مدى احقية القرب في المطالبة بالشفعة مع
بيان مسقطاتها
تعرف الشفعة /بأنها حق
تملك عين ولو جبرا ملكت الاخر بعقد صحيح
بعوض مال معلوم على أية صفة كانت مثلية أو قيمية منقولة أو غير منقولة بما قام
عليها بالعوض المؤون وهي ثابته في الشريعة
الإسلامية ؛ولكن اختلف الفقهاء في من له الحق في الأخذ بالشفعة, فقال الحنفية أنها
تثبت للشريك والخليط والجار, وقال الشافعية أنها لا تثبت إلا الشريك في العقار, وتختلف
أيضا بحسب القانون من حيث القوة فيمن يستحق الشفعة، وبالرجوع إلى بعض القوانين العربية
منها القانون المصري نجد أن القانون المصري أخذ بالشفعة لثلاثة اشخاص وهم:
الشريك في العقار الشائع، والخليط في حق ارتفاق العقار، والجار الملاصق، وزاد على ذلك:
1- لمالك الرقبة إذا بيع
حق كل الانتفاع الملابس لها أو
بعده
2- صاحب حق الانتفاع إذا
بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها
3- مالك الرقبة في الحكر
إذا بيع حق الحكر والمستحكر إذا بيع الرقبة ، اما القانون اليمني فقد بين ذلك بحسب ماورد في نص المادة (1257)
التي تنص على الشفعاء وتبين مراتبهم ومن له الحق بالمطالبة بالشفعة, حيث تنص
المادة على ان:
" تستحق الشفعة لأصحابها على الترتيب التالي: -
1. الشريك المخالط على
الشيوع في أصل العين
2. الشريك المخالط على
الشيوع في حق الشرب ومجراه
3. الشريك المخالط على
الشيوع في الطريق
وهذا الترتيب مبني
على القوة من حيث السبب ومن حيث حجم الضرر الذي قد يلحق بالشفيع, حيث يكون الضرر
على الشريك المخالط في أصل العين أكبر من غيره, وهذا التعدد في نص المادة المذكورة
سابقا وهو وارد على سبيل الحصر لا المثال حيث حصر القانون المدني اليمني في
الثلاثة البنود المذكورة في نص المادة وبذلك ان القانون قد ضيق في أسباب الشفعة
وحصرها واشترط بذلك ان يكون المشفوع فيه عينا وبذلك فلا تصح الشفعة في المنافع.
وأيضا القانون اليمني
لا يعتبر بحق الجوار سبب للأخذ بالشفعة لقول الرسول صلى الله عليه وسلم "إذا
نصبت الحدود وسدت الطرق فلا شفعة" بعكس القانون المصري فقد اعتد بحق الجوار
وجعله سببا من أسباب الأخذ بالشفعة
وسنتناول الترتيب
السابق في الأسباب كلا على حده: -
أولا: الشريك المخالط
على الشيوع في أصل العين:
يستحق الشريك في أصل
العين الذي يثبت له الحق في المطالبة بالشفعة وهو المالك لحصة شائعة في هذه العين,
أي انه صاحب حق في ملكيتها كأن يكون مالكا للرقبة فقط أو للرقبة والانتفاع معا, وإذا
كان مالك للانتفاع فقط فلا شفعة في ذلك
وكذلك إذا كان شريكا
في حق الشرب أو مجراه أو في حق الطريق فإنه لا يستطيع أن يشفع باعتباره شريكا في أصل
العين حتى وإن كان له أن يشفع باعتباره شريكا في حق من حقوق هذه العين.
ويكون للشريك الحق في
الشفعة في حالة بيع شيء من العين الشائعة سواء كان لأجنبي أم لاحد الشركاء, ففي
الحالة الأولى أمكن للشركاء الحلول محل الأجنبي وفي الحالة الثانية يحق للشركاء
مقاسمة الشريك حسب القانون، على عدد الرؤوس لا بحسب الحصص.
وتثبت الشفعة للشريك
أيا كانت حصته ولا تثبت الشفعة إلا في تصرف الشريك في حصته الشائعة أو جزء منها إذا
وقع التصرف في جزء مفرز من المال الشائع فإن بقية الشركاء لا يستطيعون الأخذ
بالشفعة, لأن هذا التصرف يعتبر غير نافذ
في حق بقية الشركاء والمتصرف إليه لا يصبح مالكا على الشيوع ولا يصير شريكا ويبقى
المتصرف هو الشريك حتى نفاذ القسمة وذلك كما ورد في المادة (1260/3) يشترط لصحة
الشفعة ..."ان يزول ملك التعاقد العقد" أي بأن يكون العقد نافذا فاذا
كان العقد موقوفا أو معلقا على خيار فلا شفعة حتى ينفذ العقد فتثبت الشفعة
ثانيا: الشريك
المخالط على الشيوع في حق الشرب ومجراه:
حيث قرر هذا المبدأ
ما جاء في نص المادة (1256) ان سبب الشفعة هو اتصال ملك الشفيع بالعين المشفوعة
اتصال شركة (خلطة) في أصلها أو في حق من حقوقها وهي تستحق الشفعة لا اصحابها وتأتي
في المرتبة الثانية على الترتيب
والمقصود بالشركة هنا
هو الشركة في الشرب الخاص لا الشرب العام, ويهدف الشرع في هذه الحالة إلى جمع
ملكية المال المشفوع فيه ما يربط بينه وبين حق الشرب والمجرى في يد واحدة والتقليل
في عدد الشركاء, فضلا عن الحد من المشاكل العديدة التي تنجم عن تحميل مال بعبء
اتفاق لمصلحة مال اخر
ولم يشترط في القانون
لثبوت الشفعة للشريك في حق الشرب أن يكون ملاصقا للعقار المبيع فهي تثبت له سواء
كان ملاصقا أو غير ملاصقا له.
وفي الفقه الإسلامي يعتبر من أسباب الشفعة هو الاشتراك في الشرب وذلك كالاشتراك في بئر أو
أصل العين "ينبوع" أو الاشتراك في مجرى السوائل أو لصبابات الجبال التي
تصب للأموال عند نزول الامطار سواء كان المجرى متصلا بالمبيع أو غير متصل فهنا لا
عبرة بملك الماء انما تثبت الشفعة في المقر بالخلطة وفي المجرى بالشرب، فإذا كان
الماء صبابة بحيث يسقي الأعلى ثم الذي تحته ثم الذي يليها فلا شفعة به وذلك لعدم
الاشتراك في المجرى.
ثالثا: الشريك
المخالط على الشيوع في الطريق:
وتأتي في المرتبة
الثالثة والأخيرة التي تستحق بها الشفعة، والشفعة لا تثبت إلا في الاشتراك على
الشيوع في الطريق الخاص وليس في الطريق العام المملوكة للعامة فهنا لا تستحق
الشفعة ويجب أن يكون الاشتراك على الشيوع في حق من حقوق العين
ولا يشترط القانون
لثبوت الشفعة للشريك في الطريق ان يكون عقارا ملاصقا للعقار المبيع.
وفي الفقه الإسلامي يفيد الشيوع في الطريق بأن تكون لأهل الاستطراق وهي غير مسبلة
كالطريق المسندة أو الطريق النافذة بين الأملاك وبالنسبة لطريق اعرام الجرب فلا
يستطيع المالك منع المارة من المرور، ويستحق مالك الأرض الشفعة في حالة بيع
الأراضي المجاورات المتصلة بهذا العريم حيث ان الملك له وليس للمارة.
والاشتراك في الطريق
يمثل شكل واحد والباقي يشكل يطبق نفس الامثال المقدمة في الشراء لا اتفاقهم شكلا
وحكما وهو في صورة الطريق المستدير بالدور, والشفعة هنا لجميع اهل الدرب بالطريق
على السواء بشرط ان يكون في وسطه.
اما إذا ترك كل مالك
من ملكه شيء لكي يكون طريقا فليس هذا الاشتراك اإنما هو جوار.
وفي الفقه الإسلامي
يأتي بسبب من أسباب الشفعة وهو الجوار ومثله الجوار في عرصات الدور المتلاصقة في
القرار وإن لم يتلاصق البناء ومثلا.
رقاب الأراضي
المملوكة لا اتصال الساحات وانما تثبت الشفعة للجار لأن بينهم في القرار جزاء لا
ينقسم فكأنه خليط.
مسقطات الشفعة:-
من خلال الرجوع إلى القانون المصري نجد القانون
المصري ذكر مسقطات الشفعة في ثلاث حالات المادة(948) وهي:
1-إذا
نزل الشفيع عن حقه في اخذ الشفعة
2- إذا
انقضت أربعة اشهر من يوم تسجيل عقد البيع
4- في
الأحوال الأخرى التي نص عليها القانون
بينما القانون فقد فصل ذلك في 11 وهي
بحسب المادة (1269) التي تنص على: تبطل
الشفعة ويسقط حق الشفيع فيها بأحد الأمور الآتية :-
1- التنازل عنها من الشفيع بعد العقد مالم ينبني
ذلك على اعتقاد مقبول كاعتقاد بطلان العقد ثم حكم القضاء بصحته، أو يحط البائع عن
المشترى بعض الثمن أو يظهر أو ينكشف خلاف ما أبلغ به فلا تسقط الشفعة.
2- إن يملك الشفعة للمشتري أو لغيره أو يتنـازل
عنها لأحهما بمقابل أو بغير مقابل، ولو كان قد طلبها ولا يلزم العوض إلا إذا كان
من المشتري.
3- بترك الشفيع الحاضر مجلس العقد طلب الشفعة
في المجلس.
4- إذا تولى الشفيع العقد المثبت للشفعة كونه
بائعاً عن غيره ولا يسقط حقه في طلب الشفعة إذا تولى العقد وكان ولياً أو وكيلاً أو
وصياً عن الغير ، كما لا يسقط حقه إذا جعل الخيار له من طرفي العقد أو من أحدهما
فقط وانفذه.
5- طلب الشفيع من ليس له طلبه عالماً حسبما هو
مبين في المادة (1274) ولا يعتبر طلب المخاصمة عند القاضي قبل طلب المشفوع منه طلب
من ليس له طلبه.
6- طلب الشفيع العين المشفوعة بغير لفظ الشفعة
عالماً أو ادعاؤه ملكيتها بغير الشفعة.
7- طلب الشفيع بعض العين المشفوعة إذا كان
عالماً ، إلا إذا تعددت العين المشفوعة أو
تعدد المشترون على النحو المبين في المادة (1277) ولا يعتبر شراء الواحد لجماعة
تعدداً مالم يضف إليهم صراحة.
8- خروج سبب الشفعة من ملك الشفيع عالماً أو
جاهلاً باختياره أو بدون اختياره قبل الحكم له بالشفعة أو التسليم له طوعاً.
9- تراخي الشفيع الغائب عن مجلس العقد بعد علمه
به بشهادة كاملة على التصرف ولو بغير لفظ الشهادة أو تراخيه بعد علمه بالعقد بخبر
يفيد الظن مدة تزيد على ما يمكنه فيه طلب الشفعة، مالم يكن معذوراً فمن وقت زوال
العذر.. والقول قول الشفيع إذا ادعى عدم حصول الظن وللمشتري تحليفه على ذلك.
10- إذا طلب الشفيع الشفعة مع شروط الخيار فيها أو
نحوه.
11- إذا لم يكن الشفيع قادراً على دفع الثمن
وملحقاته.
المراجع /1- القانون اليمني والمصري
2-الوافية في شرح القانون المدني
مقدم
البحث أ/سامي مسعود محمد العميسي
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق
اكتب ماتريد قوله للمحامي أمين الربيعي