صيغة عقد ايجار مركز تجاري

عقد إيجار

في يوم الاثنين 4/2/2019م وبعد تراضي الطرفان وهما الطرف الأول المؤجر ............................ يحمل بطاقة ........ رقم (............) صادر من .............. بتاريخ..../../.......م والطرف الثاني المستأجر ............................ يحمل بطاقة ........ رقم (............) صادر من .............. بتاريخ..../../.......م وهما بكامل الاهلية المعتبرة شرعاً وتم التعاقد على:

1)    يؤجر الطرف الاول للطرف الثاني بصفته مالكاً للعين الحوش عدد ثلاث فتحات مع الفتحة الخاصة ببوابة الحوش مع شقتين ملاصقة له في العقار المملوك للمؤجر الكائن في جوار .......... يحدها شرقياً شارع عشرة متر مفروض من البلدية ويقابله .......... وغربياً .......وجنوباً ...........وشمالاً ........... مساحة ................ بغرض استخدامه من قبل الطرف الثاني مركز تجاري لأي عمل يرغب فيه لا يخالف النظام العام.

2)    أ- الاجرة المتفق عليها هي مبلغ (1.200.000) مليون ومئتان ألف ريال شهرياً مدة خمس سنوات وبعدها يتم إضافة نسبة عشرة بالمائة من الايجار الأصلي كل سنتين يدفع الطرف الثاني للطرف الاول مقدم نصف إيجار سنتين مبلغ (14.400.000) أربعة عشر مليون واربعمائة ألف ريال على دفعتين الدفعة الأولى نصف المبلغ عند التوقيع على العقد والدفعة الثانية بقية مبلغ الايجار المقدم عند استلام العين المؤجرة جاهزة للديكور وعند افتتاح المركز يتم تسليم نصف ايجار عن كل شهر مبلغ (600.000) ستمائة الف ريال وتخصم مثلها من الايجار المقدم وبعد انتهاء الايجار المقدم يتم دفع الايجار كل شهر ويعطى بذلك سند قبض من الطرف الاول.

3)    يقوم الطرف الأول بتجهيز المركز من تكسير وفتح الحواجز وبلاط وتسوية الأرضية وسقف الحوش بالخرسانة وإخراج المستأجرين في بوابة المركز عدد ثلاثة فتحات إضافة الى بوابة الحوش أبواب سحاب وتسليمه للطرف الثاني في الموعد المتفق عليه خلال ثلاثة أشهر من تاريخ التوقيع على العقد وإذا تأخر عن التسليم يتحمل الطرف الأول للطرف الثاني تعويض نفس مبلغ الايجار عن كل شهر حتى تسليم العين للمستأجر.

4)    مدة هذا العقد خمس سنوات قابل للتجديد برضى الطرفين تبدأ من تاريخ الافتتاح بمحضر موقع من الطرفين.

5)    يلتزم الطرف الاول بعدم مضايقة أو اعاقة الطرف الثاني من استخدام العين المؤجرة.

6)    يلتزم الطرف الثاني بصيانة العين المؤجرة والمحافظة عليها من جميع الاضرار كالمعتاد كما يتعهد بالقيام بالترميمات اللازمة العادية التي تجعل العين صالحة للاستعمال ويلتزم الطرف الثاني بإعادة العين بحالة سليمة ونظيفة وصالحة للاستعمال كما هو متعارف عليه.

7)    يلتزم الطرف الثاني بتسديد كافة فواتير الخدمات للجهات المختصة شهرياً واحضار سندات السداد.

8)    تم تحرير هذا العقد من ثلاث نسخ لكل طرف نسخة أصليه ونسخة تحفظ عند كاتب العقد.

الطرف الأول                                                         الطرف الثاني                     

الاسم والتوقيع والبصمة/                                         الاسم والتوقيع والبصمة /                                             

الشاهد الأول/ ..............                                           الشاهد الثاني/ .....................

كاتبه ...............................

صيغة طلب إمتناع وتنحي القاضي من نظر القضية لسبق الإفتاء وإبداء الرأي فيها مسبقا - تجارية

                                    

بسم الله الرحمن الرحيم

لدى المحكمة التجارية الابتدائية بالامانه

الموضـــوع / طلب إمتناع من نظر القضية لسبق الإفتاء وإبداء الرأي فيها مسبقا

مقدم الطلب المدعى علية/ ....................

المدعي/ ....................

فضيلة القاضي / ..................                         المحترم

تحية طيبة وبعد ؛؛؛

1_ بكل احترام وتقدير لعدالتكم وبالإشارة إلى الموضوع اعلاه وإستنادا الى نص المادة (128) مرافعات : يكون القاضي أو عضو النيابة ممنوعا من نظر الدعوى (الخصومة) ويجب عليه التنحي عن نظرها من تلقاء نفسه ولو لم يطلب الخصوم ذلك في الأحوال الآتية :7-  إذا كان قد أفتى في الدعوى ... وأبدى رأيه فيها )).

2- بتاريخ الاحد 13/12/2015م وفي أثناء نزولكم الى شميلة أبلغتمونا شفاهة بأن علينا اخلاء العين المؤجرة خلال ثمانية أشهر مالم فأنكم ستحكمون علينا بالإخلاء وهذا يعتبر إبداء للرأي مسبقاً وفتوى في الدعوى المنظورة.

وعليـــــــــــــه نطلــــــــــــــــب من عدالتكم:

1)   الامتناع عن نظر القضية الخاصة بنا لإبداء رأيكم فيها مسبقا وتحويلها لقاضي آخر لنظرها.

مقدم الطلب المدعى علية/ ....................

صيغة طلب امتناع وتنحي للقاضي - قضية جنائية

لدى محكمة ....... الأمانة الابتدائية بالأمانة

الموضوع/ طلب التقرير ببطلان الإجراءات لعدم حضور ممثل الادعاء العام في الجلسة المنعقدة بتاريخ 5/1/2019م والامتناع والتنحي الوجوبي

مقدم التظلم/ المجني عليه: .......                          بوكالتنا

القاضي الجزائي/ .......المحترم

تحية طيبة وبعد:

بالإشارة الى الموضوع أعلاه وبالاستناد الى نص المادة 316من قانون الإجراءات الجزائية ف 1،2 والتي نصت بالاتي

1- يجب حضور ممثل النيابة العامة جلسات المحاكمة في جميع الدعاوي الجزائية المنظورة أمام المحكمة، وعلى المحكمة أن تسمع أقواله وأن تفصل في طلباته وإلا بطل العمل الإجرائي.

2- يجب إعلان النيابة بمواعيد جلسات المحاكمة بوقت كاف ويترتب على عدم حضور ممثل النيابة بطلان أي إجراء تم في غيابه.

استناداً الى الحق المقرر لنا قانوناً بالمادة (131) من قانون المرافعات التي تقضي بأن:

[للخصم الذي تعلق سبب المنع بمصلحته أن يطلب من القاضي أو عضو النيابة الإمتناع عن نظر القضية فإذا رفض إي منهما جاز أن يرفع الأمر إلى رئيس المحكمة...]

والى نص المادة (128) من ذات القانون التي تقضي بأن:

[ يكون القاضي أو عضو النيابة ممنوعا من نظر الدعوى (الخصومة) ويجب عليه التنحي عن نظرها من تلقاء نفسه ولو لم يطلب الخصوم ذلك في الأحوال الآتية :

7-  إذا كان قد أفتى في الدعوى أو .... وأبدى رأيه فيها أو .... أو كان لديه علم خاص بها.] نتقدم أمامكم بهذه العريضة موجزين فيها التالي:

بتاريخ 5/1/2019م عقدت المحكمة جلستها العلنية برئاستكم وسارت بإجراءات التقاضي دون حضور ممثل الادعاء العام "عضو النيابة" ودون إحضار المتهم من السجن وقررتم الإفراج عن المتهم/ .......دون مراعاة حالة المجني عليه الذي يعاني من العاهة المستديمة التي تتمثل بـ شلل رباعي والمريض سريرياً نتيجة الواقعة.

كما أن المحكمة تعلم بسوء نية المتهم الذي امتنع عن علاج المجني عليه حتى يومنا وبالتالي فإن الإجراء يعد ضرراً إلى جانب الضرر الذي حل بالمجني عليه وإفصاح المحكمة عن قناعتها.

كما إن قرار الإفراج عن المتهم رغم اعتراض الادعاء العام والخاص في الجلسات المنعقدة قبل هذه الجلسة عد إجراء مخل بسياسة القضاء الجنائي وبالتالي يترتب عليه الخشية من إهدار حقوق الادعاء الخاص لان القرار المتخذ يعد إجحاف في حقه وغير مقبول عقلا بان متهم سيئ النية تطلق حريته في حين ان المجني عليه محبوس "طريح الفراش" بسبب فعل المتهم الذي أصر على الامتناع عن علاج المجني أو دفع مستحقات المستشفيات..الخ.

ولما كانت المحكمة قد سارة بإجراءات منفرده في إجراءات التقاضي دون حضور ممثل النيابة العامة جلساتها المنعقدة فإن ذلك الإجراء يترتب عليه البطلان وذلك وفقاً لما نص عليه قانون الإجراءات الجزائية رقم (13) لسنة 1994م في المادة(316):ـ1- يجب حضور ممثل النيابة العامة جلسات المحاكمة في جميع الدعاوي الجزائية المنظورة أمام المحكمة، وعلى المحكمة أن تسمع أقواله وأن تفصل في طلباته وإلا بطل العمل الإجرائي. 2-يجب إعلان النيابة بمواعيد جلسات المحاكمة بوقت كاف ويترتب على عدم حضور ممثل النيابة بطلان أي إجراء تم في غيابه.

وعليه وبناء على ما سبق نطلب من عدالتكم التالي:

1)   التقرير بالعدول عن قرار الإفراج بسبب بطلان الإجراءات واحالة المتهم للسجن المركزي وفقاً للقانون.

2)   قبول طلب التنحي عن نظر القضية وفقا لما عللناه.

3)   الاحتفاظ بحقوق المجني عليه فيما يستجد.

وفقكم الله لما فيه الخير والعدل،،،،،

مقدم الطلب : المجني عليه/ .............

عنه بالوكالة / المحامي ..............

صيغة طلب مستعجل بإيقاع الحجز التحفظي لجميع تركة المؤرث .........لمنع المدعى عليهم من التصرف فيها وفقا للقانون اليمني

أمام محكمة .........الأمانة

طالبي الحجز/ ورثة الحرة ...........................وهم 

              أ- زوجها/ .........أحمد .........

               ب- أولادها هم/ 1- ... ..................                   

                                     2-.............................         مسيك الزراعه      بوكالتنا                 

                                     3- ... ..................                          

                                     4- ... ..................                          

 المطلوب الحجز عليها/ تركة المؤرث .........:

في مواجهة المدعى عليهم / ورثة الحرة .........(أولاد .........) وهم

أحمد ......... -

الموضوع: طلب مستعجل بإيقاع الحجز التحفظي لجميع تركة المؤرث .........لمنع المدعى عليهم من التصرف فيها.

فضيلة القاضي/ رئيس المحكمة                                     المكرم

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وبعد:

يطيب لنا نيابة عن موكلينا أن نتقدم أمام عدالتكم بطلبهم  المشار اليه في الموضوع بعاليه نلخصه بالآتي:

أولاً: الوقائع:

1-   تقدم طالبي الحجز بدعواهم المنظورة أمام محكمتكم الموقرة والمتضمنة دعوى بطلان القسيمة المؤقتة وبطلان التصرفات التي تمت فيها وطلب إجراء القسمة النهائية .

2-   جميع الاموال المطلوب إيقاع الحجز التحفظي عليها تحت يد المدعى عليهم منذ موت والدة مؤرثة موكلينا حتى تقديم هذا الطلب .

3-   المطلوب إيقاع الحجز عليهم يتصرفون بالتركة بالبيع منذ أن تم اثناء نظر القضية وحيث قد تم التصرف من ذلك:

1-   بتاريخ 30/5/2008م تصرف المدعى عليهم من التركه المطلوب قسمتها بمبلغ مليون وخمسمائة وخمسون ألف ريال       

        مرفق لكم صوره من البصيرة

2-   تصرف المدعى عليهم (المطلوب الحجز عليهم) ببيع أرضيه بمبلغ   مليون دولار.

             مرفق لكم صوره من البصيرة

3-   تصرف المدعى عليهم(المطلوب الحجز عليهم)ببيع ارضيه بمبلغ  اثنين وخمسون مليون ريال.

    مرفق لكم صوره من البصيرة

ثانياً: الأسباب والأسانيد القانونية للطلب:

منح المشرع المدعي طلب الأمر بإجراء الحجز التحفظي  خلال سير الخصومة استمرارا لموقف (المدعي) الرئيسي في الادعاء وغايهً ابتغاها المشرع لكون  الظروف الجديدة التي آلت إليها العلاقة القانونية توجب عليه (المدعي) تغيير موقفه الهجومي في الخصومة من أجل الحفاظ على حقوقه التي يدعيها لا سيما اذا كانت حقوقه تتعرض للتصرف أو الضياع أو أن الخصم يسعى لتطويل القضية من أجل حرمان المدعي من الحصول على حقوقه قبل الفصل في القضية .

وإن طريق طلبها   تقديم بالطلبات العارضة وهو ما نصت عليه المادة (198) مرافعات التي قضت بما لفضه

(للمدعي أن يقدم من الطلبات العارضة ما يلي :

طلب الأمر بإجراء تحفّظي أو وقتي .)

ولما كان الثابت أن الاموال  المطلوب الحجز عليها تتمثل بتركة لم يتم اجراء القسمة النهائية عليها وكون جميع التركة تحت يد المدعي عليهم حيث يتم الانتفاع والاستئثار بها من قبل المدعى عليهم  فقط

ولما كان الثابت ايضا ان المدعى عليهم يقومون بالتصرف بالتركه ببيع ارضي بمبالغ خياليه وقبل الفصل بالقضيه بحكم   وكما انه  التصرف ببقية الاموال النقدية والعقارية على حين غرة من المحكمة وقبل الفصل في القضية مما سيرتب حتما استحالة حصول موكلينا على حقوقهم القانونية مما يجعل حقوقهم عرضة للضياع ما لم تقم المحكمة بما اوجبه عليها القانون من ايقاع الحجز التحفظي ووضع المال تحت يد القضاء بما يضمن حقوق موكلينا ودرء لاي ضرر سيلحقهم لاسيما وأن دعوى موكلينا لم يتم الرد عليها حتى اللحظة وذلك بقصد التهرب والتصرف بالتركة.

وكما نصت المادة (387) مرافعات على حق الدائن طلب ايقاع الحجز التحفظي على أموال المدين حيث نصت على :

(...... يجوز للدائن بدين محقق الوجود حال الأداء ولو لم يكن بيده سند تنفيذي أن يطلب الأمر بإجراء الحجز التحفظي على أمـوال مدينة في الحالتين الآتيتين :

1- إذا كان الدائن يخشى فقدان ما يضمن له الوفاء بحقه ).

وكما نصت ايضا المادة (385) من ذات القانون على أن من اختصاص القاضي الذي ينظر النزاع او رئيس المحكمة حق اصدار امر الحجز التحفظي وفقا لنص المادة  سالفة الذكر والتي نصت على:

( يختص بإصدار الأمر بالحجز التحفظي رئيس المحكمة الإبتدائية المختصة إذا طلب الحجز إبتداءً أو القاضي المختص إذا قدم الطلب تبعاً لدعوى أصلية منظورة أمامه  ولا يتم الحجز إلا بحضور شاهدي عدل مع توقيعهما على محضر الحجز ويجب إعلان المدين بأمر الحجز خلال ثلاثة أيام من تاريخ صدوره وإلا سقط الحجز ).

لكل ذلك واستنادا لما سبق نطلب من عدالتكم الحكم لموكلينا بالاتي:

1-   اصدار امر الحجز التحفظي على مخلف تركة الحاج /.........حتى اتمام اجراء القسمة النهائية حسب الفرائض الشرعية.

2-   الاحتفاظ  بكافة الحقوق الشرعية والقانونية لموكلينا.

مع بالغ تقديرنا،،

المحامي/

صيغة دعوى منع تعرض وازالة الاعتداء وفقا لنصوص القانون اليمني

لدى محكمة ..... الابتدائية

الموضوع / دعوى مستعجلة بطلب منع التعرض وإزالة العدوان

المدعيان/ 1-........................       مزارع            ........................-.....

           2-........................  ربة بيت       ........................-.....

المدعى عليهما/1-........................             مزارع         ........................-.....

                 2-........................            مزارع         ........................-.....

سيادة القاضي / رئيس المحكمة                                                                          المحترم

تحية الحق والعدل ... وبعد؛

ببالغ الاحترام والتقدير لعدالتكم وبالإشارة الى الموضوع أعلاه نتقدم اليكم بدعوانا هذه وفقاً للآتي:

أولا: الوقائع:

نفيد المحكمة بانه في الشهر الماضي قام المدعى عليهما بالاستحداث والحرث بما هو تحت أيدينا وثبوتنا في الجهة الشمالية من املاكنا في موضع .....وكذا الاعتداء بالحرث والزراعة في حمى البيت المملوك لنا المبني في رهق موضع ......

كما نؤكد لعدالة المحكمة بانه اثناء قيامنا ببناء الطابق الثاني بمنزلنا المبني منذ حوالي عشرون سنة في رهق موضع ....., تم التعرض لنا من قبل المدعى عليهما حيث قاما بحجرنا من البناء واستدعى والعقال والذين بدورهم قاموا بإحراجنا لنتوقف عن العمل ليتم الإصلاح بيننا وبين المدعى عليهما وقام العقال بمحاولة الإصلاح بيننا وباءت مساعيهم بالفشل مما يتحتم علينا التوجه الى القضاء لمنع المدعى عليهما من التعرض بالحرث للأرض التي هي ملكنا وتحت أيدينا وكذا منعهم من التعرض لنا مستقبلاً وحجرنا من البناء في أملاكنا.

ثانيا: الأسباب والاسانيد القانونية:

تنحصر أسباب الدعوى في قيام المدعى عليهما وبدون وجه حق بالتعرض لنا ومنعنا من البناء بالطابق الثاني في منزلنا على النحو المبين في الوقائع السالف ذكرها.

فلما كان ذلك وكان الثابت ملكيتنا للعين فانه يستوجب إزالة ما طرأ علينا من تعرض وعدوان متمثل بالحرث والزراعة في الجهة الشمالية من موضع .....وكذا بمنعنا من البناء على منزلنا وحرماننا من الانتفاع بحقنا ومن استعماله واستغلاله.

الامر الذي يستوجب معه وبصورة مستعجلة منع المدعى عليهما من التعرض لنا بالمنع والزامهما بعدم التعرض لنا مستقبلا استناداً لنص المادة (240) من قانون المرافعات والتي تنص على: ((يعتبر من المسائل المستعجلة في الحالة التي يخشى عليها من فوات الوقت ما يأتي: .......7-طلب منع التعرض المادي وإزالة العدوان)).

ثالثا: الطلبات: استناداً إلى احكام الشرع والقانون نطلب من عدالة المحكمة الاتي:

1-   قبول دعوانا المستعجلة شكلاً وموضوعاً.

2-   إلزام المدعى عليهما بالامتناع عن التعرض لنا في الأرض املاكنا وتحت أيدينا وإزالة العدوان.

3-   إلزام المدعى عليهما بالامتناع عن التعرض لنا في بنائنا الطابق الثاني على منزلنا والانتفاع بها، والزامهما بعدم التعرض لنا مستقبلا.

4-   الحكم على المدعى عليهما بدفع اتعاب ومخاسير التقاضي.

وفقكم الله، والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

مقدما الدعوى / 1-........................

2-

بحث بعنوان الوسيلة القانونية لإخراج المستأجر من العقار في حالة عدم دفع الأجرة وفقا لنصوص القانون اليمني

المقدمة 

الحمد لله وصل اللهم وسلم على سيدنا محمد واله الطيبين الطاهرين وارض اللهم على أصحابه والتابعين لهم بإحسان الى يوم الدين وبعد

فالعلاقة بين المؤجر هي علاقة عقدية ذات منفعة معينه فالمستأجر منتفع بالعين المؤجرة له من قبل لمؤجر والمؤجر ينتفع بما يحصل عليه من مقابل الأجرة المدفوعة من قبل المستأجر فاذا اخل احدهم بالتزامه للطرف الثان يحق لهذا الطرف طلب فسخ العقد وانهاء العلاقة القائمة فاذا لم يقوم المستأجر بدفع جاز للمؤجر طلب اخلا العين المؤجرة وتكليف المستأجر بالإخلاء .

تعريف عقد الايجار

تعريف عقد الإيجار في القانون المدني :

نصت المادة (682) من القانون المدني اليمني النافذ على تعريف عقد الإيجار بقولها " الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدودة أو مطلقة "

ويستفاد من هذا التعريف بأن عناصر عقد الإيجار هي :

(1  أن عقد الإيجار لكي ينعقد لابد من وجود طرفين فيها المؤجر والمستأجر.

(2  أن يكون محل عقد الإيجار هو منافع العين المؤجرة وهذا العنصر يفرق عقد الإيجار عن عقد البيع الذي يكون محلة نقل ملكية العين المبيعه للمشتري.

(3  لابد أن تكون المنفعة محل عقد الإيجار معلومة , وهي لا تكون كذلك إلا بتحديد العين المؤجرة حيث لا يجوز أن تكون المنفعة مجهولة لكي لا يؤدي إلي الغرر ويكون سبباً في النزاع بين المؤجر والمستأجر المنهي عنه شرعاً .

(4 لابد أن تكون المنفعة المقصود ة من عقد الإيجار مقابل عوض معلوم وإلا كان عقد عارية لان هذه الأخيرة تكون بدون مقابل .

(5  ولابد أن يكون هذا العوض المقابل للمنفعة التي يحصل عليها المستأجر معلوم

 (6 ولابد أن يكون عقد الإيجار محدد المدة وقد تكون هذه الأخيرة محدد ة بمدة معينة وذلك عندما يحدد مدتها المؤجر والمستأجر بعقد الإيجار نفسه وتكون مطلقة عندما يسكت أطراف العلاقة العقدية عن ذكر مدة للعقد وعندئذ يتولى القانون تحديدها على ما سيأتي ذكره.

د/ قائد سعيد الثريب – من كتاب الوجيز أحكام الإيجار في القانون المدني اليمني طـ2001 - م2002م مركز الشرعبي للطباعة والنشر صـ13-22

 تعريف عقد الإيجار في المادة (9) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بقوله "الإيجار في المفهوم هذا القانون عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بعين مؤجرة لمدة معينة بنظر معلوم أو منفعة مشروعة متفق عليها "

ويستفاد ن هذا النص على الآتي :

1)أن الإيجار بالمفهوم العام هو عقد يلتزم به بتبادل المنافع سواء للمؤجر أو المستأجر عن طريق تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ,مقابل منفعة للمؤجر وهي الإيجار أو مقابل منفعة مشروعة متفق عليها .

2) يخرج من هذا المعني كل منفعة غير مشروعة وكذلك ما كان تبرع أو هبة أو استفادة عن حق مقرر "مثل الملك للعين "

اطراف عقد الايجار

المستأجر: وهو الذي أستأجر وتملك المنفعة والتزم بالأجر

 المؤجر/ هو مالك العين المؤجرة

اركان وشروط عقد الايجار:

أما أركان عقد الإيجار فهي كغيرها من العقود لا تقوم إلا بتوافر أركان ثلاثة وهي التراضي والمحل والسبب .

أما شروط عقد الإيجار فقد حددتها المادة (691) مدني يمني على أنه يشترط لانعقاد الإيجار وصحة الاتي :

1) أهلية المتعاقدين

(2كون المؤجر مالكاً لما يؤجر ه أو ذو ولاية أو وكيلاً

(3رضاء المتعاقدين

(4تعين المنفعة

(5 تعين مدة المنفعة

(6 تعين الأجرة

د/ قائد سعيد الثريب – من كتاب الوجيز أحكام الإيجار في القانون المدني اليمني طـ2001 - م2002م مركز الشرعبي للطباعة والنشر صـ13-22

مدة عقد الايجار

سبق وأن عرفنا عقد الإيجار من عقود المدة والمنفعة التي يستهدفها هذا العقد لا يمكن تصورها إلا شيئاً منشئاً أي أن الزمن عنصر أساسي في تحديدكم المنفعة المبتغاة من عقد الإيجار, وهو ما يعني أن عقد الإيجار هو بطبيعته وبالضرورة عقد مؤقت فلا يجوز أن يكون مؤبد ولذا لا يعد عقد الإيجار الاتفاق على تمكين شخص من منفعة شيء بصفة دائمة . لان مثل هذا الاتفاق يعتبر اتفاق على نقل ملكية شيء أي ناقلاً للحق وليس محدد تمكين من المنفعة .

ولقد حرص المقنن اليمني على كون عقد الإيجار من العقود المدة وذلك بالمادة (682) مدني يمني بقوله أن الإيجار" الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدودة أو مطلقة.

على أنه تجدر الإشارة إلى أن كلمة مطلقة الواردة بجملة "لمدة محددة أو مطلقة " التي تتضمنها المادة (682) من القانون المدني اليمني فأنها لا تعني تأبيد الإيجار طالما ثبت الحق لطرفيه كل على حده الحق في طلب إنهاء العقد بإرادته المنفردة وطالما كان العقد محدد المدة سواء محددة بمدة ينتهي عندها الإيجار , أو لمدة تتجدد حتى يطلب أحد الطرفين إنهاء الإيجار وفقاً للقانون

أ/ جميل الشرقاوي – مرجع سابق صـ76وكذلك قائد الثريب الوجيز مرجع سابق صـ55.

ويكون عقد الإيجار مؤبد أذا لم ـــــــــ على تحديد مدة لانتهائه أو لم يثبت لأي من المتعاقدين الحق في طلب إنهائه بإرادته المنفردة .

أما إذا ابرم عقد الإيجار لمدة حياة المستأجر أو المؤجر في مثل هذه الحالة يكون مدة الإيجار محددة بمدة وهي وفاة المؤجر أو المستأجر، والوفاة أجل منتهي في هذه الحالة أي أنه محدد حياة أياً منهما .

والأصل أن يتفق المتعاقدان في عقد الإيجار على مدة العقد باعتبار أن المدة عنصر أساسي في عقد الإيجار لا ينعقد إلا بها ولكن إذا لم يتم الاتفاق على تحديدها فأنه لا يتم لانعدام ركن مدة الإيجار. أما إذا سكت المتعاقدان عن تحديد عقد الإيجار ولم يتعرض لها إطلاقاً ففي هذه الحالة لا يكون عقد الإيجار باطلاً بل يكون صحيحاً ويتولى القانون في هذه الحالة تحديد المدة .

وهناك حالتين يتم فيها تحديد المدة في الإيجار الغير محدد المدة :

1)تعين المدة باتفاق المتعاقدان :

في حالة عدم قيام المتعاقدين ببيان بدء سريان العقد ففي هذه الحالة نصت المادة (707) مدني يمني حيث أشارت إلى أنه إذا لم يذكر ابتداء مدة الإيجار المعلومة عند التعاقد صرف ذلك إلى وقت إنشاء العقد مع التمكين "

2) تعين مدة الإيجار بواسطة القانون :

إذا تبين أن المؤجر والمستأجر سكتا عن تحديد مدة الإيجار ولكنهما عجزا عن اتيانها فلا يصبح عدم تحديد المدة هذا الاتفاق باطلا لأنه ممكن – كما ذهب بعض الفقهاء –

التدخل استنتاجاً من شروط العقد ويكون قياسي مدة الإيجار للفترة المعينة لدفع الأجرة , فإذا كانت مدفوعة عن سنة كانت مدة الإيجار سنة .....الخ.

جميل الشرقاوي نفس المرجع صـ82,81

أما إذا حدث وكان اتفاق المؤجر والمستأجر قد سكتا عن تحديد مدة العقد ولم يتفق على الأجرة ذاتها بأن حددت بأجرة المثل ولم تحدد مواعيد دفعها ففي هذه الحالة نص المقنن اليمني على حكمها في المادة (701) من القانون المدني في القواعد العامة للإيجار التي نصت على أنه "

إذا لم تذكر في العقد مواعيد دفع الأجرة أو المدة يكون للمؤجر طلب الأجرة بحسب العرف"

ومن النص يتضح أنه إذا لم تحدد مدة الإيجار فأن النص واضح بأن المرجع في ذلك إلى العرف في تحديد مواعيد دفع الأجرة وتحديد مدة الإيجار، ولا ننسي الأخذ بالمادة ( 749) مدني يمني المتعلقة بالأمور التفصيلية لإيجار المباني كقاعدة عامة إذا لم يرد في القواعد العامة للإيجار نص يعالج الأمر المثار

التزامات المستأجر

ويترتب على المستأجر التزامات هي:

1) الالتزام بدفع الأجرة

2) الالتزام بالمحافظة على الشيء المؤجر.

3) الالتزام برد الشيء المؤجر بعد انتهاء فترة الإيجار

وسوف نتناول بشيء من التفصيل على عاتق المستأجر لمصلحة المؤجر " صاحب العين المؤجرة المالك " فأنه سيتم استعراض أحكام الوفاء بالأجرة :

أ‌) نوع الأجرة : والأصل بهذا الشأن هو اتفاق المؤجر والمستأجر فهما من يحدد مقدارها ونوعها , وخاصة أن القانون لم ينص على نقدية الأجرة واتفاقهم هذا محكوم بما نصت عليه المادة (686) مدني بقولها (كل ما يصلح ثمناً في البيع يصلح أجرة في الإيجار ويصح أن تكون الأجرة منفعة).

المادة (726) مدني التي تضمنت عدم اتفاق المؤجر والمستأجر في الإيجار المباني فأن حكمها حكم القاعدة العامة لكل إيجار الأشياء وهي بأجرة المثل زماناً ومكاناً التي يقدرها عدلان.

ب‌) زمان ومكان الوفاء بالأجرة :

والأصل بهذا الشأن أن يتفق المؤجر والمستأجر على مكان وزمان الوفاء بالأجرة وحتى لو نظم المقنن زمان الوفاء ومكان بالأجرة لأن ما يقوم به المقنن مكمل لإرادة المتعاقدين, وبالتالي فأنه يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على خلاف ما نصت عليه القواعد القانونية.

حيث نصت عليه المواد الخاصة بالقواعد المنظمة لإيجار المباني في المادة ( ). مدني يمني ولكن ما نص عليه القانون المدني في حالة عدم الاتفاق على المواعيد دفع الأجرة فإنه يعود إلى العرف فقد نصت المادة (696)بقولها "إذا لم تذكر في العقد مواعيد دفع الأجرة أو المدة يكون للمؤجر طلب الأجرة بحسب العرف"

اثر اخلاء المستأجر بالتزاماته (عدم الوفاء بالأجرة

مادة(91):يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء فترة العقد وتحكم المحكمة به في الأحوال التالية:

أ: إذا لم يفي المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاث شهور متتالية خلال (30) يوماً من تكليفه بالوفاء على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاة الأجرة مع غرامة المرافعة التي تقدرها المحكمة والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة ,فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالأخلاء ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة .

مادة (92):" يشترط للإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة وفقاً لأحكام الفقرة (أ) من المادة السابقة:

وجود أجرة مستحقة متنازع عليها أو غير مشكوك فيها.

ت‌) إخطار المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه

ج) انقضاء شهر من تاريخ الإخطار وعلى المؤجر إثبات ذلك. "

فنجد المواد السابقة ان للمؤجر طلب اخلاء العين المؤجرة للمستأجر اذا لم يقوم بالوفاء بالأجرة المتفق عليها على النحو الاتي

1/ تكليف المستأجر بالوفاء

2/انقضاء المدة المقررة (30 يوما)

فالمقرر قانونا انه اذا لم يسدد الأجرة خلال ثلاثة اشهر بتكليف بالوفاء خلال شهر مالم جاز للمؤجر رفع دعوى اخلاء العين المؤجرة لعدم الوفاء بالأجرة.

سؤال وجواب

س/اذا استلم المؤجر جزء من الأجرة هل يبطل التكليف ؟

اذا استلم المؤجر أي مبلغ من مبلغ الايجار سقط حقه برفع الدعوى امام المحكمة وانما عليه ان يمتنع عن استلام أي مبلغ مالم يكن المبلغ كاملا.

س/اذا دفع المستأجر مبلغ من الايجار اثناء سير دعوى الاخلاء هل يستمر الايجار؟

يستمر الايجار اذا دفع المستأجر مبلغ من الإيجارات المطالب بدفعها ويلزمه القاضي بدفع بقية المبلغ ويحكم القاضي أيضا بالغرامة والمخاسير للمؤجر .

س/ اذا انتهاء عقد الايجار ولم يسدد ايجار الثلاثة الأشهر الأخيرة فهل يحق للمؤجر طلب اخلاء العين المؤجرة وان دفع المستأجر مبلغ الإيجارات؟

نعم يحق له ذلك استنادا لانتهاء عقد الايجار حتى وان استلم المؤجر مبالغ الإيجارات المتأخرة .

                                         اعداد البحث/عبده ناجي الحيظاني

                                                                اشراف أ/سلمان الحميري

                                                                          الاشراف العام أ/امين الربيعي