المزايا القانونية للعقار المسجل في السجل العقاري, وفق القانون اليمني

 

 

 

 

المزايا القانونية للعقار المسجل في السجل العقاري, وفق القانون اليمني

 

 

المقصود بنظام السجل العقاري:

هو إجراء يتم به اثبات التصرفات القانونية التي يكون محلها الحقوق العينية, سواء تمثلت هذه التصرفات في البيع أو في عقد من العقود الناقلة للملكية أو غير الناقلة للملكية كالأحكام والسندات.

 ويعد البيع العقاري أهم العقود التي يطبق عليها نظام التسجيل, وينفذ هذا الشهر إما بطريقة التسجيل وهو اثبات حرفي للمحررات ويتم نسخ صورة المحرر المثبت للتصرف بصورة كاملة في سجل الشهر العقاري, أو عن طريق تصوير المحرر وحفظه حتى يتمكن كل من له مصلحة من معرفة كل ما ورد في هذا المحرر, وقد يتم هذا الشهر بطريقة القيد فقط وذلك بأن يتم اثبات البيانات الجوهرية التي تضمنها المحرر, وتتبع الطريقة الاولى في التصرفات التي تنصب على الحقوق العينية الكاملة كالبيع والهبة.

 

ماهية السجل العقاري في القانون: 

نصت المادة (1) السجل العقاري على:

 المقصود بالعبارات والالفاظ الأتية  ...التسجيل العقاري : هو مجموعة الوثائق التي تبين اوصاف عقار وتعين حالته الشرعية والقانونية وأوصافه الفنية, وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به, ويتألف من الملكية والوثائق المتممة له .

 

أهميه السجل العقاري:

تزداد أهمية السجل العقاري مع ارتفاع الطلب على الاراضي بدرجة رئيسة والعقارات المختلفة بشكل عام، وما يرافقها من مشاكل  بالإضافة إلى ما يفرضه الواقع من ضرورات توفير قاعدة بيانية صحيحة وواضحة تكفل ضمان واستقرار الحقوق العقارية العامة والخاصة, مما حدى بالمشرع اليمني إلى اصدار قانون السجل العقاري الحالي, وإن كان هذا القانون لم يرى النور التام بعد إلا أن تنفيذ هذا القانون في كافة مدن الجمهورية اليمنية له أثره الهام في استقرار الثروة العقارية .

 

انواع التسجل العقاري:

يتم التسجيل أو الشهر إما بطريقة التسجيل وهو اثبات حرفي للمحررات, ويتم نسخ صورة المحرر المثبت للتصرف بصورة كاملة في سجل الشهر العقاري, أو تصوير المحرر وحفظه حتى يتمكن كل من له مصلحة من معرفة كل ما ورد في هذا المحرر.

 وقد  يتم هذا الشهر بطريقة القيد فقط, وذلك بأن يتم اثبات البيانات الجوهرية التي تضمنها المحرر, وتتبع الطريقة الاولى في التصرفات العينية الكاملة كالبيع والهبة, أما طريقة القيد فتتم في التصرفات الواردة على حقوق عينية تبعية, وهي التأمينات العينية كالرهون وحق الاختصاص وحقوق الامتياز, حيث يكتفي بأثبات مبلغ الدين والعقار المثقل بالتأمين واسمي الدائن والمدين, وغير ذلك من البيانات.

 

نظام التسجيل نوعان:

 

الأول:  نظام الشهر الشخصي:

ويتم عن طريق ترتيب السجل على اساس اسماء الاشخاص, فيقيد في هذا التسجيل  اسم المتصرف والمتصرف إليه.

الثاني: نظام الشهر العيني:

 يتم على اساس تخصيص مكان خاص في السجل لكل عقار, حيث يثبت في هذا المكان كل ما يقع على هذا العقار من تصرفات.

لقد نص قانون السجل العقاري في المادة (3) من قانون السجل العقاري على جواز اتباع هذين النوعين بقولة:

 ( يجوز للمصلحة أن تعتمد أحد النظامين التاليين في إجراءات التسجيل العقاري:

أولاً: السجل الشخصي والقائم على الاعتبار الشخصي للمتصرف والمتصرف إليه.

ثانياً: السجل العيني :وهو الذي يقوم على أساس الوحدة العقارية محل التصرف والمتضمن مجموعة السجلات والخرائط والمستندات المعدة لرصد وقيد التصرفات العقارية المنظمة وفقا لأحكام هذا القانون)

إلا أنه يتبين من نص القانون في المادة (8) بقوله :

( جميع الحقوق العقارية وكل ما يوجي إلى انشائها أو نقلها أو تعديلها أو التنازل عنها, سواء كان ذلك بحكم قضائي أو اتفاق المتعاقدين, يجب ان يقيد في السجل العيني في الصحيفة العينية الخاصة بها, ولا تعتبر الحقوق حجة على الغير إلا ابتداء من تاريخ قيدها ..")

 إن القانون قد  اتبع نظام التسجيل العيني واوجب العمل به في جميع الحقوق العقارية.

 ايضا انتقال الملكية في بيع العقار, فقد اوجب المشرع اليمني تسجيل عقد البيع وجعل هذا الاجراء لازما لنقل الملكية, وهو ما يعني أن عدم قيام المتعاقدين بالتسجيل يترتب عليه عدم انتقال الملكية لا بين المتعاقدين انفسهم فقط, وإنما بالنسبة للغير ايضا وبالتالي إذا باع البائع من المشتري الاول الذي لم يقم بتسجيل عقده ثم باع ذلك العقار مرة اخرى لمشتر آخر والذي قام بالتسجيل, فإن المشتري الذي قام بالتسجيل هو في نظر القانون يستحق الحماية.

 

المميزات القانونية للعقار المسجل في السجل العقاري:

اولا :- ثبات التصرفات الواردة على العقار المسجل في السجل العقاري:  حيث أن العقار المسجل في السجل العقاري عند اجراء التصرفات القانونية عليه, الزم القانون المتصرف والمتصرف إليه بإجراء القيد في السجل العقاري لنفاذ تلك التصرفات, ولا تعتبر التصرفات نافذه مالم تكن قد قيدت في السجل العقاري.

نصت المادة (8) من قانون السجل العقاري:

( جميع الحقوق العقارية وكل ما يؤدى إلى إنشائها أو نقلها أو تعديلها أو التنازل عنها سواء كان ذلك بحكم القضاء أو اتفاق المتعاقدين, يجب أن يقيد السجل العيني في الصحيفة العينية الخاصة بها، ولا تعتبر الحقوق حجة على الغير إلا ابتداء من تاريخ قيدها. )

ثانيا :- صيانة الحقوق الواردة على العقار المسجل في السجل العقاري:   نصت المادة(9) على:

(يجب على من يتابع حقاً عقارياً أمام القضاء سواء كان مدعيا أو معترضاً على حق عقاري مثل الذي يرفع دعوى بطلان التصرف أو استحقاق حق عقاري أو الاعتراض عليه, أن يطلب في الصحيفة العينية تسجيلاً احتياطياً يصون به حقه حتى الفصل في النزاع, ولا تقبل دعواه إلا بعد تقديمه شهادة صادرة من مكتب السجل العقاري المختص تفيد أنه قد اشر في السجل بمضمون طلباته.)

ثالثا:-  في العقار المسجل يكون للشخص المسجل للحقوق التي على العقار الاولوية:

 فمثلا في اقتضاءها فعلى سبيل المثال يكون للمشتري الذي قام بتسجيل عقد البيع في السجل العقاري عند تزاحم المشترين من ذات البائع الاولوية, لأن القانون جعل البيع العقاري متوقف على التسجيل في السجل العقاري.

  المادة (5) من قانون السجل العقاري على:

 ( لا تعتبر نافذة في سريان أحكام هذا القانون حتى بين المتعاقدين الاتفاقات العقارية, مثل عقود البيع والمبادلة والقسمة والانتفاع والرهن وغيرها إذا لم يتم قيدها في السجل, على أن ذلك لا يمنع المتعاقدين من متابعة حقوقهم الشخصية أمام القضاء.)

 رابعا:-  يتميز العقار المسجل في السجل العقاري ان العقار  مستند على رسوم هندسية أو خرائط, تبين شكل العقار ومساحته وحدوده  وعلاماته المميزة.

  نصت المادة (4) من قانون السجل العقاري على:

أ- خرائط عامة تبين جملة الوحدات العقارية الداخلة في منطقة معينة أو جزء منها, وتحفظ صورة هذه الخرائط في المركز الرئيسي وصورة في المكتب المختص.

ب - خرائط خاصة وهي: الخرائط المتعلقة بكل وحدة عقارية وترفق صورة بالصحيفة العينية, وتحفظ صورة منها في الملف الخاص بالوحدة العقارية .

ج - صورة جوية للمناطق الغير ممسوحة تحفظ بالمركز الرئيسي, ويستعان بها في تهيئة الخرائط العامة, وتنظم الخرائط العامة والخاصة وفق أسس فنية تحدد مقاييسها حسب طبيعة المنطقة وما تصدره المصلحة)

خامسا:-  القوة الثبوتية  كل حركة قانونية تحصل على العقار المسجل توثق, وبالتالي يمكن الرجوع إلى مصلحة السجل العقاري في أي وقت للحصول على سند أو شهادة تفيد ثبوت أي حق على العقار, وهو ما نص عليه القانون في المادة  (20)من قانون السجل العقاري اليمني بقولها:

( على من يريد أن يثبت حقا عقارياً أن يتقدم إلى مكتب السجل العقاري المختص بالسندات المثبتة لشخصيته والوثائق المؤيدة لحقه, كالشهادات المستخرجة من سجلات الأساس ويدون طلبه في السجل اليومي وتعطى له شهادة بذلك .)

 

 

إعداد / عزام حاتم الدوه