الشفعة في القانون اليمني

 

 

 

 

الشفعة في القانون اليمني

تعريف الشفعة :

هي حق تملك عين ولو جبراً, ملكت لآخر بعقد صحيح بعوض مال معلوم على أية صفة كانت, مثلية أو قيمية منقولة أو غير منقولة بما قام عليها من العوض والمؤن.

سبب الشفعة:

هو اتصال ملك الشفيع بالعين المشفوعة اتصال شركة ( خلطة) في أصلها أو في حق من حقوقها ..

وتختلف أسباب الشفعة في القوة طبقاً لما ينص عليه القانون:

 تستحق الشفعة لأصحابها على الترتيب التالي :
1- الشريك المخالط على الشيوع في أصل العين .
2- الشريك المخالط على الشيوع في حق الشرب ومجراه .
3- مبطلات الشفعة (مسقطاتها )- الشريك المخالط على الشيوع في الطريق .
مادة (1258) : إذا تساوى الشفعاء في الطلب قـدم صاحب السبب الأقوى على الترتيب المبين في المادة السابقة ، وإذا تساووا في الطلب والسبب قسمت الشفعة على رؤوس الشفعاء .
مادة (1259) : يعتبر السبب أخص في الطريق المسدود إن كان لها باب يغلق على بعض الدور فتدخل منه ، فإن الدور الداخلة من الباب أخص بالنسبة لبعضها من الدور الخارجة عنه, وإن تعددت الطرق الخاصة فتختص بالدار الداخلة الدور الأقرب طريقاً إليها, وهكذا بالنسبة لحق الشرب والسواقي .

مادة (1260) : يشترط لصحة الشفعة ما يأتي :
1- أن يكون المشفوع عيناً, فلا تصح الشفعة في المنافع ولا فيما لا يباع من الحقوق .
2-أن تكون في عقد صحيح, فلا تصح في عقد باطـل ولا تصح بميراث أو إقرار أو قسمة أو وصية, أو هبة بغير عوض .
3- أن يزول ملك المتعاقد ,بالعقد فلا شفعة في عقد بخيار إلا بعد نفوذ العقد .
4- أن يكون الشفيع مالكاً للسبب الذي يشفع به .
5- أن لا يكون البائع قد عــرض المبيع على الشفيع فرغب عن الشراء, فيسقط حقــه .
مادة (1261) : تثبت الشفعة بالعقد الصحيح ، ويستحقها الشفيع بالطلب الصحيح ويملكها بالتسليم طوعاً, أو بالحكم بها .
مادة (1262) : لا شفعة في المحقر الذي لا يضر فواته .
مادة (1263) : إذا أسقط أحد الشفعاء حقه قبل القضاء به ، فلمن بقى من الشفعاء أخذ نصيبه وأن اسقطه بعد القضاء فليس لهم أخذه .
مادة (1264) : إذا غاب بعض الشفعاء يقضى بالشفعة في جميع المشفوع فيه لمن حضر ، فإذا حضر الغائب وطلب الشفعة قضي له بما يستحق .
مادة (1265) : لا تبطل الشفعة بموت المشفوع منه مطلقاً ولا بموت الشفيع بعد الطلب ، أو قبل العلم بالبيع أو بعده قبل التمكن من طلب الشفعة وتورث الشفعة في هذه ,الأحوال ويلزم طلب كل الورثة أو أحدهم بالوكالة .
مادة (1266): لا تبطل الشفعة بتفريط الولي أو الوصي مطلقاً, ولا بتفريط الرسول أو الوكيل إذا لم يكن التفريط أو التراخي عادة لهما, ولا تبطل بأي حيلة قصد بها حرمان الشفيع .
مادة (1267): لا تبطل الشفعة بالفسخ لعيب أو لغيره بعد الطلب في وجه المشتري .
مادة (1268) : لا تبطل الشفعة بشراء الشفيع لنفسه ماله فيه الشفعة, لأن شراءه استشفاع ولا يحتاج إلى طلب أو حكم, ولا تبطل الشفعة بشراء المشتري الشفيع ما له فيه شفعة بوكالة أو ولاية ويطلب نفسه ما لم يضف إلى الموكل ، ولا يحتاج في طلب نفسه إلى شهادة أو مرافعة, ولا يسلم المبيع إلى نفسه وإنما يملكه بالحكم أو تسليم الموكل .
                                     
مبطلات الشفعة: ( مسقطاتها )
تبطل الشفعة ويسقط حق الشفيع فيها بأحد الأمور الآتية :-
1- التنازل عنها من الشفيع بعد العقد مالم ينبن ذلك على اعتقاد مقبول, كاعتقاده بطلان العقد ثم حكم القضاء بصحته ، أو يحط البائع عن المشترى بعض الثمن, أو يظهر أو ينكشف خلاف ما أبلغ به فلا تسقط الشفعة .
2- إن يملك الشفعة للمشتري أو لغيره أو يتنـازل عنها لا يهما بمقابل أو بغير مقابل ولو كان قد طلبها, ولا يلزم العوض إلا إذا كان من المشتري .
3- بترك الشفيع الحاضر مجلس العقد طلب الشفعة في المجلس .
4- إذا تولى الشفيع العقد المثبت للشفعة كونه بائعاً عن غيره, ولا يسقط حقه في طلب الشفعة إذا تولى العقد وكان ولياً أو وكيلاً أو وصياً عن الغير ، كما لا يسقط حقه إذا جعل الخيار له من طرفي العقد, أو من أحدهما فقط وانفذه .
5- طلب الشفيع من ليس له طلبه عالماً حسبما هو مبين في المادة (1274) ولا يعتبر طلب المخاصمة عند القاضي قبل طلب المشفوع منه طلب من ليس له طلبه.
6- طلب الشفيع العين المشفوعة بغير لفظ الشفعة عالماً, أو ادعاؤه ملكيتها بغير الشفعة .
7- طلب الشفيع بعض العين المشفوعة إذا كان عالماً ، إلا إذا تعددت العين المشفوعة أو تعدد المشترون على النحو المبين في المادة (1277) ولا يعتبر شراء الواحد لجماعة تعدداً مالم يضف إليهم صراحة.
8- خروج سبب الشفعة من ملك الشفيع عالماً أو جاهلاً باختياره أو بدون اختياره, قبل الحكم له بالشفعة أو التسليم له طوعاً .
9- تراخي الشفيع الغائب عن مجلس العقد بعد علمه به بشهادة كاملة على التصرف, ولو بغير لفظ الشهادة أو تراخيه بعد علمه بالعقد بخبر يفيد الظن مدة تزيد على ما يمكنه فيه طلب الشفعة ، مالم يكن معذوراً فمن وقت زوال العذر. .

والقول قول الشفيع إذا ادعى عدم حصول الظن وللمشتري تحليفه على ذلك .
10-إذا طلب الشفيع الشفعة مع شروط الخيار فيها أو نحوه .
11-إذا لم يكن الشفيع قادراً على دفع الثمن وملحقاته .

 

* يعتبر تسليماً من الشفيع كل ما يدل على عدم الرغبة في الشفعة ، وتبطل به الشفعة ويسقط حق الشفيع.
- إذا صالح الشفيع المشتري عن الشفعة على عوض بطلت الشفعة ويستحق العوض .
- إذا علم الشفيع أن المشفوع فيه بعض العين فاسقط الشفعة ، ثم ظهر أن المشفوع فيه كلها فله الشفعة في الكل ، وكذا إذا علم الشفيع أن المشفوع فيه كل العين فاسقط الشفعة ثم ظهر أن المشفوع فيه بعضها فله الشفعة .
- إذا تعددت الصفقات في العين المشفوعة, فللشفيع الشفعة في الصفقة الأولى ويشارك فيما بعدها, مالم يكن سببه أخص فهو أولى .

 طلب الشفعـــــــــة:
يلزم الشفيع الحاضر مجلس العقد أن يطلب الشفعة في المجلس مالم يكن له عذر مقبول ، ويلزم الشفيع الغائب عن مجلس العقد أن يطلب الشفعة في مجلس علمه بالعقد مالم يكن له عذر مقبول ، ويلزم من كان له عذر مقبول أن يطلب الشفعة من وقت زوال العذر ، ويكون طلب الشفعة من المشتري ولو كانت العين المشفوعة في يد البائع, ويصح طلبها من وكيل المشتري إذا لم يضف إليه، فإذا سلم الوكيل العين المشفوعة للأصيل فلا يصح الطلب إلا من الأصيل.

مادة (1275): إذا لم يستجب المطلوب للشفعة طوعاً ، كان للشفيع طلب مخاصمته أمام القضاء لتملك العين المشفوعة ، وإن لم يرافعه في مدة ثلاثين يوماً من وقت طلب الشفعة سقط حقه, إلا لعذر مقبول.
مادة (1276): لا يلزم الترتيب في الطلب بحسب الترتيب في الأسباب ، بل يلزم كل الشفعاء طلب الشفعة على الوجه المبين في هذا القانون ، ولا يعد تراخياً بعد الطلب انتظار الحكم في خصومة الأخص سبباً .
مادة (1277) : الشفعة لا تقبل التجزئة ، فيلزم الشفيع طلب الشفعة في العين المشفوعة كلها إلا إذا تعددت العين المشفوعة وقام سبب الشفعة بواحد من أفرادها أو تعدد المشترون, فيجوز للشفيع طلب الشفعة فيما قام به سببها في الحالة الأولى, وطلب نصيب بعض المشترين في الحالة الثانية ، وإذا اشترى الواحد لجماعة ولم يضف إليهم فلا يعتبر هذا تعدداً .
مادة (1278) : يقوم ولي الصغير ومن في حكمه مقامه في طلب الشفعة منه أو له ويجوز للشفيع الغائب أن يوكل عنه من يقدم طلب الشفعة له .
                                        
 ما يلزم الشفيع بعد طلب الشفعة:
مادة (1279): يلزم الشفيع أن يؤدي للمشتري ومن في حكمه ما يأتي :

1- مثل العوض قدراً وجنساً ونوعاً وصفة, إن كان مثليا وقيمته وقت العقد أن كان قيمياً.
2- ما غرمه المشتري في الشراء كأجرة كتابة الحجج وأجرة الدلال ورسوم تعميد الحجج, وما إلى ذلك من المصاريف الرسمية فهي تعتبر جزءاً من العوض .
مادة (1280): إذا تأخر طلب الشفعة إلى وقت نقصت فيه أو زادت قيمة النقود التي جرى التعامل بها غير الذهب والفضة ، لزم أن يؤدي مقدار قيمة العوض ، ويستعان في التقدير بالمقومين العدول, ولا أثر للزيادة في قيمة العين المشفوعة أو نقصانها.
مادة (1281): يلزم الشفيع تعجيل العوض المؤجل على المشتري، ولا ينتظر حلول الأجل.
مادة (1282) : يشترط للحكم بالشفعة أن يكون الشفيع قادراً على دفع الثمن أو قيمته وقت الطلب, ويحكم بالشفعة للشفيع القادر إذا غاب المشتري أو تمرد عن الحضور.
مادة (1283) : إذا طلب المشتري أن يدفع له الشفيع ما يلزمه دفعه فلا يحكم له بالشفعة إلا بعد أن يدفع المشتري ، مالم ير القاضي بناءً على طلب الشفيع لعذر مقبول تأجيل الشفيع لأجل معلوم لا يزيد على عشرة أيام مع الحكم له بالشفعة ، وللقاضي أن يشترط على الشفيع بطلان الشفعة عند عدم دفعه في الأجل .
مادة (1284) : لا تبطل الشفعة بمطل الشفيع بعد الحكم له بها إلا إذا شرط عليه القاضي ذلك عند عدم دفعه في الأجل ، أو كان المشتري قد شرط عليه ذلك وقبل.

مادة (1285) : إذا تمرد الشفيع أو ماطل بعد الحكم له بالشفعة ولا شرط عليه ، فللحاكم أن يمهله إلى أجل معلوم وإلا حكم عليه من ماله ولو من المشفوع .
مادة (1286) : الحط والإبراء والإسقاط من بعض الثمن قبل قبضه يلحق العقد فلا يلزم الشفيع إلا ما بقى ، أما بعد القبض فلا يلحق العقد ويلزم الشفيع جميع الثمن .
مادة (1287) : إذا تنوسخت العين المشفوعة بتصرفات متتالية ممن تلقوها قبل الطلب ، فليس للشفيع أن يطلب إلا من الأخير بمدفوعة  وليس للمشتري أن يتصرف بعد الطلب, فإن تصرف فلا يسري ذلك في حق الشفيع وله نقضه وتبطل كل حيلة قصد بها الإضرار بالشفيع .

                                   
 آثــار الشفعـــة:
مادة (1288): لا يمتلك الشفيع العين المشفوعة إلا بتسليم المشتري بالشفعة بالتراضي أو بحكم القاضي.
مادة (1289) : يكفي للتسليم بالشفعة بالتراضي ما يدل عليه لفظاً أو نحوه, كقبض الشفيع للعين المشفوعة.
مادة (1290) : إذا ثبت الملك للشفيع بالتسليم بالتراضي أو بحكم القاضي تبعته أحكام الملك, ويعتبر الأخذ بالشفعة بمنزلة شراء مبتدأ يثبت فيه ما يثبت بالشراء, مع مراعاة ما هو منصوص عليه في المواد التالية :
مادة (1291) : يثبت للشفيع خيار الرؤية وخيار العيب, دون خيار الشرط .
مادة (1292) : لا يستفيد الشفيع من الأجل إذا كان الثمن أو بعضه مؤجلاً على المشتري, إلا إذا قبل المشتري ذلك .
مادة (1293): تؤخذ العين المشفوعة من المشتري قسراً في حالتين:
1- إذا سلم الشفعة وقبض الثمن, فتصير العين في يده كالمبيع .
2- إذا حكم عليه بالشفعة ودفع له الثمن جميعه فتعتبر العين المشفوعة في يده كالأمانة.
مادة (1294) : إذا تلفت العين المشفوعة في يد المشتري بعد تسليمه بالشفعة بالتراضي تلفت من ماله كالمبيع في يد البائع ، وإذا تلفت العين المشفوعة في يد المشتري بعد الحكم بالشفعة وأدى الشفيع ما عليه تلفت من مال الشفيع كالأمانة ، وفي جميع الأحوال يضمن المشتري إذا كان التلف بجناية أو تفريط منه أو كان قد تمرد عن تسليم العين المشفوعة للشفيع بعد التسليم بالشفعة, أو الحكم بها وأدى الشفيع ما لزمه وتجديده طلب تسليم العين المشفوعة له, فإن المشتري يضمن كالغاصب .
مادة (1295) : لا يصح تصرف الشفيع في العين المشفوعة بعد التسليم له بالشفعة بالتراضي قبل قبضها, ويصح تصرفه فيها بعد الحكم له بالشفعة قبل قبضها.
مادة (1296) : إذا غرس أو بنى الشفيع في العين المشفوعة بعد التسليم له بالشفعة بالتراضي أو بحكم القاضي، ثم استحقت العين المشفوعة للغير كان للشفيع الرجوع على المشتري بما غرس أو بنى فهو كالمغرور .
مادة (1297) : إذا استحقت العين المشفوعة للغير فيضمن المشتري الثمن ويرجع على البائع إليه .
مادة (1298): إذا تصرف المشتري في العين المشفوعة بعد الطلب والعلم به وتلفت العين حسا بعد التصرف فلا ضمان عليه ولو تلفت العين حسا لا حكماً بعد التسليم للشفعة بالتراضي أو الحكم بها فيضمن القيمة في التلف الحسي لا ,الحكمي وكذلك لا يضمن المشتري أجرة انتفاعه بالعين المشفوعة إلا بعد التسليم بالشفعة بالتراضي أو الحكم بها.
مادة (1299): إذا غرم المشتري لنماء العين المشفوعة لا لبقائها وكان ذلك قبل الطلب والعلم به, فله الخيار بين أن يبقى النماء للشفيع ويرجـع عليه بقيمة الزيادة غرساً أو بناءً أو زرعاً قائماً لا حق له في البقاء إلا بالأجرة, أو يرفعه ويزيله ويرجع على الشفيع بأرش ما نقص منه ، وللمشتري خيار ثالث إذا كان للنماء حد ينتهي إليه ,هو أن يبقيه لنفسه بأجرة المثل من يوم التسليم بالشفعة بالتراضي, أو من يوم الحكم بها إلى يوم الحصاد.
مادة (1300): يستحق الشفيع الفوائد الأصلية المتصلة بالمبيع, أما الفوائد المنفصلة فهي للمشتري فيما عدا الحالات الآتية :
1- إذا كان الشفيع خليطاً في العين المشفوعة وشملها العقد فهي له .
2- إذا شملها العقد والشفيع خليط في الشرب والطريق فهي للمشتري, ويحط بحصتها من الثمن.

3- إذا لم يشملها العقد والشفيع خليط في الأصل, فتوزع على الحصص .
4- إذا كان الشفيع خليطاً في الشرب والطريق فقط ولم يشملها العقد, فهي للمشتري ولا يحط شيء من الثمن.
مادة (1301): ما غرمه المشتري على الفوائد الأصلية يلزم الشفيع بقدر ما استحقه منها مع التسليم له بالشفعة بالتراضي أو الحكم له بها .
مادة (1302) : الفوائد الفرعية للمشتري إذ الخراج بالضمان .
مادة (1303) : للشفيع نقض القسمة التي أجراها المشتري لنصيب مشاع في عقار كماله نقض كل تصرف للمشتري في العين المشفوعة, ولو كان وقفاً أو جعله مسجداً ويكون النقض في الحالتين بحكم القاضي.
مادة (1304) : يجب على المشتري أن يحط عن الشفيع من العوض بقدر ما نقص من العين المشفوعة بفعله أو بفعل غيره بإذنه, أو إذا كان قد أخذ من الغير عن فعله عوضاً أو صالحـه أو أبرأه مع إمكان الاستيفاء منه ولو لم يقبض العوض, وما عدا ذلك فلا حط

 

الاختلاف في الشفعة:
مادة (1305): إذا اختلف الشفيع والمشفوع منه في العذر بالتراخي عن طلب الشفعة فإن كان العذر مما يقبل البينة عليه ، فالقول قـول المشترى في نفيه ، وإن كان مما لا يعرف إلا من جهة الشفيع وحده, كظنه أن المبيع لآخر غير المشتري فالقول قول الشفيع .
مادة (1306) : إذا اختلفا في نفى السبب أو في نفى ملك الشفيع له, فالقول قول المشترى .
مادة (1307) : إذا سلم المشترى بالشفعة للشفيع ثم أدعى أنه لا يملك السبب, فلا تقبل دعـواه .
مادة (1308) : إذا اختلفا في قيمة العوض يوم العقد وكان من العروض, فالقول قول الشفيع أو وارثــه .
مادة (1309) : إذا اختلفا في نفى الحط من الثمن أو في قدره أو في كونه وقع قبل القبض, فالقول للمشتري في ذلك .
مادة (1310): إذا اختلفا في كون المبيع صفقة واحدة أو أكثر, فالقول قول الشفيع في عدم تعدد الصفقات.

مادة (1311): إذا تعدد الشفعاء لعين واحدة واختلف على ملك السبب لأحدهم ,فالبينة على مدعي الملك.
مادة (1312): إذا ادعى اثنان الشفعة بأن ادعى أحدهما أن شراءه متقدم للمتأخر ليشفع المتأخر حكم للمبين منهما, فإن بينا معا واضافت البينة إلى وقتين مختلفين كانت الشفعة للأسبق وقتاً منهما، فإن أرخت إحدى البينتين وأطلقت الأخرى فالشفعة للمؤرخة, وإن أضافت البينتان لوقت واحد أو أطلقتا دون تاريخ تهاترتا ويحكم لمن حلف ونكل صاحبه ، فإن حلفا معاً أو نكلا معاً بطلت الشفعة في حقهما

 

المراجع:

القانون المدني اليمني, من المادة(1255)الى  المادة (1312)

                                             الباحثة /ابتسام محمد محبوب العذري