بما نصه:
] الاحكام الصادرة المنصوص عليها في الفقرات السابقة تكون قابلة للطعن أمام المحكمة العليا ويجوز للدائرة المختصة الامر بوقف التنفيذ اذا أ-طلب الطاعن ذلك في عريضة طعنه مع مراعاة أحكام المادة (335) من هذا القانون].
واستبعادها من نص المادة(86) فضلاً عن إدراج مع مراعاة المادة(86) ضمن الفقرة (أ) من المادة (294) مرافعات، ولم يدرجها ضمن الفقرة(ب) من ذات المادة يجعل الامر بوقف التنفيذ يكون بأثر مباشر للطعن بدون طلب الطاعن ذلك في عريضة الطعن كما كان مقرر في الفقرة المحذوفة.
 وتلك المظاهر أكدت على أن الأصل هو وقف تنفيذ الاحكام الصادرة في القضايا الواردة ضمن فقرات المادة (86) مرافعات وكما سيأتي البيان.
وما يؤكد ذلك الاتي:
1-    ان الاحكام الواردة في المادة(86) تم حرمانها من درجة من درجات التقاضي وأصبحت أحكاماً نهائية فور صدورها وقابلة للتنفيذ لذلك كان من مقتضيات العدالة والانصاف ان يتم مراعاة وقف التنفيذ فيها وهو ما ذهب اليه المشرع اليمني.
2-    ما يؤكد ان عبارة "مع مراعاة" الواردة في وجوب وقف التنفيذ تجعل احكام المادة(86) تدخل في نفس الحكم، هو انه تم اعتبار وقف تنفيذ الحكم الصادر في مخاصمة قاضي عند الطعن فيه بالنقض ضمن حالات الوقف الوجوبي رغم عدم وروده في المادة 294 فقرة (أ) وذلك لنص المادة(154) على مراعاة وقف تنفيذه وقياساً على ذلك فان مؤدى عبارة مع مراعاة الواردة صراحة في الفقرة(أ) تعني ادخال احكام المادة(86) للوقف الوجوبي.
ثانياً الاستثناء: اما الاستثناء فمقيد بالمراعاة الواردة في مستهل الفقرة (أ) من تلك المادة ومظاهر الاستثناء –في القضايا الإيجارية على سبيل المثال-يقوم على أساس مراعاة مقتضى التنفيذ وما إذا كان (اخلاء) او تسليم (اجرة): 
فالحكم بالإخلاء/ يخضع للأصل الموجب لوقف تنفيذ فقرات الحكم التي تقضي بالإخلاء، ومما يؤكد ذلك الاعتبارات الاتية:
-         الاعتبار الأول وهو الأقوى: تحقيق الغاية من وقف التنفيذ (صعوبة او تعذر او استحالة إعادة الحال) الى ما كان عليه:
ذلك ان اخراج المستأجر من العين بعد ما اقامه من تعديلات عليها وما تحتويه من اثاث ومحتويات واتلاف ما اتلف، وتأجير المؤجر للعين يرتب اضراراً جما يستحيل معها إعادة الحال الى ما كان عليه  خصوصاً وان كان إعادة الحال الى ما كان عليه يوجب على المنفذ ضده إزالة العديد من الاعمال التي أقامها بمناسبة انتفاعه بالعين من جهة، ومن جهة أخرى ان الاضرار التي ستتحقق جراء تنفيذ حكم الاخلاء لن تقتصر على طرفي القضية وحسب ،بل انها  قد تمتد الى الغير الذي قد يحل محل المنفذ ضده اذ ما قضي بنقض الحكم الصادر بمواجهته وهو ما يعني معه حتما ان الأصل في الاخلاء هو وقف التنفيذ بقوة القانون، ولا يخضع قرار الاخلاء للاستثناء انف البيان.
وما يدل على ذلك ويؤكده بشكل كبير هو ان المنازعات المحددة حصراً في المادة 294 فقرة(ـأ) كان الغرض من وقف التنفيذ فيها بأثر مباشر على الطعن عندما تم اضافتها في التعديل رقم(2) لسنة 2010 كما جاء في المذكرة التفسيرية لقانون المرافعات صعوبة او تعذر او استحالة إعادة الحال الى ما كان عليه قبل التنفيذ بقولها: [...وقد قررت اللجنة ان إعادة الحال الى ما كان عليه في مثل هذا النوع من القضايا اذا نقض الحكم من المحكمة العليا فإنه قد يصعب او يتعذر بل انه في البعض منها قد يستحيل.. ولذلك رأت اللجنة وقف تنفيذ الاحكام الصادرة فيها والمطعون فيها امام المحكمة العليا]
وبما ان ذات الضرر قد يتحقق في بعض احكام المادة(86) وبما ان القانون قد نص صراحة على مراعاة احكام المادة 86 في الفقرة(أ) فإن ذلك يوجب اعمال نفس الحكم وهو وقف التنفيذ.
وقد أقرت المحكمة العليا بتعذر إعادة الحال الى ما كان عليه في قضايا الاخلاء بقولها في التعميم الصادر برقم(62/1) لسنة 1444ه-2022م ص1 س8 بقولها: [... وحيث ان تلك الإعادة قد تتعذر احياناً او تكون صعبة ومرهقة بأن تتطلب وقتاً طويلاً أو تكاليف ومصاريف باهظة كما في حالة تنفيذ حكم باخلاء محل تجاري او بيت سكني او تنفيذ حكم بدفع مبلغ مالي لشخص معدم او معسر...]
-          الاعتبار الثاني: ان الاخلاء يعد من قضايا المنازعات العقارية عند الرأي الفقهي القائل بأن المنازعات الايجارية المتعلقة بالإخلاء هي منازعات عقارية وهو ما يأخذ به بعض القضاة ويحكمون بوقف التنفيذ في قضايا الإخلاءات بناءً عليه حتى قبل صدور التعديل الذي يقضي بالمراعاة (أنواع المنازعات العقارية بين الاشخاص.....4-دعاوى اخلاء عقار هي من الدعاوى التي يقوم مالك العقار او المستثمر برفعها ضد المستأجر او واضع اليد على العقار بطلب الزامهم بالخروج من العقار وانهاء سلطته عليه) بحث الفصل في المنازعات العقارية وفقاً للأنظمة السعودية لـ سيف عبدالله التركي ص253  المجلة العربية للنشر العلمي. (المنازعات الناتجة عن التصرفات الواردة على العقار: .......الفرع الثالث: المنازعات المتعلقة بعقد الايجار الوارد على العقار ....) رسالة ماجستير المنازعات العقارية في التشريع الجزائري لأمينة بلقاضي وليندة علي ص 23.  
 ويذهب الاتجاه الاخر من القضاة الى عدم اعتبار الاخلاءات من المنازعات العقارية.
 أما تسليم الأجرة/ فيأتي هنا دور الاستثناء وتجسيد معنى المراعاة الوارد في النص لسببين:
الأول/ انه متعلق بمبالغ مالية، الثاني/ انه يمكن إعادة الحال الى ما كان عليه ولا يوجد فيه اضرار جسيمة وبدون أي معوقات او اضرار تذكر الا في حالة كان الشخص معدم او معسر.
 
واضافة الى ذلك فإن من مقتضى المراعاة اخراج الاحكام الواردة في المادة(86) التي يكون فيها وقف التنفيذ محظوراً كأحكام الحضانة والنفقات الشرعية من وقف التنفيذ الوجوبي.
 
وقد جسد التعميم الصادر عن المحكمة العليا القضائي الصادر برقم (62/1) لسنة 1444هـ-2022م ما ذهبنا إليه من أصل واستثناء
فالأصل ورد صراحة في الفقرة أولاً بقوله:
[أولا: إذا كان الحكم المطعون فيه والمراد تنفيذه صادراً في منازعة من المنازعات المذكورة في الفقرة(أ) من المادة(294) مرافعات فيجب وقف تنفيذه بقوة القانون حتى تفصل المحكمة العليا في الطعن عملاً بنص المادة المذكورة.
ثانياً: إذا كان الحكم المطعون فيه والمراد تنفيذه صادراً في مسألة من مسائل النفقات الشرعية او الحضانة فينفذ بدون أي قيد او شرط عملاً بالفقرة(ج) من المادة المذكورة.]
اما الاستثناء مع التأكيد على الالتزام بالأصل فقد ورد في مستهل الفقرة ثالثا من ذات التعميم بإخراج أحكام الفقرتين (أ،ج) من حكمها بقولها:
ثالثاً: اذا كان الحكم المطعون فيه والمراد تنفيذه صادراً في منازعة أخرى غير ما ذكر في الفقرتين(أ،ج) من المادة المذكورة،  وكان الطاعن قد طلب قد طلب وقف التنفيذ في صحيفة الطعن فيخير طالب التنفيذ بين التريث في التنفيذ حتى تقول المحكمة العليا كلمتها في طلب وقف وبين تقديم ضمانة تجارية أكيدة وكافية لإعادة الحال الى ما كان عليه قبل التنفيذ اذا أمرت المحكمة العليا بوقف تنفيذ الحكم حتى تفصل في الطعن.
رابعاً: فإذا اختار طالب التنفيذ الخيار الثاني وقدم الضمانة المطلوبة فيكلف المنفذ ضده بتنفيذ الحكم اختيارا خلال مهلة ينبغي ان لا تقل عن شهر فإذا لم يقم بالتنفيذ خلال الشهر المذكور ولم يصدر من المحكمة العليا امر بوقف التنفيذ فتباشر المحكمة إجراءات التنفيذ للحكم فإذا أمرت المحكمة العليا بوقف تنفيذ الحكم بعد ذلك بالضمان او بدونه فينفذ وينسحب أمرها على جميع إجراءاته من تاريخ طلب وقف التنفيذ، وللأهمية نأمل سرعة التعميم بضرورة التقيد والالتزام بما ذكر وبالله التوفيق].
وبالتالي فإن الفقرة أولاً تمثل الأصل الذي ذهبنا اليه فقد وردت المادة (86) ضمن الفقرة (أ) دون الفقرة (ب) مؤدى ذلك ان الاحكام المذكورة بالفقرة (أ) ومنها الواجب مراعاتها يوجب المشرع وقف تنفيذها كأصل عام ومنها فقرات الحكم المتعلقة (بالإخلاء) ويجيز التنفيذ في بعض الجوانب منها التي لا تشكل ضرر يصعب معه إعادة الحال الى ما كان عليه كاستثناء من الأصل ولكن بعد تحقق الشروط التي أوردتها في الفقرة ثالثا وما بعدها.

إعداد أ/ سليمان نبيل الحميري

أ/ سمر عبد السلام العريقي

أثر قطع المؤجر على المستأجر الماء والكهرباء, مدنيا وجنائيا

 

 

أثر قطع المؤجر على المستأجر الماء والكهرباء, مدنيا وجنائيا

 

تعريف الإيجار لغة :

هو أسم للأجرة (الكراء ) والجمع أجر ,والإجارة مشتقة عن العمل وقد يراد بلفظ الأجر الثواب .   د.عبدالله العلفي , أحكام عقد الإيجار ,جامعة صنعاء ,2021م,ص7 . نقلا عن.  لسان العرب ج1 مادة أجرَ.

الإيجار اصطلاحا :

هو تمليك منفعة بعوض . عبدالله العلفي . مرجع سابق , ص 8 .نقلا عن نهاية المحتاج الى شرح المنهاج ج5 ص 216

كما عرفه القانون المني اليمني رقم 14 لسنة 2002م  في المادة 688 بقولها:

 "الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة ,بعوض معلوم ,لمدة محددة ,أو مطلقة .

أركان عقد الإيجار :

1.  الصيغة .

2.  العاقدان .

3.  محل عقد الإيجار .

عبدالله العلفي, مرجع سابق ص203.

آثار عقد الإيجار :

1.  التزامات المؤجر وفيه :

·      التزام بالتسليم .

·     التزام بالصيانة .

·     التزام بالضمان  وهذا ما سنتكلم فيه .

 

2.  التزامات المستأجر وفيه :

·     الوفاء بالأجر .

·     استعمال العين لما أعدت له .

·     المحافظة على العين المؤجرة .

·     التزام المستأجر برد العين المؤجرة .

عبدالله العلفي ,مرجع سابق, ص205

 

التزام المؤجر بالضمان :

يجب أن يقوم المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها للمستأجر وأن يقوم بصيانتها , ويجب على المؤجر إلى جانب ذلك أن يحقق للمستأجر انتفاعا هادئا طوال مدة عقد الإيجار , وهو ما يعني وجوب امتناع المؤجر عن كل تصرف مادي أو قانوني يؤدي إلى تعكير الانتفاع الهادئ ,وهذا ما يطلق عليه بضمان التعرض ,وكذلك يضمن المؤجر بخلو العين المؤجرة من أي عيب ينقص منفعة.

عبدالله العلفي , مرجع سابق ,ص123.

إن الهدف الأساسي الذي يسعى إليه المستأجر هو الانتفاع بالشيء المؤجر وملحقاته, انتفاعا هادئا أثناء مدة عقد الإيجار  

ولذلك يلتزم المؤجر بعدم التعرض الشخصي للمستأجر كما جاء في نص المادة 730 من القانون المدني:

 على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه يحول دون انتفاع المستأجر من العين المؤجرة ,ويضمن المؤجر الأعمال التي تصدر منه أو من أتباعه وكل تعدٍ أو ضرر مبني على سبب منه ,ويلغى كل اتفاق نص على أن تبرأ ذمة المؤجر من ذلك.

وينبني من حكم المادة السالفة الذكر أنه لا يجوز للمؤجر أن يأتي أي فعل إيجابي أو سلبي يكون من شأنه الحيلولة دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ,وأنه يضمن كل ما يصدر منه أو من أتباعه , كما يضمن كل تعد أو ضرر مبني على سبب منه .

 عبدالله العلفي ,مرجع سابق , ص 127

كما نصت المادة 36 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم 22 لسنة 2006 م على:

 "على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول أو ينقص من انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ,ويضمن الأعمال التي تصدر منه أو من أتباعه أو أي تعد أو أضرار له يد فيها "

كما نصت المادة 38 من نفس القانون على أنه:

 "يضمن المؤجر كل الأضرار التي تلحق بحقوق المستأجر أو أي تعرض لها إذا ثبت أن ذلك حدث لسبب يرجع إلى المؤجر "

شروط التعرض الشخصي :

1.  دخول المؤجر العين المؤجرة دون إذن من المستأجر .

2.  إحداث أي تغيير في العين المؤجرة وملحقاتها .

3.  منع المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة .

4.  تعرض أتباع المؤجر للمستأجر بأي عمل من أعمال التعرض . عبدالله العلفي ,مرجع سابق ,ص127  .

هل يعتبر قطع المؤجر على المستأجر الماء والكهرباء من أعمال التعرض الشخصي ؟

تعتبر الماء والكهرباء من الخدمات الأساسية للإنسان ولا تدخل ضمن ملحقات الشيء المؤجر به ,ولكن إذا قطع المؤجر الماء والكهرباء على المستأجر فإنه يعتبر تعدٍ منه ,كما نصت المادة 735 السالفة الذكر ب "يضمن المؤجر الأعمال التي تصدر منه أو من أتباعه (وكل تعدٍ أو ضرر مبني على سبب منه ) كما نصت المادة 36 من قانون تنظيم العلاقة بلن المؤجر والمستأجر السالفة الذكر (ويضمن المؤجر الأعمال التي تصدر منه أمن اتباعه أو أي تعدٍ أو أضرار له يد فيها )

 

أثر قطع  المؤجر على المستأجر الماء والكهرباء مدنياً ,وأثرها على العقد والأجرة :

الجزاء المترتب على تعرض المؤجر للمستأجر هو الجزاء المقر في القواعد العامة المتمثل في طلب التنفيذ العيني ,أو إنقاص الأجرة ,أو الفسخ .يجوز للمستأجر في حالة حدوث تعرض شخصي من قبل المؤجر اللجوء إلى القضاء لطلب رفع هذا التعرض وإزالته عيناً ,فإذا كان المؤجر قد منع المستأجر من الانتفاع بالعين فللمحكمة أن تلزم بتمكين المستأجر وعدم التعرض له ,وللمحكمة في سبيل ذلك أن قضي بغرامة نقدية إذا كان المؤجر قد أحدث تغييراً في العين المؤجرة الذي يحول بين المستأجر والانتفاع بالعين المؤجرة وجب إزالة مثل هذا التغيير ,وللمحكمة أن تلجأ إلى التعويض وذلك بأن تنقص الأجرة إذا كان التنفيذ العيني غير ممكنا ,كما أن للمستأجر نفسه أن يطلب فسخ العقد بدلا من التنفيذ العيني أو إنقاص الأجرة,  وفي كل الأحوال للمحكمة  كامل السلطة التقديرية في إجابة طلب المستأجر ,ولها ألا تقضي بذلك الطلب إذا وجدت أن الإخلال بالالتزام ليس جسيما ولا يبرر الفسخ ,وللمستأجر في جميع الأحوال المطالبة بالتعويض عما أصابه من ضرر جراء إخلال المؤجر بالتزامه وفقا للقواعد العامة . عبدالله العلفي ,مرجع سابق ,ص 128

أثر قطع  المؤجر على المستأجر الماء والكهرباء جنائيا :

نصت المادة 102 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه:

 يعاقب بالحبس مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر أو بغرامة لا تتجاوز مائة ألف ريال كل مؤجر قام بعمل يقصد به مضايقة المستأجر ,والضغط عليه لإخلاء العين خلال مدة الإيجار أو زيادة الإيجار المحدد في العقد .

 

خلاصة القول :

يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة في حالة تصلح للاستعمال المعد لها ,وحتى يكون الانتفاع هادئا وكاملا يلتزم المؤجر بضمان التعرض ,وعليه يلتزم المؤجر بالامتناع عن كل تعرض شخصي للمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة أو ملحقاتها ,ويترتب على تحقق التعرض الشخصي حق المستأجر في التنفيذ العيني أو الفسخ أو إنقاص الأجرة .سيار عزالدين ,التزام المؤجر بالضمان , جامعة أحمد بومرداس , ,ص 21 .

كما أن لهذا التعرض أثر جنائي وفقا لنص المادة 102 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر السابق ذكرها . 

 

                إعداد /أيمن الشايمي                                                                               

 

الإخلاء لانتهاء عقد الإيجار, وفقا للتعديل الأخير لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اليمني

 

 

مفهوم الإخلاء: 

هو طلب اخراج المستأجر من العقار المؤجر, وتسليم مفاتيح العقار إلى المؤجر بعد اشعاره حتى  يتمكن المؤجر من ممارسة  سلطاته القانونية علية, وهذا الإخلاء قد يكون رضائيا وقد يكون قضائيا .

 أنواع الإخلاء:

الإخلاء الرضائي بسبب انتهاء العقد:  هو الإخلاء الذي يتم بناء على تراضي الطرفين. 

على الطرف الذي يطلب الإخلاء بإنذار الطرف الاخر  قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة اشهر, يعلنه عن رغبته في إنهاء العقد  بمجرد انتهاء الفترة وعدم رغبته في تجديد التعاقد, فيقوم المؤجر بناء على ذلك الانذار بالإخلاء. 

الإخلاء  القضائي : 

 وفيه يقوم  المؤجر باللجوء إلى القضاء للحصول على  حكم بالإخلاء  عند رفض المستأجر الإخلاء بعد انذاره بالطريق القانوني وانتهاء مدة العقد, وفي هذه الحالة يتوجه المؤجر إلى القضاء بالطرق القانونية  طالبا الحكم له بالزام المستأجر بإخلاء العين المؤجرة لانتهاء عقد الإيجار. 

  أسباب الإخلاء: 

1-  الإخلاء لانتهاء مدة العقد 

2- الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة واحكامها كالتالي :- 

إذا لم يفي المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاثة شهور متتالية خلال (30)يوماً من تكليفه بالوفاء, على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاء الأجرة مع غرامة المرافعة التي تقدرها المحكمة, والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة، فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالإخلاء, ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة . 

 مادة (92)يشترط للإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة وفقاً لأحكام الفقرة (أ )من المادة السابقة : 

أ -وجود أجرة مستحقة غير متنازع عليها أو غير مشكوك فيها . 

ب -إخطار المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه . 

  ج -انقضاء شهر من تاريخ الإخطار وعلى المؤجر إثبات ذلك 

3- إذا أساء المستأجر استعمال العين المؤجرة بأن أحدث فيها ضرراً أو تخريباً غير ناشئ عن الاستعمال العادي, أو استعملها بطريقة تتنافى مع شروط العقد أو طبيعة العين أو العرف الجاري .

 4- إذا أجر المستأجر العقار المؤجر أو جزءاً منه من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن ثابت صريح من المؤجر .

 5- إذا ثبت ممارسة المستأجر في العين المؤجرة لعمل يتنافى مع أحكام الشريعة الإسلامية أو القوانين أو النظام العام والآداب العامة . 

الإخلاء بسبب انتهاء مدة العقد:  وفقا لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم  (22)لسنة 2006م: 

 فانه على الراغب في إنهاء عقد الإيجار اشعار الطرف الآخر قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن, وسته اشهر بالنسبة لغيرها من المباني مالم تكن مدة العقد اقل من المدة المحددة للتنبيه , أي أنه إذا لم يقم أي من الطرفين بإشعار الطرف الاخر  بالإخلاء,  فإنه يفهم ضمنا أن الطرفين لا يرغبان بأنهاء العقد ولا يمانعان أن يستمر العقد فترة أخرى بنفس الشروط السابقة,  وهذا ما يفهم من نص المادة (89) 

( إذا رغب المؤجر أو المستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك إشعار الطرف الآخر قبل ثلاثة أشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة شهور بالنسبة لغيرها من المباني ما لم تكن مدة العقد أقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر أو المستأجر ملزماً بالتنبيه كل ذلك ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة أقل .) 

الإخلاء بسبب انتهاء مدة العقد وفقا لتعديلات قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 2021م 

إن التعديلات الجديدة ,في نصوص قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر, جاءت مستجيبة للظروف الطارئة التي تمر بها البلاد, ونتيجة التعسفات التي قام بها المؤجرين تجاه المستأجرين عن طريق الزيادة الغير معقولة في ايجارات المباني السكنية وقيامهم بفرض شروط تعسفية, الأمر الذي وقع معه  المستأجر بين  عسرين, أما قبوله بالزيادة التعسفية في الإيجار وإما  الإخلاء للعين, مما حدى بالمشرع اليمني إلى تعديل نصوص القانون لأنها لم تعد توفر الحماية الكافية للمستأجر

 حيث تم اضافة المادة (88) مكرر: بما نصه

 (استثناء من الأحكام الواردة في هذا الفصل في حالة الظروف الاستثنائية العامة كالحرب والحصار وترتب عليهـا نـزوح وضـعـف الـدخل أو انقطاعه تطبق أحكام هذه الفقرات بما يكفل حماية المستأجرين وفقاً لمبدأ التوازن العقدي والتكافل الاجتماعي على النحو التالي:

  1- تـظـل عقـود الإيجار للعقارات المؤجرة للسكن سارية خلال فترة الظـروف الاستثنائية , وتمدد الفترة بفترة مماثلة وبذات الشروط ولمرة واحدة فقط, وبعد التمديد عند طلب الإخلاء للعين المؤجرة تطبق أحكام المادة (89) و (90) من القانون النافذ)

 حيث تكلمت الفقرة( 1 )من المادة  المذكورة عن حكم الإخلاء لانتهاء فترة العقد وجعلت للمستأجر عند انتهاء فترة الإيجار في ظل هذه الظروف الاستثنائية امتداد هذه الفترة  لفترة اخرى وبذات الشروط  لمرة واحدة فقط, أي أنه يعني بقولة أنها لا تنتهي عقود الإيجار الخاصة بالمساكن وانما  تظل سارية بنفس الشروط لفترة مماثلة للفترة الاصلية للعقد.

  وقوله :نفس الشروط أي أنه لا يجوز للمؤجر زيادة الإيجار أو اشتراط شروط اخرى غير المذكورة في العقد للفترة الاصلية, وعند انتاء الفترة التي اضافها المشرع في ظل هذه الظروف, واستمرار المطالبة بالإخلاء من قبل المؤجر تطبق احكام المواد (89-90) من القانون النافذ, حيث تنص المادة (89)على أنه:

  (: اذا رغب المؤجر والمستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك اشعار الطرف الاخر قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة اشهر بالنسبة لغيرها من المباني مالم تكن مدة العقد أقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر أو المستأجر ملزما بالتنبيه كل ذلك مالم يتم الاتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة اقل)

 والمادة (90) تحدثت عن كيفية الإخلاء ووقت الإخلاء, حيث تضمنت المادة كيفية اخلاء العين ويتم بتسليم المفتاح للمؤجر في نهاية اخر يوم من الايام المدفوع  عنها الاجرة أو نهاية اخر يوم من مدة العقد, ولا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر التخلية قبل هذا لوقت مالم يتم الاتفاق على غير ذلك.

 وتضمنت المادة الجزاء على عدم الإخلاء بعد توفر شروطه الانفة ذكرها.

 وقد اعتبر القانون المستأجر الذي لم يقم بالإخلاء بعد انتهاء الفترة الثانية التي امتدت بنص القانون بعد توافر الشروط غاصبا, ويحكم عليه بالتخلية ودفع أجرة العوض والتعويض إن كان له مقتضى.

 المصادر: 

1-     قانون رقم (22) لسنة 2006 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 

2-    التعديلات المقرة من قبل مجلس النواب في الجلسة المنعقدة بتاريخ الاحد 3 اكتوبر 2021م على القانون رقم (22) لسنة 2006م بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

  

إعداد / عزام حاتم الدوه

فسخ عقد الايجار للضرر

 

 

 

فسخ عقد الايجار للضرر

 

 

 تعريف فسخ العقد في القانون:

هو حل الرابطة العقدية التي تجمع بين المتعاقدين وإزالة كل أثارها, بحيث يصبح العقد منعدما كأنه لم يكن.

 ما يترتب على فسخ العقد:

يترتب على سخ العقد بحكم القضاء أو بحكم الاتفاق أو بحكم القانون زواله بأثر رجعي, واعتباره كأنه لم يكن, ووجوب إعادة الحال بين المتعاقدين إلى ما كان عليه قبل التعاقد ورد ما قُبض تنفيذاً للعقد، ويسري ذلك فيما بين المتعاقدين وبالنسبة للغير.

 

انواع فسخ العقود: 

1ـ الفسخ القضائي للعقود الملزمة للجانبين:

نص عليه المشرع المصري في المادة 157 مدني على:

(إذا لم يوف أحد المتعاقدين  التزامه , جاز  للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب  للجانبين في العقود الملزمة, بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض)

 2ـ الفسخ الاتفاقي للعقود الملزمة للجانبين :

نص عليه المشرع المصري في المادة (158) مدني على:

(يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي, عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا الاتفاق لا يعفي من الإعذار، إلا إذا أتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه)

 

3ـ الفسخ بقوة القانون للعقود الملزمة للجانبين:

نص المشرع المصري في المادة (159) مدني بقوله:

(في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه, أنقضت معه الالتزامات المقابلة له, وينفسخ العقد من تلقاء نفسه)

 

حالات فسخ عقد الايجار للضرر:

 الحالة الأولى : قيام المستأجر بتأجير العين من الباطن :

وهى تتحقق إذا ما قام المستأجر بتأجير العين لشخص أخر من الباطن, دون موافقة المؤجر على ذلك, وهذه الحالة ينص عليها كبند من بنود عقد الإيجار في أغلب الأحوال.

وفى هذه الحالة يحق للمؤجر طلب فسخ عقد الإيجار, ولكن يجب أن ينص على هذا البند في عقد الإيجار, كما سنرى في شروط فسخ عقد الإيجار للضرر .

 

الحالة الثانية : الإخلال في استعمال العين المؤجرة :

هي في حالة إذ ما استعمل المستأجر العين المؤجرة بما يضر بها, ولم يراعيها كما يراعى الإنسان ماله الخاص, وهذه الحالة ايضا ينص عليها كبند من بنود عقد الإيجار في أغلب الأحوال.

والمقصود هنا هو سوء استعمال العين بما يحدث اضرار بها, كأن يحدث المسـتأجر تعديلات في العين بما يضر بها أو يهمل إجراء صيانة أو ترميمات مطلوبة للعين, بما يحدث بها اضرار وما إلى ذلك من حالات سوء الاستعمال للعين .

 

 شروط فسخ عقد الايجار للضرر:

حتى يتمكن المؤجر من المطالبة بفسخ عقد الإيجار في إحدى الحالتين السابقتين, هنالك شرط هام جدا يجب تحققه, وهو أن ينص صراحة في عقد الإيجار على إحدى الحالتين السابق ذكرهم, وإن فسخ العقد جزاء لمخالفة احدى الحالتين , وللإيضاح بمثال ( يجب أن ينص في العقد صراحة أن المستأجر لا يجوز له تأجير العين من الباطن, وإذا حدث ذلك يفسخ العقد في هذه الحالة يحق للمؤجر المطالبة بفسخ عقد الإيجار للضرر )

إذا فالشرط الوحيد للفسخ للضرر في الحالتين المذكورين, هو النص صراحة في العقد على إحدى الحالتين, وإلا لا يحق للمؤجر المطالبة.

 المراجع: 

القانون المدني المصري

 

 

اعداد /هشام عزيز احمد الجمره

 

 

 

الفرق بين عقد الإيجار القابل للتجديد, والغير قابل للتجديد

 

الفرق بين عقد الإيجار القابل للتجديد, والغير قابل للتجديد

 

مقدمة

يعتبر عقد الإيجار من أهم العقود المسماة بعد عقد البيع, حيث يحتل مكانا هاما في علم القانون بما له من حضور دائم ومستمر في حياتنا اليومية، كما أنه له أهمية اقتصادية واجتماعية، فهو من ناحية الاقتصادية أداة تعاون بين من يملك ومن لا يملك حيث يسمح للملاك باستثمار امولهم، ويمكن للمستأجرين من الانتفاع بهذه الاموال مقابل ما يدفعونه من أجرة، وبتبادل هذه المنافع تنمو ثروة المجتمع ويتحقق صالح الجميع، وهو من الناحية الاجتماعية وسيلة لتنظيم العلاقة بين شريحتين في المجتمع هم الملاك والمستأجرون. ⁽¹⁾

عقد الإيجار في الاصطلاح الشرعي:

عقد يتم بمقتضاه تمليك منفعة العين المؤجرة للمستأجر من قبل المؤجر، مقابل عوض صالح لأن يكون أجرة وكل ما يصلح ثمنا أن يكون اجرة.

 تعريف عقد الإيجار في القانون اليمني:

عرف القانون المدني اليمني عقد الإيجار في المادة (688) حيث نصت هذه المادة على أن (الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة، بعوض معلوم، لمدة محددة، أو مطلقة)

عقد الإيجار القابل للتجديد (التجديد الضمني):

إذا اتفق المتعاقدان على أن عقد الإيجار لا تنتهي مدته المحددة في العقد, إلا إذا قام المؤجر بتنبيه المستأجر بإخلاء العين المؤجرة، امتد العقد لمدة متساوية لمدته الأولى، وترتب على عدم التنبيه امتداد عقد الإيجار لنفس المدة المبينة في العقد.

وهو ما يعني أن امتداد الإيجار استمرار للعقد ذاته بنفس شروطه.

وقد بينت المادة (599) من القانون المدني المصري أن:

1-   إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر، دون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة.

2-   ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجار جديدا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي، ومع ذلك تنقل هذا الإيجار التأمينات العينية التي كان المستأجر قدمها في الإيجار القديم، مع مراعاة قواعد الشهر العقاري، أما الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنقل إلى الإيجار الجديد إلا إذا رضي الكفيل بذلك. ⁽²⁾

ولا مقابل لهذا النص في القانون اليمني المدني، غير أنه ليس ما يمنع من الأخذ بالأحكام الواردة فيه، حيث ان هذا النوع من التجديد موجود في الحياة العملية، فقد ينتهي عقد الإيجار دون أن يقوم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة، ويستمر في الانتفاع بها ويعلم المؤجر دون ان يعترض على ذلك، فيتجدد العقد ضمنيا، ويعتر هذا التجديد عقد جديدا بشروط العقد القديم، غير أن مدته معينة وتحدد بالمدة المتفق عليها لدفع الإيجار.

ويشترط لتحقيق التجديد الضمني للإيجار ما يلي:

1-   بقاء المستأجر في العين المؤجرة منتفعا بها بعد انتهاء مدة عقد الإيجار.

2-   أن يعلم المؤجر ببقاء المستأجر، وبانتهاء عقد الإيجار دون أن يعترض على ذلك.

3-   أن يتوافر في كل من المؤجر والمستأجر الشروط اللازمة لصحة عقد الإيجار ونفاذة، كالولاية والأهلية ⁽³⁾

عقد الإيجار الصريح (العقد الغير قابل للتجديد):

أولا – تعيين مدة العقد باتفاق المتعاقدين:

تتعين مدة الإيجار في كثير من الأحيان باتفاق المتعاقدين، وذلك بأن يتفق كل من المؤجر والمستأجر مباشرة عند إبرام عقد الإيجار على مقدار مدة الإيجار وبدء سريان مدة العقد وانتهاءه.

وقد نصت المادة (746) مدني يمني على أنه (ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون الحاجة الى تنبيه بالإخلاء، ومع ذلك لا يكون المستأجر ملزما بإخلاء العين المؤجرة وتكون له الأولوية باستئجارها وفق الشروط التالية:

1-   أن تكون العين معدة للإيجار

2-   أن يثبت أن المستأجر عرض على المؤجر زيادة في الأجرة.

 ويجب على المؤجر الذي لا يملك سوى حق الإرادة عند تحديد مدة عقد الإيجار, مراعاة ما نص عليه القانون بشأن عدم جواز زيادة مدة تأجير عن ثلاث سنوات.

تعيين المدة بواسطة القانون:

بين القانون المدني اليمني المدة القصوى للعقد عند سكوت المتعاقدين عن بيان المدة، حيث نصت المادة (749) على أنه (يلزم تحديد المدة والأجرة بين عند العقد، وتحدد المدة للمساكن بثلاث سنوات، والمتاجر ومخازن الأدوية والوكالات التجارية والمطاعم والفنادق بخمس سنوات، والمصانع والورشات والبنوك بعشر سنوات، مالم يتفق المتعاقدان على خلافة).

الخلاصة:

ونستخلص مما تقدم أن الأصل في تعيين مدة الإيجار هو اتفاق المتعاقدين على مقدار هذه المدة, وأن هذه المدة تكون ملزمة لهما عند الاتفاق عليها، وبالتالي يكون غير قابل للتجديد الا إذا اتفقت إرادة طرفي العقد المؤجر والمستأجر على تجديده، وإذا اتفق المتعاقدان على أن عقد الإيجار لا تنتهي مدته المحددة في العقد, إلا إذا قام المؤجر بتنبيه المستأجر بإخلاء العين المؤجرة، فيعتبر قابل للتجديد إذا اتفقت ارادة المتعاقدين أو امتد بقوة القانون في حال سكوتهما عن تحديد المدة،  غير انه لا يجوز لهما الاتفاق على تأبيد الايجار أو جعل مدته طويلة بحيث نجعل الإيجار في حكم المؤبد, ويكون للقاضي السلطة التقديرية في استخلاص طول هذه المدة بحسب ظروف العقد وملابساته.

المراجع:

*(1) سليمان مرقس (عقد الإيجار)

*(2) الدكتور عبد الرزاق السنهوري (الوسيط في شرح القانون المدني)

*(3) الأستاذ الدكتور جميل الشرقاوي شرح العقود المدنية عقد إيجار الاشياء في القانون المدني اليمني، دار النهضة القاهرة.