بحث قانوني حول الوعد بالتعاقد - الوعد بابرام العقد

-     ·        الوعد بالتقاعد :

حثت الشريعة الإسلامية على الوفاء بالوعد، واعتبرته من مكارم الأخلاق وعلامة من علامات الإيمان الصادق، كما أكدت على أن عدم الوفاء بالوعد صفة من صفات المنافقين، قال صلى الله عليه وسلم: «آية المنافق ثلاث» ومنها «إذا وعد أخلف»

والوعد بالتعاقد هو مرحلة تمهيدية -تعرف بالاتفاق الابتدائي- لعقد يراد إبرامه في المستقبل ليستكمل المتواعدان متطلبات العقد النهائي كإعداد الثمن أو اللجوء إلى الآخرين لطلب المشورة وإلى غير ذلك. فهو وسيلة تمهيدية إلى ذلك العقد .

ويعرف الوعد بالتعاقد بأنه: «التعبير الصادر عن إرادة أحد الأطراف إلى الطرف الآخر برغبته في التعاقد».  كما يعرف ايضاً : هو عقد يتوفر فيه الايجاب والقبول يلتزم فيه احد الطرفين أوكلاهما بان يبرم في المستقبل عقداً ، ويلجا اليه المتعاقدين عندما يتعذر لسبب قانوني او شخصي إبرام العقد مباشرة رغم حصول الاتفاق على اركانه الجوهرية وبقية شروطه المشروعة فصحته ثابته قانوناً وهو عقد غير مسمى يخضع للأحكام العامة للالتزامات ، فهو يتم  باتفاق يتم بتوافق ارادتين بموجبه يعد احد الطرفين الاخر بأبرام عقد معين في المستقبل .

ومثاله أن يستأجر شخص من أخر قطعة أرض لمدة عشر سنين ليبني عليها مصنعاً ويخشى أن ينتهي الإيجار فيضطر إلى ترك الأرض وما بناه عليها ، ويتمنى لو أنه استطاع أن يتغلب على هذا الخطر الذي يهدده عن طريق قيامة  بشراء الأرض ، ولكن المال غير متوفر لديه فيلجا إلى صاحب الأرض ويحصل منه على وعد بأن يبيعه إياها بثمن محدد لو أراد هو الشراء خلال مدة الإيجار .

أنواع الوعد بالتعاقد :

عقد ملزم لجانب واحد : كأن ينشئ شخص مصنعاً أو متجراً ولا يستطيع شراء الأرض التي يريد إقامة المصنع أو المتجر عليها ، فيكتفي باستئجار تلك الارض على أن يلتزم مالكها خلال مدة محددة ببيعها له إذا ما ابدى رغبته في شرائها في أثناء هذه المدة ، فهنا نكون بصدد وعد بالبيع مقترن بعقد إيجار. فيكون هنا وعدا انفرادياً أي ان احد طرفيه هو الذي يلتزم به دون الاخر الذي يقتصر دورة على أن يكون مجرد موعود له بإبرام العقد وهذا هو الغالب في العمل .

عقد ملزم للجانبين : كأن يتواعد شخصان معاً على أن ينشئا بينهما شراء معين في تاريخ معين ،حيث تنصرف إرادة الطرفين أحياناً على تأخير انعقاد العقد ،وليس تأخير آثاره مع رغبه الطرفين في ان يرتبط كل بالآخر بإبرام العقد في المستقبل والوعد بالتعاقد يحقق لهما ذلك . وهنا يكون وعداً مزدوجاً ومعناه أن يتحمل به الطرفان كلاهما فيكون كل منهما واعدا للآخر بإبرام العقد وموعداً له في الوقت نفسه على أن البعض يرى أن الوعد بالعقد لا يمكن أن يأتي ثنائياً لان الوعد بالعقد بمعناه القانوني السليم وبأركانه المتطلبة قانوناً لا يمكن له ان يكون إلا انفرادياً يلتزم به طرف واحد هو الواعد في حين ان الطرف الثاني يكون مجرد موعود له .

كما يمكن النظر إلى الوعد من ناحية محله ، فقد يكون تصرف فيه فعلياً او قولياً ، فمن وعد أخر بأن يساعده في البناء او تجهيز ارض للزراعة بأن يبيعه قطعة الارض او يؤجرها فهذه وعود بتصرف قولي . وقد تنصرف إرادة الطرفين أحياناً إلى تأخير انعقاد العقد ، وليس تأخير اثارة  مع رغبة الطرفين في ان يرتبط كل بالأخر بأبرام العقد في المستقبل والوعد بالتعاقد يحقق لهما ذلك .

شروط الوعد بالتعاقد :

    إلى جانب الشروط العامة اللزمة لانعقاد العقد وصحته من وجود تراض سليم وعاقدين تتوفر فيهما أهليه التعاقد ومحل تتوفر فيه شروط صحته وأهمها وجود محل العقد الموعود به عند إبرام الوعد أو إمكانية وجوده في المستقبل  تتوفر ايضاً شروط مطلوبة خاصة بالوعد بالتعاقد من ضمنها ما يلى:

-         ان يبين جميع المسائل الجوهرية اللازمة للعقد المراد إبرامه وكافة عناصره الاساسية، بحيث لا يكون من العقد  النهائي سوء اظهار رغبة التعاقد. ففي عقد البيع يبين الشي المبيع ويحدد ثمنه وعقد الايجار يتعين الشي المؤجر وتحديد الاجرة ويجب تحديد الفترة الزمنية التي يلتزم بها الواعد بأبرام تصرف الموعود به وتحديد هذه الفترة ليس بالضروري ان يكون صريحاً بل يستفاد ضمناً من ظروف الحال فاذا تجرد الواعد من هذا التحديد وقع باطلاً.

-         يجب ان تكون الرغبة في التعاقد محددة بمدة سوء كان التعين صريحاً او ضمنيناً يمكن  معرفته من ظروف الاتفاق بالوعد بالبيع اذا كان مقترن بعقد ايجار يكون محدد بمدة الايجار  وعند الاختلاف يتولى قاضي النزاع تحديدها .

-         مراعاه شكل الوعد اذا كان العقد مصبوب في مضمون شكلي فاذا لم يستوفي المضمون الشكلي كان باطلاً ولا يمكن الحصول بمقتضاه على حكم يقوم مقام العقد فإخلال بجانب الشكلية في الوعد بالرهن لعدم الافراغ في ورقة رسمية لا يجوز الحصول على العقد  لتخلف الشكلية في الوعد فيعتبر باطلاً .

     وبهذا يمكن الاستدلال بتلك الشروط فيما ورد في نص المادة (101) من القانون المدني المصري بقولها (1) الاتفاق الذي يعد بموجبه كلا المتعاقدين
أو إحداهما بإبرام عقد معين في المستقبل لا ينعقد ، إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه ، والمدة التي يجب إبرامه فيها.
(2) وإذا اشترط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معين ، فهذا الشكل تجب مراعاته أيضا في الاتفاق الذي يتضمن الوعد بإبرام هذا العقد.
الفرق بين الوعد والعقد :

   يتمثل العقد في كونه / رابطة قانونية بين شخصين أو اكثر لا نشاء رابطة قانونية أو تعديلها أو انهائها وهذا يستلزم ان تتجه ارادتان لأحداث اثر قانوني معين كما في البيع والايجار .

   والتفرقة بين الوعد والعقد سوء في الفقه الاسلامي او القانوني لا يختلف حيث ان العقد يرتب اثراً قانونياً فورياً بخلاف الوعد بالتعاقد، فآثار العقد المراد إبرامه لا تترتب إلا من حيث ان يظهر الموعود له رغبته في الوعد الملزم لجانب واحد ومن حلول الميعاد في الوعد الملزم للجانبين ، مع مراعاة ان الوعد بالتعاقد في القانون عقد ولكن ليس هو العقد المراد ابرامه وإنما هو وسيلة إلى هذا العقد دعت إليه الحاجة.

    ووجوب الوفاء بالوعد يجب بقيام الموعود له بالبدء في التحضير من أجل تنفيذ ما تم الاتفاق عليه، فاذا بداء الموعود له في التنفيذ فعلاً أو يكون قد نفذ بالفعل ، فان الواعد يكون ملزم بالعقد فاذا قال الواعد للموعود له : اشتر دابة وأنا أعطيك مبلغاً واشتراها الموعود له فعلاً او دفع لها عربوناً او سعى في الشراء فإن الوعد يلزم ، لان الموعود له دخل في كلفه من اجل الوعد ، والاستدلال على ذلك يكون بقول الله تعالى ( يا ايها الذين امنوا افوا بالعقود ) وكذلك قولة ( وأوفوا بعهد الله اذا عاهدتم ) وقولة  ( يا أيها الذين امنوا لم تقولون ما لا تفعلون)

اثار الوعد بالتعاقد :

  يلتزم الواعد بأبرام العقد الموعود متى أظهر الموعود له رغبته في ذلك خلال المدة المتفق عليها . ويستطيع الموعود له أن يتصرف في حقه الذي كسبه من الوعد قبل الواعد إلى شخص أخر ، وإذا مات الموعود له انتقل هذه الحق إلى ورثته ، وينعقد  العقد الموعود به من وقت أبداء الرغبة لا من وقت قيام الوعد لان إبداء الرغبة في التعاقد يكون بمثابه قبول للإيجاب المتمثل في الوعد . وهذا ما نصت عليه مادة( 102–) من القانون المدني المصري بقولها ( إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل وقاضاه المتعاقد الآخر طالبا تنفيذ الوعد ، وكانت الشروط اللازمة لتمام العقد وبخاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة ، قام الحكم متي حاز قوة الشيء المقضي به مقام العقد.)

الفرق بين الوعد بالتعاقد والايجاب الملزم :

    والايجاب الملزم / هو العرض الصادر من شخص يعبر به على وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد معين بحيث إذا ما اقترن به قبول مطابق له أنعقد العقد ومن الناحية الشرعية يعرف جمهور الفقهاء الايجاب الملزم بانه التعبير الذي يصدر عن الملك سواء صدر أولاً أم ثانياً . ومن خلال التعريف فان القوة الملزمة للعقد والتي بموجبها يرتب اثره تكون لمجموع الايجاب والقبول وبالتالي فليس للإيجاب قوة ملزمة في حد ذاته وعلى ذلك يحق للموجب أن يرجع عن إيجابه طالما لم يقترن به قبول من الطرف الاخر، لان ذلك لا يبطل حق الغير .

    ويتفق الايجاب الملزم مع الوعد بالتعاقد في أن العقد يتم إذا صادف الإيجاب قبول من جانب من وجه إليه الايجاب أو صادف الوعد رغبه في التعاقد من جانب الموعود له . واذا رجع الموجب عن إيجابه او نكل الواعد عن وعده فإن هذا أو ذاك لا يمنع من تمام العقد إذا صدر قبول او ابديت الرغبة خلال المدة المحددة. على أنهما يختلفان في أن الإيجاب الملزم تصرف من جانب وحد اساسه الإرادة المنفردة للموجب بينما الوعد بالتعاقد تصرف من جانبين أي هو عقد فالإيجاب طالما لم يقترن به قبول فهو ليس عقداً ، وإن كانت صفة اللزوم فيه جعلت النتائج بين كل منها متقاربة، فالإيجاب الملزم لا يصح العدول عنه إذا ما قرن بالقبول انعقد العقد ، كذلك الوعد بالتعاقد  ملزم  لصاحبه اذا ما أبدى الموعود له  رغبته أنعقد العقد المراد إبرامه بالوعد .

      ومن المعلوم شرعاً وقانوناً ان ابرام أي عقد من عقود المعاوضات المالية لابد له من ايجاب وقبول مرتبط به غير انه توجد في الحياه العملية هناك عقود يظهر فيها الايجاب من اول وهله بطريقة باتة فإذا صادفت قبول مطابق انعقد العقد . ويتحقق هذا بالنسبة للعقود البسيطة كالنزول في الفندق وركوب سيارة اجرة غير أن هناك عقوداً لا يظهر فيها الايجاب بصورة قاطعة من اول الامر ففي بعض العقود الهامة لابد ان تسبق الايجاب مراحل تتفاوت درجاتها ولا تصل جميعها إلى مستوى الايجاب

-         فقد تبدا المسالة بمجرد اقتراح يصدر من احد الطرفين ويوجه إلى الطرف الاخر ليستطلع رايه ومدى استعداده في ابرام العقد فإذا تبين أن لديه رغبة في التعاقد دخل معه في مفاوضات قد تطول أو تقصر . وكل ما يدخل في نطاق المفاوضات يكون مجرد دعوة إلى التعاقد  ولا يعد إيجاباً باتاً ، ومثال ذلك ان يعرض شخص على اخر التعاقد دون أن يحدد العناصر الاساسية للعقد كأن يعرض عليه مثلاُ منزلا للبيع دون أن يحدد ثمنه ، او يعرضه للإيجار دون أن يحدد مبلغ الاجرة ومثاله أيضاً طرح الصفة في المزاد العلني إذ يعد من قبيل الدعوى إلى التعاقد ، والتقدم بعطاء هو الذي يعد إيجاباً ومن قبيل الدعوى إلى التعاقد كذلك ما يوجه للجمهور من نشرات وإعلانات وبيانات للأسعار الجاري التعامل بها . وإذا كانت شخصية المتعاقد محل اعتبار فلا يعد إيجابا عرض شخص التعاقد حتى لو حدد عناصر هذا العقد بل يكون من قبيل الدعوة إلى التعاقد . ومثاله أن يعلن شخص عن حاجته إلى سكرتير خاص يحمل شهادة معينه ويعمل بمرتب معين ، او ترسل شركة التامين شروط التأمين ونسخة من العقد إلى أحد الاشخاص إذا إن هناك مع ذلك اعتبارات  يجب مراعاتها قبل التعاقد .

-         وقد يخرج الطرفان من هذه المفاوضات إلى إيجاب مصحوب بتحفضات صريحة أو ضمنية . فقد يعرض شخص على أخر التعاقد معه بثمن معين مع احتفاظه بحقه في تعديل الثمن تبعاً لتغير الأسعار ، إذ يكون الإيجاب في هذه الحالة قائما مع ملاحظة أن الثمن يتغير بتغير الأسعار  قبل صدور قبول مطابق ،  وقد يعرض شخص التعاقد  مع الجمهور بشأن  سلعة يحدد ثمنها وتكون كميتها محدودة أو بشأن أماكن في مسرح إذ يكون الإيجاب مصحوباً بتحفظ ضمني وهو أن الكمية أو الأماكن قد تنفد ففي مثل هذه الحالات يتقيد الموجب بإيجابه مع مراعاة هذه التحفظات .

-         فإذا خرج الطرفان من دون المفاوضات ، ولم يكن هناك أي تحفظات نكون بصدد إيجاب بات ينعقد به العقد إذا صادفه قبول مطابق .

-         ولا يترتب على مرحلة المفاوضات أي أثر قانوني ، وكل متفاوض حر في قطع المفاوضة ولو كان هو الداعي إليها دون أن تقع عليه أيه مسئولية لمجرد قطعها . على أنه إذا اقترن بقطع المفاوضات خطأ فانه يترتب على من قطعها المسئولية التقصيرية إذا نتج عنه ضرر بالطرف الآخر ،وعبئ الإثبات  يقع على هذا الاخير  ، كأن يثبت مثلا أن من قطع المفاوضة لم يكن جادا عند الدخول فيها أو أنه قد تعاقد مع شخص آخر واستمر مع ذلك في المفاوضات دون أن يخطر بالعدول عنها و أنبنى على ذلك تكبده مصاريف ما كان ليتكبدها لولا اعتقاده في جدية هذه المفاوضات ، أو فاتته صفقة أخرى رابحة ما كان ليرفضها لولا هذه المفاوضات .

راي القانون اليمتي في مسالة الوعد بالتعاقد :

    لم ينظم المشرع اليمني الوعد بالتعاقد كما نظمته تشريعات بعض الدول العربية كالتشريع المصري والاردني و الإماراتي وجعلت منه عقداً ملزماً للواعد بأبرام العقد الموعود به. وقد يكون مبرر المشرع اليمني من مسلكه هذه هو تجنب الخلاف الفقهي حول الوعد بالتعاقد خصوصاً وأن جمهور الفقه الإسلامي يذهب إلى عدم الاعتراف بإلزامية الوعد بالتعاقد قضاء و إن كان ملزماً ديانة مما يعني ان المشرع اليمني أخد بهذا الاتجاه . وعليه إذا وعد شخص أخر بإبرام عقد إيجار محل تجاري في المبنى الذي سيقوم ببنائه في المستقبل فإن هذا الوعد في القانوني المدني المصري صحيح غير إن محل العقد الموعود في هذا المثال ممكن الوجود في المستقبل ، ، فالمادة ( 101) مصري تذهب بقولها ( الاتفاق الذي يعد بموجبه كلاً المتعاقدين أو احدهما بإبرام عقد معين في المستقبل لا ينعقد إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه والمدة التي يجب إبرامه فيها) كذلك ما اشارت له المادة (131)– (1) يجوز أن يكون محل الالتزام شيئا مستقبلا.
اما القانون المدني اليمني فالوعد بالعقد باطل لعدم وجود محله وقت إبرام الوعد بالعقد حتى لوكان ممكن الوجود في المستقبل  المادة (185) نصت في شروط المحل الفقرة الثانية : يشترط في محل العقد (المعقود عليه) ما يأتي : 2- أن يكون محقق الوجود عند إنشاء العقد إلا المسلم فيه أو ما في الذمة ونصت مادة (189) : لا يصح أن يكون الشيء المعدوم محلاً للعقد إلا ما استثني بالنص عليه في هذا القانون ، والشيء المعدوم هو الذي لا يتحقق وجـوده من الأعيان ووجود سببه من المنافع حال العقد .

الاستنتاج :

    من خلال تكيف العلاقة بين كلاً من طالب الدراسة والمالك الاصلي للعقار نجد اننا امام وعد بالتعاقد بأبرام عقد ايجار وان سمي وعداً فتغير الاسم لا يغير من حقيقته شيئاً لان العبرة في العقود المقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني وبالتالي نحن بصدد عقد ايجار حقيقي اقترن به وعد ملزم  للواعد فاذا اتم الموعود له بالتزامه تم ايجار العين الموعود بها وكان عقد ايجار صحيح . هذا من وجه الفقه الشرعي المالكي و التشريع العربي اما تكيف هذه العلاقة على نصوص  التشريع اليمني فيبدو ان القصور التشريعي من قبل المشرع من عدم تقنين احكام الوعد بالتعاقد وسكوتة الغير السليم رغم الحاجة الماسة الية في وقتنا الحاضر خصوصاً في المجال التجاري الذي يعد قوامة السرعة والنمو ورغم الفوائد الجمة التي ستعود من التعامل به سيودي إلى خلق خلافات فقهيه وقانونية في تكيف العلاقات التي تنشا في اطار الوعد فالالتزام يكون ظاهر غيران نصوص القانون المدني تؤدي إلى ابطال ذلك الالتزام بما يعود بالضرر للطرف المستفيد . وعليه صعب تكيف تلك العلاقة كمصدر من مصادر الالتزام ولا يكون لطالب الدراسة في هذه الحالة الا شخصاً قام بفعل نافع ادى إلى اثراء بلا سبب رغم وجود الاتفاق سابق كون نصوص القانوني المدني واضحه في شروط المحل التي توجب تعينه وتحديده لحظة وجود العقد .

·        ملكية المنفعة ( عقد الايجار)

  الايجــار هو عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدودة أو مطلقة.

من خلال التعريف يتبين ان الايجار لا يكون واقعاً الا على منفعة موقته ويشترط في المنفعة ما يشترط في المبيع من وجودها في الحال و ان تكون معلومة ... الخ.

  الملك والمنفعة: العلاقة بين الملك والمنفعة علاقة من حيث المحل، وقد اصطلح الفقهاء على تقسيم الملكية من حيث المحل إلى ملكية تامة، وملكية ناقصة .

  والملكية التامة: هي ملكية العين والمنفعة، فيتمتع المالك حينئذٍ بجميع الحقوق والتصرفات التي يمكنه الشارع منها، فيتصرف في العين والمنفعة.

  والملكية الناقصة: هي ملكية المنفعة دون العين. أو العين دون المنفعة. وعلى هذا فالملكية التامة نوع واحد هو ملكية العين والمنفعة.

وأما الملكية الناقصة فهي على أنواع: ملكية العين فقط، أو المنفعة فقط، وأما ملك المنفعة: ويتحقق عند تملك الإنسان حق الانتفاع كاستئجار دار للسكنى .

  ولكي يتم أثبات عقد الايجار فكون بالكتابة كما يجوز اثباته باي طرق من طرق الاثبات الاخرى ( قانون اردني )

    ولما كان عقد الايجار المبرم بين كلاً من طالب الدراسة ومالك العقار قد سبقه وعد بالإيجار مقابل قيام طالب الدراسة ببناء العين المؤجرة وخصمها من قيمة الأجرة بعد البناء فان لطالب الدراسة الحق في اثبات العقد المبرم بكافة طرق الاثبات القانونية والشرعية .

الاستنتاج / من خلال النظر إلى ما ورد في سندات القبض العرفية والموقع عليها من قبل مالك العقار فأننا نكون بصدد عقد ايجار حقيقي بين كلاً من المؤجر والمستأجر يلتزم كل طرف فيه بما هو وارد في احكام عقد الايجار .

    وعليه يكون طالب الدراسة مالكاً لمنفعة العين المؤجرة كون ما قدمة من مبالغ ماليه للبناء كانت بصدد اجره مستقبليه عن للانتفاع بالعين ويمكن الاشارة إلى ذلك بنص القانون المدني المادة (738): اذا دفع المستأجر قدراً من المال للمؤجر مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة اعتبر من مدة الايجار بقدر ما خصه على اساس اجرة المثل زماناً ومكاناً مادة (690): يصح اشتراط تعجيل الاجرة وتأجيلها وتقسيطها على أقساط تؤدى في أوقات معينة.