استشارة قانونية حول قسمة تركة وتجهيز الميت ومعالجة المؤرث بالخارج وفقا للقانون اليمني

استشارة قانونية أولية

طالب الاستشارة / ..........س..........

بخصوص دعوى إجراء قسمة لمخلف والده

ضد

 المدعيه ..........ص..........

منظورة امام محكمة جنوب شرق الامانة

اولا : اوراق الاستشارة المرفقات بالملف:

(1) صورة الدعوى.

(2) حكم انحصار وراثة

(3) قرار تنصيب للمدعية ..........ص..........عن ولدها القاصر أيمن.

(4) قرار حجز تحفظي وقرار بايقاف الحجز وتكليف..........ع.......... باستلام الايجارات وعدم صرف أي مبلغ الا بأمر من المحكمة.

(5) دعوى نفقة انتهت باتفاق قضائي بالصلح بخصوص النفقة للمدعية وولدها ثلاثون الف ريال شهرياً من عادل ..........س.......... واستلام منها بالنفقة .

(6) صورة بصيرة شراء باسم الحاج والد ..........س.......... من البائعين ......... مؤرخة 1992م.

(7) صورة بصيرة شاء باسم الحاج والد ..........س.......... من البائع ؟؟؟؟؟؟؟؟ مساحة سبع لبن الا ربع ونصف الثمن عشاري وقف من ......... بتاريخ 1999م .

(8) محرر اتفاق بين المدعيه عن نفسها وابنها القاصر وبين..........س.......... على اجراء القسمة الرضائية على يد القاضي .........

ثانيا :وقائع الاستشارة:

من خلال ما سبق يتبين لنا الاتي:

1.     يصادق الورثة جميعا بان البيت الذي في الصافية ملك المؤرث ولا خلاف حول ذلك.

2.    ينحصر الخلاف بخصوص البيت الذي في شميلة حيث يفيد طالب الاستشارة بأنه هو من بنى البيت وهو من ارسل المبالغ لوالده وكان والده يشتري ويبني كونه مغترب بامريكا.

3.    يفيد طالب الاستشارة بأنه عالج والده بأكثر من 20.000$ عشرون الف دولار بالخارج وحوالي مليوني ريال بالداخل.

4.    2مليون ريال يوم تجهيز المؤرث ودفنه تم دفعها من طالب الاستشارة.

ثالثا:ً المناقشة القانونية للقضية :

1)   مؤنة تجهيز المؤرث والدفن:

بخصوص تجهيز المؤرث يوم دفنه فتعتبر أول الحقوق التي يتم نزعها من تركة المؤرث استنادا لنص المادة(302)من قانون الاحوال الشخصية ((يتعلق بتركة الميت حقوق أربعة مقدم بعضها على بعض:

 أ-اخراج مؤن التجهيز من الموت إلى الدفن ونفقة معتده.

‌ب-قضاء ما ثبت عليه من دين.

‌ج-تنفيذ ما يصح من الوصايا.

‌د-تقسيم الباقي بين الورثة. )) ويلزم طالب الاستشارة اثبات مؤن التجهيز والدفن بكشف وفواتير أوالحلف عليها اذا لم يصادق عليها الورثة جميعاً وتنزع من رأس التركة.

2)   نفقات العلاج للمؤرث :

بخصوص نفقات العلاج بالداخل والخارج فتندرج تحت بند الديون وتأتي ترتيبها بعد تجهيز الميت الفقرة (ب) وفقاً لنص المادة سالفة الذكر. ويلزم طالب الاستشارة اثبات نفقات العلاج بالفواتير والكشوفات أوالحلف عليها اذا لم يصادق عليها الورثة جميعاً وتنزع من رأس التركة.

3)   بخصوص البيت الذي في شميلة:

-         من الواضح والظاهر بأن البيت تم شراء ارضيته من قبل المؤرث ولا يوجد في الملف ما يفيد غير ذلك.

الراي القانوني:

1-   ننصح طالب الاستشارة بالبحث أولاً عن أدلة ثابتة وقانونية عن قيامه ببناء البيت الذي في شميله أو القنوع و سلوك طريق القسمة الشرعية مع إخوته.

2-   ننصح طالب الاستشارة بطلب مؤنة تجهيز ودفن والده المؤرث امام المحكمة وتجهيز فواتير او كشوفات لإثبات حقه.

3-   ننصح طالب الاستشارة بطلب نفقات علاج والده بالداخل والخارج وتجهيز فواتير او كشوفات لاثبات حقه.

4-   بخصوص موضوع السيارات فإذا كانت باسم طالب الاستشارة فلن تستطيع المدعية ادخالهن بالقسمة وعليها اثبات انهن من التركه ام لا.

هذا راينا وفوق كل ذي علم عليم ؛؛؛

المحامي / أمين حفظ الله محمد الربيعي

استشارة قانونية حول قسمة تركة وتجهيز الميت ومعالجة المؤرث بالخارج وفقا للقانون اليمني

استشارة قانونية أولية

طالب الاستشارة / ..........س..........

بخصوص دعوى إجراء قسمة لمخلف والده

ضد

 المدعيه ..........ص..........

منظورة امام محكمة جنوب شرق الامانة

اولا : اوراق الاستشارة المرفقات بالملف:

(1) صورة الدعوى.

(2) حكم انحصار وراثة

(3) قرار تنصيب للمدعية ..........ص..........عن ولدها القاصر أيمن.

(4) قرار حجز تحفظي وقرار بايقاف الحجز وتكليف..........ع.......... باستلام الايجارات وعدم صرف أي مبلغ الا بأمر من المحكمة.

(5) دعوى نفقة انتهت باتفاق قضائي بالصلح بخصوص النفقة للمدعية وولدها ثلاثون الف ريال شهرياً من عادل ..........س.......... واستلام منها بالنفقة .

(6) صورة بصيرة شراء باسم الحاج والد ..........س.......... من البائعين ......... مؤرخة 1992م.

(7) صورة بصيرة شاء باسم الحاج والد ..........س.......... من البائع ؟؟؟؟؟؟؟؟ مساحة سبع لبن الا ربع ونصف الثمن عشاري وقف من ......... بتاريخ 1999م .

(8) محرر اتفاق بين المدعيه عن نفسها وابنها القاصر وبين..........س.......... على اجراء القسمة الرضائية على يد القاضي .........

ثانيا :وقائع الاستشارة:

من خلال ما سبق يتبين لنا الاتي:

1.     يصادق الورثة جميعا بان البيت الذي في الصافية ملك المؤرث ولا خلاف حول ذلك.

2.    ينحصر الخلاف بخصوص البيت الذي في شميلة حيث يفيد طالب الاستشارة بأنه هو من بنى البيت وهو من ارسل المبالغ لوالده وكان والده يشتري ويبني كونه مغترب بامريكا.

3.    يفيد طالب الاستشارة بأنه عالج والده بأكثر من 20.000$ عشرون الف دولار بالخارج وحوالي مليوني ريال بالداخل.

4.    2مليون ريال يوم تجهيز المؤرث ودفنه تم دفعها من طالب الاستشارة.

ثالثا:ً المناقشة القانونية للقضية :

1)   مؤنة تجهيز المؤرث والدفن:

بخصوص تجهيز المؤرث يوم دفنه فتعتبر أول الحقوق التي يتم نزعها من تركة المؤرث استنادا لنص المادة(302)من قانون الاحوال الشخصية ((يتعلق بتركة الميت حقوق أربعة مقدم بعضها على بعض:

 أ-اخراج مؤن التجهيز من الموت إلى الدفن ونفقة معتده.

‌ب-قضاء ما ثبت عليه من دين.

‌ج-تنفيذ ما يصح من الوصايا.

‌د-تقسيم الباقي بين الورثة. )) ويلزم طالب الاستشارة اثبات مؤن التجهيز والدفن بكشف وفواتير أوالحلف عليها اذا لم يصادق عليها الورثة جميعاً وتنزع من رأس التركة.

2)   نفقات العلاج للمؤرث :

بخصوص نفقات العلاج بالداخل والخارج فتندرج تحت بند الديون وتأتي ترتيبها بعد تجهيز الميت الفقرة (ب) وفقاً لنص المادة سالفة الذكر. ويلزم طالب الاستشارة اثبات نفقات العلاج بالفواتير والكشوفات أوالحلف عليها اذا لم يصادق عليها الورثة جميعاً وتنزع من رأس التركة.

3)   بخصوص البيت الذي في شميلة:

-         من الواضح والظاهر بأن البيت تم شراء ارضيته من قبل المؤرث ولا يوجد في الملف ما يفيد غير ذلك.

الراي القانوني:

1-   ننصح طالب الاستشارة بالبحث أولاً عن أدلة ثابتة وقانونية عن قيامه ببناء البيت الذي في شميله أو القنوع و سلوك طريق القسمة الشرعية مع إخوته.

2-   ننصح طالب الاستشارة بطلب مؤنة تجهيز ودفن والده المؤرث امام المحكمة وتجهيز فواتير او كشوفات لإثبات حقه.

3-   ننصح طالب الاستشارة بطلب نفقات علاج والده بالداخل والخارج وتجهيز فواتير او كشوفات لاثبات حقه.

4-   بخصوص موضوع السيارات فإذا كانت باسم طالب الاستشارة فلن تستطيع المدعية ادخالهن بالقسمة وعليها اثبات انهن من التركه ام لا.

هذا راينا وفوق كل ذي علم عليم ؛؛؛

المحامي / أمين حفظ الله محمد الربيعي

استشارة قانونية دهس ثور امراة قبل 15 سنة

استشارة قانونية

طالب الاستشارة / ......س...........

اولا- الوقائع

((قبل خمسة عشر سنه قام الثور التابع للمدعى عليهم بدهس المجني عليها , نتج عن ذلك اصابة المجني عليها لأعاقه دائمة في ... ))

ثانيا- الرأي

1)   من الناحية الموضوعية

يتحمل حائز الثور وهم المدعى عليهم المسئولية المدنية استناداً الى نص المادة (315) من القانون المدني والتي تنص على (( : حائز الحيوان ولو لم يكن مالكاً له ، مسئول عما يحدث الحيوان من ضرر بسبب تقصيره ولو ضل منه الحيوان أو تسرب ، ما لم يثبت أن الحادث كان بسبب أجنبي لا يد له فيه.))

وعلية , تستحق المجني عليها ارش عن الجناية التي اصيبت بها من جراء دهس الثور لها , وفقا لما يقدره قانون الجرائم والعقوبات , حسب نوع الجناية , ويجب اثبات تلك الجناية ونوعها من خلال تقرير طبي.

اضافة الى ذلك يلزم المدعى عليهم بدفع تعويض للمجني عليها ,  استنادا الى نص المادة (353) من ذات القانون والتي تنص على ((:  الديـة والأرش عقوبة عن الجنايات ولا يمنع ذلك من الحكم للمضرور بالتعويض عن الأضرار التي أصابته بسبب الجناية نفسها في حدود القانون)).

2)   من الناحية الاجرائية

بالنظر الى تاريخ وقوع الجناية وهو قبل خمسة عشر سنه , نجد ان الحق في الدعوى قد سقط , وذلك حسب ما جاء في نص المادة (23) من قانون الاثبات والتي تنص على (( :  لا تسمع الدعوى من حاضر بسائر الحقوق التي لا تتعلق بعقار ولم يرد ذكرها في المواد الأربع السابقة  بعد مضي خمس سنوات من تاريخ الاستحقاق مع عدم المطالبة ويعتبر الحق مستحق الأداء من يوم ثبوته مالم يضرب له أجلاً للسداد فلا يعتبر مستحقا إلاَّ بعد انقضاء الأجل. ))

الا ان الملاحظ في كتب شرح القانون اليمني ان كثير من اساتذة القانون ذكروا في مؤلفاتهم خلافا لما ورد في النص السابق , فمثلاً نص مؤلف الدكتور عبدالله العلفي استاذ القانون في كليه الشريعة والقانون , في كتاب احكام عقد البيع الصفحة (118) بقوله , (( ان دعاوي الاستحقاق تتقادم بمرور خمسة عشر سنه )) مشيراً الى ان المرجع في ذلك هو كتاب السنهوري ص (495) وهذا بخلاف ما جاء في القانون في النص السابق والذي ينص على ان المدة خمس سنوات فقط

فمن المحتمل ان تكون مدة التقادم المعمول بها في القضاء اليمني هي خمسة عشر سنه ,لأن هذه الدعوى من دعاوي الاستحقاق  , وخاصة ان هذا يتفق مع ما جاء في القانون المدني المصري والذي ينص في المادة (374) بقوله  (( يتقادم الالتزام بانقضاء خمس عشرة سنه ... الخ)) وهو ما نص عليه ايضاً القانون المدني السوري في المادة (372) والقانون المدني اليبي في المادة (361) .

هذا ما رأينا والله ولي التوفيق

استشارة قانونية دهس ثور امراة قبل 15 سنة

استشارة قانونية

طالب الاستشارة / ......س...........

اولا- الوقائع

((قبل خمسة عشر سنه قام الثور التابع للمدعى عليهم بدهس المجني عليها , نتج عن ذلك اصابة المجني عليها لأعاقه دائمة في ... ))

ثانيا- الرأي

1)   من الناحية الموضوعية

يتحمل حائز الثور وهم المدعى عليهم المسئولية المدنية استناداً الى نص المادة (315) من القانون المدني والتي تنص على (( : حائز الحيوان ولو لم يكن مالكاً له ، مسئول عما يحدث الحيوان من ضرر بسبب تقصيره ولو ضل منه الحيوان أو تسرب ، ما لم يثبت أن الحادث كان بسبب أجنبي لا يد له فيه.))

وعلية , تستحق المجني عليها ارش عن الجناية التي اصيبت بها من جراء دهس الثور لها , وفقا لما يقدره قانون الجرائم والعقوبات , حسب نوع الجناية , ويجب اثبات تلك الجناية ونوعها من خلال تقرير طبي.

اضافة الى ذلك يلزم المدعى عليهم بدفع تعويض للمجني عليها ,  استنادا الى نص المادة (353) من ذات القانون والتي تنص على ((:  الديـة والأرش عقوبة عن الجنايات ولا يمنع ذلك من الحكم للمضرور بالتعويض عن الأضرار التي أصابته بسبب الجناية نفسها في حدود القانون)).

2)   من الناحية الاجرائية

بالنظر الى تاريخ وقوع الجناية وهو قبل خمسة عشر سنه , نجد ان الحق في الدعوى قد سقط , وذلك حسب ما جاء في نص المادة (23) من قانون الاثبات والتي تنص على (( :  لا تسمع الدعوى من حاضر بسائر الحقوق التي لا تتعلق بعقار ولم يرد ذكرها في المواد الأربع السابقة  بعد مضي خمس سنوات من تاريخ الاستحقاق مع عدم المطالبة ويعتبر الحق مستحق الأداء من يوم ثبوته مالم يضرب له أجلاً للسداد فلا يعتبر مستحقا إلاَّ بعد انقضاء الأجل. ))

الا ان الملاحظ في كتب شرح القانون اليمني ان كثير من اساتذة القانون ذكروا في مؤلفاتهم خلافا لما ورد في النص السابق , فمثلاً نص مؤلف الدكتور عبدالله العلفي استاذ القانون في كليه الشريعة والقانون , في كتاب احكام عقد البيع الصفحة (118) بقوله , (( ان دعاوي الاستحقاق تتقادم بمرور خمسة عشر سنه )) مشيراً الى ان المرجع في ذلك هو كتاب السنهوري ص (495) وهذا بخلاف ما جاء في القانون في النص السابق والذي ينص على ان المدة خمس سنوات فقط

فمن المحتمل ان تكون مدة التقادم المعمول بها في القضاء اليمني هي خمسة عشر سنه ,لأن هذه الدعوى من دعاوي الاستحقاق  , وخاصة ان هذا يتفق مع ما جاء في القانون المدني المصري والذي ينص في المادة (374) بقوله  (( يتقادم الالتزام بانقضاء خمس عشرة سنه ... الخ)) وهو ما نص عليه ايضاً القانون المدني السوري في المادة (372) والقانون المدني اليبي في المادة (361) .

هذا ما رأينا والله ولي التوفيق

استشارة قانونية حول قضية تجارية اخلاء محل مؤجر والايجار لازال مدفوع وفقا للقانون اليمني

إستشارة قانونية حول قضية الاخ/ ................س.............

نوع القضية : تجارية - إيجار

بالاطلاع والدراسة تبين الأتي :-

أولاً : الوقائع :

1-   وجود عقد صحيح بين وكيل الورثة كمؤجر وبين المستأجر وفقاً لما جاء في المادة(688) مدني بنصها "الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدده او مطلقه" ،وقد جاء العقد بما تضمنته المادة السابقة حيث كان محل العقد هي العين المؤجرة في المحل الشرقي اسفل عقار المؤجرين في شارع تعزومفتح باب الدكان والعقار قبليا الى الشارع العام بعوض معلوم وقدره(...000) ..........الف ريال ولمده محدده وهي ثلاث سنوات من 1/10/1439هـ  إلى 3/9/1442هـ مؤرخ العقد بتاريخ 12/11/1436هـ الموافق 27/8/2015م.

2-   بتاريخ 18/1/2016م تقدم أحد الورثة وهو ..........ص........بدعوى إخلاء امام المحكمة التجارية الابتدائية بامانة العاصمة يطلب قبول الدعوى شكلاً وموضوعاً والحكم باخلاء العين المؤجرة لاحتياجها لنفسه والحكم بالزام طالب الاستشارة بتسليم بقية الايجارات .

3-   سارت المحكمة في اجراءات نظر الدعوى وعقدت اول جلسة بتاريخ 9/2/2016م وقدم المدعى عليه دفع بعدم قبول الدعوى شكلاً لجهالتها ومخالفتها لنص المادة 104 مرافعات وكذلك بعدم صفة المدعي وبجلسة لاحقة 16/2/2016م الزمت المحكمة المدعى بالرد على الدفوع المقدمه من محامي المدعى عليه والزمت المدعى عليه بتقديم رده على الدعوى وفي جلسة 1/3/2016م قدم المدعي رده على الدفوع متمسكاً بدعواه المقدمه ومؤكدا لصفته في الدعوى وخاصة البند الرابع الذي ينص على انه الوصي لادارة المنزل واستثماره ولم يرفق صورة للوصية .

4-   في جلسة 8/3/2016م رد محامي المدعى عليه شفاهة بالجلسة بان الرد تكرار لما ورد بالدعوى متمسكاً بعدم صفة المدعي بالدعوى وقدم حافظة مستندات وحضر وكيل الورثة وافاد المحكمة انه مؤجر للمدعى عليه المحل والمدعي مجيز لذلك ومضيف بان اخوه المدعى استلم مبلغ مائة الف ريال من ايجار العقد الجديد الذي ينتهي 1442هـ وابهم على ذلك وانه مستلم ايجار مقدم ثلاث سنوات وعقب محامي المدعى بانه موكله ذو صفة كون البيت وقف ذري وان المدعي كلف بادارة الوقف والتزم بتقديم صورة من الوصية لجلسة لاحقة وتم تأجيل القضية لتمكين المدعي من الرد على المستندات المقدمة من المدعى عليه وتقديم مالديه من مستندات.

ثانياً : المناقشة الموجزة:

(1)           بالنسبة للايجار الذي يدعيه ..........ص........باستلامه لمبلغ مائة الف ريال من الايجارات الجديد الذي ينتهي 1422هـ فانه بذلك إقرار بإستلام كافة الايجارات الى ذلك التاريخ وفقاً لنص المادة (22) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والتي تنص على ((الوفـــاء بقسط من الأجرة لمدة لاحقة يعتبر قرينة على الوفاء بالأقساط للمدد السابقة عليها ما لم يقم الدليل على عكس ذلك )) .

(2)             بخصوص طلب المدعي ..........ص........الإخلاء فانه لا يجوز للمؤجر ان يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل نهاية اخر يوم من الايام المدفوع عنها الاجرة  وهو ما ثبت بأن الدعوى قدمت قبل ان تنتهي اخر يوم من الايام المدفوع عنها الاجرة إستناداً لنص المادة(90) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والتي تنص على (( يتم إخلاء العين المؤجرة وتسليم المفتاح للمؤجر في نهاية آخر يوم من الأيام المدفوع عنها أجرة أو نهاية آخر يوم من مدة العقد ، ولا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر التخلية قبل هذا الوقت ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك ، وإذا لم يقم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة عدّ غاصبا ويحكم عليه بالتخلية ودفع أجرة مدة الغصب والتعويض إذا كان له مقتضٍ )) .

(3)                        بخصوص هل يصح تأجير الوكيل عن الورثة فهذا الموضوع نظمه القانون المدني في المواد الآتية :

مادة (1220): قسمة المنافع نوعان :

الأول : أن يختص كل من الشركاء بمنفعة جزء من المال المشترك يوازي حصته فيه متنازلاً لشركائه في مقابل ذلك عن الإنتفاع بباقي الأجزاء.

مادة (1221) : إذا اتفق الشركاء على قسمة المنافع بينهم لمدة معينة لزمتهم القسمة المدة المتفق عليها ، وإذا لم يتفقوا على مدة معينة لزمتهم القسمة لمدة سنة تتجدد بنفس الشروط لسنة أخرى وهكذا مالم يطلب أحد الشركاء إنهائها قبل إنقضاء السنة الأخيرة بشهرين على الأقل أو يطلب إجراء قسمة نهائية مطلقاً ، وتبقى قسمة المنافع قائمة أثناء إجراءات القسمة النهائية ولحين تمامها .

مادة (1222) : إذا لم تطلب القسمة النهائية ورغب أحد الشركاء في قسمة المال المشترك قسمة إنتفاع مؤقتة وتعذر رضاء باقي الشركاء كان له أن يلجأ إلى القضاء لإجرائها بإحدى الطريقتين المنصوص عليها في المادة (1199) وتتبع إجراءات القسمة النهائية المنصوص عليها في الفرع الثالث.

مادة (1223) : ليس للشريك الحاضر الإنتفاع بنصيب شريكه الغائب إلا بإذنه وإذا انتفع بدون إذن شريكه لزمه أجر مثل المنفعة إلا لعادة جرت بغير ذلك ، وإذا أذن له ولم يعتبر الأجرة فلا أجرة له ، وإذا كان الإنتفاع بالمال المشترك مما يختلف بإختلاف المنتفع أو ينقص من المال المشترك أو يضربه ضمن ما حصل من نقص أو ضرر بسبب الإنتفاع .

مادة (687): يصح تأجير المشاع إلى الشريك مطلقاً والى الغير فيما يمكن قسمته والانتفاع به ولو بالمهايأة والشريك أولى به بأجرة المثل وإذا كان المستأجر يجهل الشيوع عند العقد فله الخيار.

الملاحظات السريعه على القضية :

أ‌-       عدم تقديم دفوع كتابية من قبل محامي المدعى عليه أو ردود عدا حافظة المستندات كون القضاء التجاري قضاء مستندي .

ب‌- السند الذي يثبت استلام ..........ص........لمبلغ مائة الف لم يوقع على استلامه ولا نعرف هل هو مقر به او منكر له وشهادة الوكيل هي المثبته للمبلغ.

ت‌- يجب التمسك بسند قانوني امام المحكمة كسداد الأجرة واستمرار العقد أو العقد الجديد أو صحة التعاقد مع الورثة أو جواز تعاقد الورثة كون القسمة منافع بينهم ولم تجرى القسمة وهذه خيارات يستخدمها المحامي المترافع بالقضيه وهناك خيارات أخرى.

الرأي القانوني :

1)   ثبوت الإيجار حتى تاريخ 1442هـ وفقاً للعقد وحتى إجراء القسمة الشرعية للملك بين جميع الورثة كونهم متفقين على قسمة المنافع والدليل إجازة ..........ص........للعقد السابق وفقا لنص المادة 1221من القانون المدني .

2)   يستطيع طالب الاستشارة طلب إدخال بقية الورثة ومناقشة الوصية والفصل فيها قضاءاً صحة او عدم .

3)   بخصوص هل الوصية صحيحه ونافذة فهذا موضوع لم نتطرق إليه كونه خارج الاستشارة ولو ثبتت صحتها ورضي بها الورثة فيكون عقد الايجار الاخير غير صحيح كونه من غير ذي صفة .

20/3/2016م

استشارة قانونية حول قضية تجارية اخلاء محل مؤجر والايجار لازال مدفوع وفقا للقانون اليمني

إستشارة قانونية حول قضية الاخ/ ................س.............

نوع القضية : تجارية - إيجار

بالاطلاع والدراسة تبين الأتي :-

أولاً : الوقائع :

1-   وجود عقد صحيح بين وكيل الورثة كمؤجر وبين المستأجر وفقاً لما جاء في المادة(688) مدني بنصها "الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدده او مطلقه" ،وقد جاء العقد بما تضمنته المادة السابقة حيث كان محل العقد هي العين المؤجرة في المحل الشرقي اسفل عقار المؤجرين في شارع تعزومفتح باب الدكان والعقار قبليا الى الشارع العام بعوض معلوم وقدره(...000) ..........الف ريال ولمده محدده وهي ثلاث سنوات من 1/10/1439هـ  إلى 3/9/1442هـ مؤرخ العقد بتاريخ 12/11/1436هـ الموافق 27/8/2015م.

2-   بتاريخ 18/1/2016م تقدم أحد الورثة وهو ..........ص........بدعوى إخلاء امام المحكمة التجارية الابتدائية بامانة العاصمة يطلب قبول الدعوى شكلاً وموضوعاً والحكم باخلاء العين المؤجرة لاحتياجها لنفسه والحكم بالزام طالب الاستشارة بتسليم بقية الايجارات .

3-   سارت المحكمة في اجراءات نظر الدعوى وعقدت اول جلسة بتاريخ 9/2/2016م وقدم المدعى عليه دفع بعدم قبول الدعوى شكلاً لجهالتها ومخالفتها لنص المادة 104 مرافعات وكذلك بعدم صفة المدعي وبجلسة لاحقة 16/2/2016م الزمت المحكمة المدعى بالرد على الدفوع المقدمه من محامي المدعى عليه والزمت المدعى عليه بتقديم رده على الدعوى وفي جلسة 1/3/2016م قدم المدعي رده على الدفوع متمسكاً بدعواه المقدمه ومؤكدا لصفته في الدعوى وخاصة البند الرابع الذي ينص على انه الوصي لادارة المنزل واستثماره ولم يرفق صورة للوصية .

4-   في جلسة 8/3/2016م رد محامي المدعى عليه شفاهة بالجلسة بان الرد تكرار لما ورد بالدعوى متمسكاً بعدم صفة المدعي بالدعوى وقدم حافظة مستندات وحضر وكيل الورثة وافاد المحكمة انه مؤجر للمدعى عليه المحل والمدعي مجيز لذلك ومضيف بان اخوه المدعى استلم مبلغ مائة الف ريال من ايجار العقد الجديد الذي ينتهي 1442هـ وابهم على ذلك وانه مستلم ايجار مقدم ثلاث سنوات وعقب محامي المدعى بانه موكله ذو صفة كون البيت وقف ذري وان المدعي كلف بادارة الوقف والتزم بتقديم صورة من الوصية لجلسة لاحقة وتم تأجيل القضية لتمكين المدعي من الرد على المستندات المقدمة من المدعى عليه وتقديم مالديه من مستندات.

ثانياً : المناقشة الموجزة:

(1)           بالنسبة للايجار الذي يدعيه ..........ص........باستلامه لمبلغ مائة الف ريال من الايجارات الجديد الذي ينتهي 1422هـ فانه بذلك إقرار بإستلام كافة الايجارات الى ذلك التاريخ وفقاً لنص المادة (22) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والتي تنص على ((الوفـــاء بقسط من الأجرة لمدة لاحقة يعتبر قرينة على الوفاء بالأقساط للمدد السابقة عليها ما لم يقم الدليل على عكس ذلك )) .

(2)             بخصوص طلب المدعي ..........ص........الإخلاء فانه لا يجوز للمؤجر ان يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل نهاية اخر يوم من الايام المدفوع عنها الاجرة  وهو ما ثبت بأن الدعوى قدمت قبل ان تنتهي اخر يوم من الايام المدفوع عنها الاجرة إستناداً لنص المادة(90) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والتي تنص على (( يتم إخلاء العين المؤجرة وتسليم المفتاح للمؤجر في نهاية آخر يوم من الأيام المدفوع عنها أجرة أو نهاية آخر يوم من مدة العقد ، ولا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر التخلية قبل هذا الوقت ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك ، وإذا لم يقم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة عدّ غاصبا ويحكم عليه بالتخلية ودفع أجرة مدة الغصب والتعويض إذا كان له مقتضٍ )) .

(3)                        بخصوص هل يصح تأجير الوكيل عن الورثة فهذا الموضوع نظمه القانون المدني في المواد الآتية :

مادة (1220): قسمة المنافع نوعان :

الأول : أن يختص كل من الشركاء بمنفعة جزء من المال المشترك يوازي حصته فيه متنازلاً لشركائه في مقابل ذلك عن الإنتفاع بباقي الأجزاء.

مادة (1221) : إذا اتفق الشركاء على قسمة المنافع بينهم لمدة معينة لزمتهم القسمة المدة المتفق عليها ، وإذا لم يتفقوا على مدة معينة لزمتهم القسمة لمدة سنة تتجدد بنفس الشروط لسنة أخرى وهكذا مالم يطلب أحد الشركاء إنهائها قبل إنقضاء السنة الأخيرة بشهرين على الأقل أو يطلب إجراء قسمة نهائية مطلقاً ، وتبقى قسمة المنافع قائمة أثناء إجراءات القسمة النهائية ولحين تمامها .

مادة (1222) : إذا لم تطلب القسمة النهائية ورغب أحد الشركاء في قسمة المال المشترك قسمة إنتفاع مؤقتة وتعذر رضاء باقي الشركاء كان له أن يلجأ إلى القضاء لإجرائها بإحدى الطريقتين المنصوص عليها في المادة (1199) وتتبع إجراءات القسمة النهائية المنصوص عليها في الفرع الثالث.

مادة (1223) : ليس للشريك الحاضر الإنتفاع بنصيب شريكه الغائب إلا بإذنه وإذا انتفع بدون إذن شريكه لزمه أجر مثل المنفعة إلا لعادة جرت بغير ذلك ، وإذا أذن له ولم يعتبر الأجرة فلا أجرة له ، وإذا كان الإنتفاع بالمال المشترك مما يختلف بإختلاف المنتفع أو ينقص من المال المشترك أو يضربه ضمن ما حصل من نقص أو ضرر بسبب الإنتفاع .

مادة (687): يصح تأجير المشاع إلى الشريك مطلقاً والى الغير فيما يمكن قسمته والانتفاع به ولو بالمهايأة والشريك أولى به بأجرة المثل وإذا كان المستأجر يجهل الشيوع عند العقد فله الخيار.

الملاحظات السريعه على القضية :

أ‌-       عدم تقديم دفوع كتابية من قبل محامي المدعى عليه أو ردود عدا حافظة المستندات كون القضاء التجاري قضاء مستندي .

ب‌- السند الذي يثبت استلام ..........ص........لمبلغ مائة الف لم يوقع على استلامه ولا نعرف هل هو مقر به او منكر له وشهادة الوكيل هي المثبته للمبلغ.

ت‌- يجب التمسك بسند قانوني امام المحكمة كسداد الأجرة واستمرار العقد أو العقد الجديد أو صحة التعاقد مع الورثة أو جواز تعاقد الورثة كون القسمة منافع بينهم ولم تجرى القسمة وهذه خيارات يستخدمها المحامي المترافع بالقضيه وهناك خيارات أخرى.

الرأي القانوني :

1)   ثبوت الإيجار حتى تاريخ 1442هـ وفقاً للعقد وحتى إجراء القسمة الشرعية للملك بين جميع الورثة كونهم متفقين على قسمة المنافع والدليل إجازة ..........ص........للعقد السابق وفقا لنص المادة 1221من القانون المدني .

2)   يستطيع طالب الاستشارة طلب إدخال بقية الورثة ومناقشة الوصية والفصل فيها قضاءاً صحة او عدم .

3)   بخصوص هل الوصية صحيحه ونافذة فهذا موضوع لم نتطرق إليه كونه خارج الاستشارة ولو ثبتت صحتها ورضي بها الورثة فيكون عقد الايجار الاخير غير صحيح كونه من غير ذي صفة .

20/3/2016م